記者  周雪松

編輯  張麗敏

製圖  喬寒雲

彷彿一夜之間，樓市又躁動起來了。

9月1日，北京、上海官宣執行“認房不認貸”政策，北上廣深四大一線城市出齊，樓市真正開始全國性鬆綁。

“北京也‘認房不認貸’了，會引起房價波動嗎？”當天中國經濟時報·中時財經記者收到肖峯發來的微信。

作爲潛在購房者，肖峯有些擔憂。

也是在當天，有開發商連夜漲價，多個樓盤收回折扣。肖峯擔憂的苗頭出現了。

還是那句話，該來的終究會來。

01 樓市成交量仍然不高

李一民在北京有一份還算體面的工作，也找到了對象，兩人剛出校園沒幾年，積蓄不多。

“現在買房這件事我想都不敢想，我們一個月除去一切開銷，剩不下多少錢，在北京買一套普普通通的房子，可能也要五六百萬元，要是攢夠全款的話，可能一百年都不見得夠。”李一民如是告訴中國經濟時報·中時財經記者。

和李一民平常有些接觸，有一次，談到買房的事，記者也幫他算了算賬，情況和他上面說的差不多，即使攢夠首付買房，還款壓力也很大，他說打算以後回老家的省會城市買房。

近年來，有的一線城市人口已現負增長，溢出的部分購房需求，流向了三四五線城市。

在三線城市從事房產銷售工作的萬曉雨，在朋友圈經常發一些樓盤視頻，當地有的海景房看起來很不錯，景色也很美，每平方米不到5000元。

萬曉雨告訴中國經濟時報·中時財經記者，她所在的城市已經實行“認房不認貸”，雖然最近購房的政策越來越寬鬆了，但當地的房價並沒有漲。

“我們的項目現在是零首付低利率，‘認房不認貸’政策已經落地。”她說。記者進一步詢問得知，所謂“零首付”，“就是開發商給購房者付20%首付款，客戶每個月還貸款的月供就可以了。”

這相當於房價直接打個八折，變相降價。“也可以這樣理解。”萬曉雨說。

樓市鉛華褪去，房子雖然不好賣，但偶爾還是有人買房。這或許纔是正常的狀態。

“我們縣目前二手房每個月成交量在10筆以內。新建商品房每個樓盤的月銷售量也就4-6套，最多的一個在售樓盤一個季度銷售了30套。”在北京周邊某銀行工作的金融界人士告訴中國經濟時報·中時財經記者，現在出手買房的主要是孩子上學或結婚等必須買的剛需家庭。

據記者瞭解，隨着北京實行“認房不認貸”，購房門檻下降，在北京周邊買房的部分業主想把北京周邊的房子賣了，然後在北京買房。

若一線城市樓市逐步放開，受影響最大的可能首先是周邊的房地產市場。

近些年，一線城市周邊房價下跌幅度比較大，例如，北京周邊的北三縣，有的房價接近腰斬，可就算房價跌到谷底也並沒有換來成交量的明顯上升。

新政出臺的第五天，9月5日，記者登錄北京市住建委官方平臺，發現前一日北京存量房交易只有400多套，這樣的成交量不高。

與今年年初的小陽春行情期間，日最高成交量相比，下跌了一半不止。

在北京這樣的一線城市，新政並沒有帶來樓市成交量的井噴，也說明購房者還是比較理性。

諸葛數據研究中心監測數據顯示，新政出臺週末兩天成交暫未出現明顯回升態勢，延續低位成交，與前幾周同期相比，成交規模進一步下探。新政後9月2日-3日北上深新房共計成交578套，較上一週同期下降20.5%；二手住宅成交1325套，下降10.53%。

另據中指數據，9月2日-3日廣州網籤商品住宅216套，較上8月26-27日上升91%，但總體成交量也並不高。

“雖然成交數據暫未回升，但從市場反饋來看，帶看量和看房熱度明顯上升。” 諸葛數據研究中心負責人王小嬙對記者表示。

02 漲價更多是噱頭？

萬曉雨銷售的樓盤變相降價，連首付都免了，只需要交1萬多元就可以入手一套房。

在天津，緊鄰北京的武清區，有的中介打出首付5萬買房的推廣信息。

在一線城市廣州，最近中國經濟時報·中時財經記者注意到，有業主宣稱70多萬元入手的公寓，打算30多萬元出售。

與別的地方賣家通過免首付、打折等方式促銷不一樣，新政出臺的9月1日晚，記者發現北京也有房地產商連夜漲價，某樓盤宣稱提價1%，另有樓盤收回2%折扣。就在媒體競相報道了多樓盤連夜漲價後，房地產商又基本都撤銷了漲價。

