十年前，中化國際（600500.SH）超6億元買下一家0營收公司用以置辦自家辦公樓宇，建樓費用達7億元；十年之後，在建成大樓中辦公的中化國際預掛牌賣出這家公司70%的股權。

這家公司是中化國際旗下唯一一家房地產開發公司，即上海德寰置業有限公司（簡稱“德寰置業”），11月2日晚間，中化國際公告，擬通過北京產權交易所預掛牌轉讓德寰置業70%股權及全部債權。

若以淨資產價法確定德寰置業掛牌價，中化國際轉讓成功則有機會回籠資金至少5億元。據初步公告的財務數據，截至2023年9月30日，德寰置業未經審計總資產爲10．361億元、總負債爲4．88億元、淨資產爲5．48億元。

界面新聞記者瞭解到，目前中化國際還在德寰置業所建設的大樓中進行辦公。持有德寰置業十年，爲何選擇在此時賣出七成股權，中化國際缺這筆錢嗎？

業績層面，中化國際自2000年上市以來首次出現虧損局面。今年前三季度，中化國際淨利潤爲-5.4億元，同比下滑141.84%，賬上貨幣資金爲20.32億元，處於2009年以來最低水平，而短期借款規模已經達到29.32億元。與此同時，中化國際的重要戰略轉型項目也再度延期。

對於出售目的，中化國際表示，該股權轉讓將有利於進一步收斂聚焦、盤活存量資產、優化資源配置。本次交易完成後，中化國際持有德寰置業30%的股權。

中化國際主要從事化工行業，聚焦環氧樹脂、聚合物添加劑、工程塑料、特種纖維等核心產業鏈。德寰置業則爲中化國際旗下唯一一家房開公司，註冊資本5.43億元。十年前，中化國際從實控人中化集團的子公司中化國際信息公司（簡稱“中化信息”）處以6.12億元買下德寰置業100%股權。

當時，中化國際對德寰置業給予的“厚望”是使公司在滬擁有獨立的辦公樓，未來爲公司節省大量的租金支出。興是如此，德寰置業一直以來盈利水平並不高：2022年，德寰置業營業收入爲6895.59萬元、淨利潤53.59萬元，2023年1至9月營業收入爲5270.72萬元、淨利潤141.52萬元。

實際上，中化國際在德寰置業上付出的成本遠不止6億元的收購價。

界面新聞記者回溯當年公告：2013年9月，中化國際出資約6.12億元通過協議轉讓的方式收購中化信息所持德寰置業100%股權，後者擁有浦東新區上鋼新村街道503街坊66/16丘（即世博B03C-02土地）的土地使用權，並由德寰置業作爲建設單位，出資約7.06億元在上述地塊建設辦公樓。

而2013年，專門爲拿地設立的德寰置業剛成立不久，尚無營收，5.43億元的註冊資本即爲世博B03C-02土地的拿地價格，此前有報道指出，逾7億元的建設款重任大概率由上市公司中化國際來“操心”。

德寰置業設立的目的系建造辦公樓宇，2013年公告中提到，預計建設工期至2015年11月，辦公樓建成後除公司自用外，部分擬對外出租。不過，2015年財報顯示，截至當年年底該辦公樓建設進度爲82%，直到2017年，德寰置業建設辦公樓進度顯示爲100%。

合計逾13億元的辦公樓投資，建成6年，中化國際是否回了本尚不得知。有公開報道顯示，上市公司方面在收購德寰置業前曾稱，擬建的辦公大樓未來15年租金回報可達6.5億元。今年爲建成第6年，賣出德寰置業70%股權後，辦公樓宇運營收益恐怕大部分不再歸屬中化國際所有，令市場進一步關心的問題是，收購股權加建設費超13億元，德寰置業70%股權要賣多少價格中化國際才能不虧本？

11月3日，界面新聞記者從中化國際證券部人士處瞭解到，德寰置業建成的辦公樓宇目前處於使用中，公司正在此地辦公，並作爲主要辦公地。

公司尚在此地辦公，中化國際爲何就預掛牌出售德寰置業控股權？另一方面，若成功掛牌出售，中化國際是否“一夜回到解放前”需重付辦公地租金費用呢？對此，截至發稿中化國際並未回覆界面新聞記者致函。

歷年財報顯示，中化國際辦公場所不少是向關聯方租得。德寰置業辦公樓建成後，中化國際向關聯方租用辦公樓費用的確有所減少，但算不上斷崖式下降。

2013年至2017年，中化國際關聯交易租賃中付出的辦公樓租金合計分別約3658.45萬元、4325.39萬元、4344.75萬元、4700.5萬元、3790.68萬元，再往後看，2018年至2020年這一數字約分別爲3128.69萬元、2346．02萬元、3238.03萬元。

預掛牌賣資產背後，中化國際今年來的財務狀況明顯陷入頹勢。

自一季度開始，中化國際營收和淨利潤出現負增長，前三季度，中化國際營收430.14億元，同比下降34.77%，盈利由盈轉虧爲-5.4億元，同比下滑141.84%，這是中化國際2000年上市以來業績首次出現虧損。與此同時，中化國際賬上貨幣資金爲20.32億元，處於2008年以來最低水平，而短期借款規模已經達到29.32億元。

化工行業的不景氣給中化國際業績帶來較大影響，中化國際解釋，今年化工行業產能集中投放且下游需求不足，公司部分重點產品價格持續下行，降至近5年曆史低位。化工品價格目前尚處於歷史低位水平，主要產品如環氧樹脂、環氧氯丙烷、芳烴及部分化工產品的市場價格持續大幅下跌，產品盈利能力減弱。

與此同時，中化國際轉型化工新材料的重要項目也在今年二季度延期。

2022年3月，中化國際披露50億元定增方案並於去年12月落地，“碳三產業一期項目”是該次定增募資的主要投用方向，擬投入募集資金35億元，總投資139.13億元。據披露，該項目則重點佈局全球配套最全、最具競爭力的丙烯-環氧樹脂產業，協同佈局丙烯-PO、丙烯-酚酮-雙酚A等產業，有助於深化化工新材料業務佈局。

中化國際預期，碳三產業一期項目投產後將實現年均營業收入110.11億元、年均利潤總額17.15億元，並將爲公司帶來超過12億元的增量歸母淨利潤。直至今年5月，中化國際在互動平臺稱，碳三產業一期項目總體進步和工程質量可控。

就在8月，中化國際公告，擬將募投項目“碳三產業一期項目”達到預定可使用狀態的時間延期至2024年4月。界面新聞記者注意到，“碳三產業一期項目”在2020年2月提出，本是計劃 2022年6月底前建成投產，經過這次延期後，該項目相較於原定投產時間延期了近兩年時間。