來源：中國經營報

本報記者 方超 張家振 上海報道

在提振樓市消費、加速存量去化的“銀十”，各地土拍市場運行狀況亦備受關注。

10月24~25日，上海市第三批次集中供地第二輪土拍落下帷幕，所推10宗地塊均成功出讓。其中，4宗進入搖號階段，2宗溢價成交，另有4宗底價成交，土地出讓總金額達到478.8億元。

據瞭解，在上述土拍“大戰”中，最受關注的是有2023年內“上海新地王”之稱的徐彙區龍華街道地塊。該地塊最終被上海龍華建設發展有限公司、中海企業發展集團有限公司組成的中海地產、上海西岸聯合體以底價摘得，總價超240億元。

不過，在房地產業內人士看來，上海市和江蘇省蘇州市等地近期土拍整體熱度並不及以前。如10月18日舉行的蘇州土拍，超過7成地塊以底價成交。在土拍市場熱度有所下降之時，安徽省合肥市、福建省廈門市等多座房地產熱點城市土拍規則迎來調整，不再限制地價，被外界解讀爲土拍市場或重回“價高者得”時代。

“從統計數據來看，核心城市的土地月度成交面積一直處於持續回落的狀態。”58安居客研究院研究總監陸騎麟向《中國經營報》記者表示，“在多數城市土地市場低迷的情況之下，取消土地拍賣中的地價限制措施的城市也會越來越多。”

央國企聯手拿下“新地王”

拍出總價超240億元的“新地王”，讓上海市第三批次集中供地第二輪土拍熱度顯著提升。

10月24日，由中海地產、上海西岸聯合體組成的央國企軍團以底價240.16億元競得徐彙區龍華街道地塊。超過240億元的成交價，不僅讓該地塊成爲2023年年內的“上海新地王”，也成爲上海市自2021年以來成交價最高的地塊。

規劃資料顯示，上述地塊爲徐彙區西岸數智中心地塊。據上海土地市場網信息，該地塊規劃用途爲“科研設計用地、商業用地、辦公樓、居住用地、租賃住房”，建築面積總量達67.3萬平方米。

“徐彙區龍華街道地塊土地體量實在太大，不是一家企業就有實力能拿下的。”上海中原地產分析師盧文曦向記者介紹，該地塊出讓條件比較苛刻、要求較高，“只能由有實力的央國企來操盤”。

公開資料顯示，對於中海地產而言，摘得徐彙區龍華街道地塊，是其自2020年陷入上海北外灘地塊“圍標事件”風波3年來，首次在上海市土地市場公開拿地。

而拿地聯合體中的另一家企業上海龍華建設發展有限公司全資大股東上海西岸開發（集團）有限公司實控人爲上海市徐彙區國資委。

除徐彙區龍華街道地塊關注度較高外，上海市此次推出的其他地塊也均順利成交。

記者梳理發現，在其餘9宗成交地塊中，有4宗地塊進入搖號環節，2宗地塊溢價成交，3宗地塊底價成交。其中，華潤置地以底價69.996億元拿下寶山區大場地塊，而華髮股份以17.33億元摘得青浦區趙巷地塊。

在業內人士看來，上海市本輪土拍幾乎被央國企“包場”。克而瑞研究中心直言：“結合參拍房企來看，央國企主力地位確實更加凸顯。保利集團參拍地塊達到10宗，象嶼地產、招商蛇口各參與9宗，越秀地產也參與6宗地塊的競拍，這幾家是本次土拍中參拍最爲積極的房企”。

“本輪土拍參拍者仍以央國企爲主，僅美的置業、天安地產兩家民企參與，但均未能拿地。”中指研究院上海高級分析師陳炬蘭分析認爲，10宗地塊均由央國企競得，象嶼地產、建發集團、招商蛇口等深耕上海的央國企均有所斬獲。

多城土拍市場有待回暖

成交地塊被央國企“包場”，也是上海市土拍市場熱度有所下滑的真實反映。

從溢價率角度而言，上海市2023年第一批次集中供地的土拍溢價率爲7.30%，第二批次兩輪土拍溢價率分別爲7.80%、8.14%，而10月上旬舉行的第三批次第一輪土拍溢價率爲6.67%，本輪土拍溢價率僅爲2.34%，創下今年以來最低。