中指相關人士對記者表示，新政執行後廣州新房熱度有所上升，亦有部分項目宣稱回收折扣或向上小幅提價，但以噱頭爲主，實際成交價格未有明顯變化。遠郊區域市場或部分偏純剛需項目變化不明顯，客戶仍處於觀望態勢中。

二手房市場方面，部分客戶存在置換需求，掛牌量小幅上升，中介帶看量上升，但成交量變化不大，存在一定的議價空間。

記者曾問萬曉雨，樓市一直說買漲不買跌，爲什麼不漲價去庫存？

萬曉雨沒有正面作答，不過回答挺有意思，值得琢磨。“很多人是沒有‘膽量’買房子的，因爲大家習慣性地都認爲低價不是最好的出手機會。所以，用這樣的零首付來刺激購房。”她說道。

萬曉雨所說的“膽量”，其實就是“買漲不買跌”的心理。房價跌的時候，大家就都不敢買。

廈門大學教授趙燕菁在接受中國經濟時報·中時財經記者採訪時表示，房地產並非夕陽產業，因爲房地產一樣會隨着生活水平的提高不斷升級，前景可期。手機如此，新能源車如此，住房也是如此。

不過，趙燕菁認爲，只有放開對“高端需求”的限制，才能打通產品升級的通道。不僅如此，在他看來，單單放開高端需求也還不夠，市場要全面徹底地鬆綁纔有可能復甦，否則，樓市很難走出低谷，更不要說漲價去庫存了。

浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任盤和林在接受中國經濟時報·中時財經記者採訪時表示，房地產商不能通過漲價去庫存，因爲現階段樓市的主要問題是購買力不足。

“購買力不足的因素很多，比如青年就業情況等問題，此時漲價會減少需求，潛在的購房者更少。因爲買不起，所以此時不宜漲價去庫存。”他說。

03 應順勢而爲

三四五線城市房子已經供大於求，炒房已經基本絕跡。

眼下，隨着房地產市場信心回升，一線城市的多位受訪者擔憂，炒房會不會抬頭。

諸葛找房研究中心數據顯示，新政後一線城市漲價房源大增，9月2日、3日漲價房源量均超1800套。新政後漲價房源量明顯增多，信心回升是本輪一線城市“認房不認貸”政策全面落地的顯著特徵。

從具體城市來看，北京、上海漲價房源量增幅明顯，日漲價房源量雙雙創新高；深圳、廣州繼8月30日政策先官宣後，漲價房源量也出現了一定的上升跡象，但相對京滬而言走勢趨穩。

其中，北京9月2日、3日漲價房源量分別爲1048套、867套，日均漲價房源量較上一週同期翻兩番；上海9月2日、3日漲價房源量分別爲680套、582套，日均漲價房源量較上一週同期翻倍；廣州、深圳漲價房源量呈現平穩走勢，上週末日均漲價房源量分別爲98套、189套。

在有的受訪者看來，連夜漲價說明有的人還在做夢，想抬高價格炒房，應該搖一搖，讓其醒醒。另有受訪者在與記者交流時表示，“市場還沒火爆熱銷就漲價，沒有誠意，不用管他們，讓他們自嗨去吧。”

實際上，房價漲不漲是市場行爲，但是接不接盤則是另外一回事。部分購房者可能還是會選擇出手，抓住這次難得的“上車”機會。

“我要有足夠的錢，我也買房，主要是沒錢，買不起。”一位受訪者對中國經濟時報·中時財經記者表示。記者也發現，想買房的人還是很多，但攢夠錢並打算買房的不多。

“政府出臺政策給買房人減負，目的是促進銷售，不是讓漲價。”肖峯告訴記者，思來想去，他覺得房價還是有點高，打算換一個二手房。

盤和林認爲，樓市已變成了買方市場。現階段中國房地產的黃金時代已經過去，雖然不至於到了寒冬，但未來價格暴漲的可能性已經不是很大。“如果不順勢而爲，最終買單的只有自己。”