從參拍房企數量層面觀察，上海市此輪土拍參拍房企數量也有所減少。具體來看，除了吸引24家房企參拍的青浦區趙巷地塊外，多宗地塊參拍房企數量不到10家。其中，徐彙區龍華街道地塊、寶山區大場地塊、浦東新區祝橋和合慶地塊都僅有一家房企或聯合體參與報名。

除上海市外，不少城市近期的土拍熱度亦有所回落。以蘇州市爲例，10月18日，蘇州市舉行2023年第六批次集中供地。據中指研究院統計數據，此輪土拍共推出12宗地塊，除一宗地塊延期出讓外，其餘地塊中僅有1宗觸及封頂價、2宗溢價成交，其餘8宗地塊均爲底價成交。

“除個別城市個別地塊出現溢價外，多數城市的地方平臺或者是國企託底拿地的情況仍然嚴重，底價拿地依舊是主流。”陸騎麟向記者表示，從統計數據來看，核心城市土地月度成交面積一直處於持續回落的狀態。

“主要還是與當前樓市低迷相關，新房成交跌幅也持續處於擴大的狀態。” 在陸騎麟看來，“在住房成交不足的情況下，部分房企因資金緊張無力拿地，部分房企在全力保交付的情況下，也沒必要持續增加土地儲備。”

“銷售端恢復程度仍直接影響土拍市場情緒變化。在8月份多地出臺樓市新政後，重點城市加快優化調整房地產限購、限貸等政策，在銷售尚未持續、實質性轉暖下，全國土地市場整體仍低位運行。”中指研究院企業研究總監劉水錶示。

取消地價限制漸成趨勢

在多地土拍市場低位運行的情形下，土拍規則調整，特別是不再限制地價、恢復“價高者得”正成爲新趨勢。

10月11日，合肥土地市場網刊登的《公告》（合自然資規公告25號）》指出：“本次公告地塊採取拍賣方式，即競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高於保留底價的，爲競得人。”

而在合肥市今年8月發佈的《公告》還顯示：“本次公告地塊採取‘投報高品質住宅方案’的競買方式，即‘價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號’的競買方式”。

在業內人士看來，合肥市新土拍規則將不再限制土地出讓上限價格，對於房企而言，參拍地塊將變爲“價高者得”。此外，廈門市、濟南市、成都市等近期也紛紛發佈公告，對此前的土拍規則進行調整，同樣提出部分地塊將不再限制土地出讓上限價格。

另據媒體報道，早在今年9月底，自然資源部已向各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含“建議取消土地拍賣中的地價限制”“建議取消遠郊區容積率1.0限制”等。

“房地產市場行政性限制政策較多，如限房價、限地價、限購、限售等。因此，在相關部門多次提及取消非市場化限制性政策的大背景之下，自然資源部此次提出的‘取消土地拍賣中的地價限制’也顯得與時俱進。”陸騎麟分析認爲。

“取消土拍限價規則的城市，往往都是樓市運行狀況不太樂觀的地方。”盧文曦表示，限價措施限制了樓市上漲空間和預期，對購房者置業決策會有所影響，但取消土拍限價的意義很明確，能夠給外界更多的想象空間。

儘管目前全國土拍市場熱度尚未回升至合理區間，但在盧文曦看來，一線城市不會很快取消土拍限價規則。“一線城市核心區域的土地較爲稀缺，如果相關政策‘鬆綁’太快，會有新矛盾凸顯出來。”

陸騎麟也告訴記者：“對於上海市等一線城市而言，在限地價的同時還存在限房價的情況，即使是在取消地價限制的情況下，樓市也不會出現高溢價，因此取消限價的意義不大。”

“對於優質企業來說，土拍規則調整後，憑實力拿地的機會更大了”，某頭部房企上海區域負責人向記者表示，“從今年以來的投資態勢來看，肯定是希望大家都能憑實力拿地，這樣我們就會有更多的拿地機會。”

“部分核心城市一旦出讓一些高品質地塊，極有可能會出現房企‘搶地’的情況，從而帶動土地市場復甦。此舉利好購房者對未來的預期，從而改變當前樓市預期悲觀的情況，也有利於助推樓市回暖。”陸騎麟表示。