“安得廣廈萬間，大庇天下寒士俱歡顏”對溫暖舒適住所的憧憬和嚮往在華夏大地是亙古不變的。發展到現代，房地產市場在經歷了蓬勃的“興旺期”後，現已進入“冷靜期”。這一時期，玉溪市積極採取措施，堅持“房住不炒、因城施策”原則，落實屬地政府主體責任，“暖市場、活樓市、穩投資”，但受疫情和全國經濟轉型升級等影響，從2023年前三季度情況來看，玉溪房地產市場仍處於調整關鍵期。

一、基本運行情況

（一）從生產端看，全市房地產開發投資持續處於下降態勢

前三季度，全市房地產開發投資同比下降66.6%，降幅比上半年擴大1.3個百分點。其中，建安工程下降68.2%，降幅較上半年擴大0.9個百分點；土地購置費3.9億元，同比下降52.1%，降幅較上半年擴大6.1個百分點。

從工程用途看，住宅、辦公樓、商業營業用房、其他房地產投資等四個板塊均持續下降。前三季度，全市商品住宅投資28.4億元，佔全市房地產開發投資77.0%，同比下降66.8%。受政策和電商經濟影響，辦公樓、商業營業用房投資合計4.1億元，僅佔全市房地產開發投資的11.0%，同比下降61.2%。其他房地產投資4.4億元，佔全市房地產開發投資的11.9%，同比下降69.7%。

分區域看，江川、澄江、通海、峨山四個縣（市、區）房地產開發投資降幅已跌破80%以下；新平、易門降幅破70%；紅塔區降幅破50%；華寧、元江兩縣前三季度有新項目入庫，因此降幅收窄在50%以內，較上半年分別收窄13.9和11.9個百分點。

（二）從需求端看，銷售市場復甦較弱，商品房銷售指標降幅收窄空間不大

前三季度，全市商品房銷售面積95.5萬平方米，同比下降32.9%，降幅比上半年擴大1.6個百分點；商品房銷售額53.1億元，同比下降33.4%，降幅比上半年擴大0.1個百分點；商品房銷售均價5556元/平方米，單價變化不大。

分類型看，期房銷售受到“青睞”，現房銷售受歡迎程度明顯下降。今年來紅塔區“新興瑞園”、華寧縣“華城大公館”等熱門樓盤和“玉溪第十屆房交會”等一系列促銷活動，把期房銷售重新“盤活”，前三季度，全市期房銷售額38.8億元，佔全市商品房銷售額的73.0%，同比下降26.9%，期房銷售面積72.0萬平方米，佔全市商品房銷售面積的75.3%，同比下降19.4%。全市現房銷售額14.3億元，同比下降46.4%，現房銷售面積23.6萬平方米，同比下降55.7%。

二、需要關注的問題

（一）民營房企投資信心尚未恢復，參與到房地產市場開發的積極性較低

2023年1-9月，房地產開發投資同比下降66.6%，房地產開發民間投資同比下降68.3%，拉低全市民間投資增速22.9個百分點。

截至2023年9月末，全市在庫168家房地產開發企業，爲民間投資主體的企業137家，有施工實物量的企業僅有46家，這46家中，剩餘還有數據支撐可能的僅剩34家，剩餘投資39.4億元。民營房地產企業是房地產市場的重要組成部分，對促進房地產市場平穩健康發展起着重要的支撐作用，目前我市民營房企持觀望態度較多，還需要政策及市場雙向“強心劑”提振信心。

（二）融資面臨更多困難，房企資金壓力仍然較大

受房地產市場的雙重屬性影響，房企對“高負債、高槓杆、高週轉”的“三高”依賴嚴重，但目前全球經濟大環境壓力增大，房企資金鍊面臨斷裂風險，強烈制約了房企擴大開發投資的能力，投資意願驟降。

前三季度資金到位情況降幅持續擴大，全市在庫房地產開發企業實際到位資金32.7億元，同比下降57.7%，其中：國內貸款2.5億元，同比下降47.8%；自籌資金14.8億元，同比下降52.8%；定金及預收款9.9億元，同比下降64.9%；個人按揭貸款3.8億元，同比下降62.7%；其他到位資金1.7億元，同比增長37.6%。

（三）市場對新開樓盤關注度更高，去庫存壓力仍較大

在建商品房竣工後，可供銷售或出租的房屋隨即形成待售面積，本年全市待售面積較去年同期雖小幅減少31.2萬平方米，但竣工面積也較去年同期減少9.3萬平方米，在竣工面積減少的情況下，待售面積沒有大幅減少，甚至積壓3年以上的待售面積較去年同期增加2.3萬平方米，去庫存壓力大，仍然還是我市房地產銷售面臨的較大困難之一。

前三季度，全市商品房竣工面積157.2萬平方米，同比下降5.6%，其中：住宅竣工面積124.1萬平方米，同比下降0.3%；商品房待售面積272.8萬平方米，同比下降10.3%，其中：住宅待售面積140.4萬平方米，同比下降13.6%；3年以上待售面積43.3萬平方米，同比增加6.8%，其中住宅15.1萬平方米，同比增加3.0%。

（四）縣區間房地產發展差異拉大

從各縣（市、區）房地產發展來看，縣（市、區）之間發展極不平衡，紅塔區仍然是“置業”首選地，澄江市銷售情況已跌出全市“頭部”，華寧縣2023年迎頭趕上。前三季度，全市房地產開發在庫項目168個，銷售面積超5萬平以上的項目共3個，都是紅塔區的樓盤，其次是華寧縣，華城大公館項目共售出3.7萬平方米，對全市銷售面積形成支撐。其他縣區房地產開發力度普遍較小，樓盤規模小，對居民需求吸引力一般，2023上半年銷售面積最少的縣與最多的縣區相差54.4萬平方米，銷售額最少與最多相差29.0億元，縣區間房地產發展差異在逐步拉大。

三、建議對策

（一）扶優扶強本地房企

加強扶優扶強本地二級房企，爭取省級金融支持，努力將本地房企納入省級白名單制度中，爭取更大政策支持力度，積極做好“保交樓”金融服務，爲房企提供多元化融資服務。

（二）進一步助力企業緩解資金壓力

針對民營房地產企業制定更爲精準化的信用等級評價體系，對誠信度高、信譽良好的民營房地產企業要優化銀行放貸流程，放貸時間與企業用款需求擁有更高匹配度。靈活把握預售資金使用政策，針對“商品房預售資金監管保函政策”，民營房地產企業一般不具有相關資格等問題，建議在預售資金監管上更具靈活性，使民營房地產企業享受實實在在的政策。

（三）努力將存量轉化爲銷售支撐

因城施策、精準施策、一項目一策，一是探索政府主導盤活閒置商品房用於補充安置房、人才房和保障性租賃住房，切實做好“保交樓、穩民生”；二是積極將潛在客戶發展成付費客戶，通過特價、買贈等促銷活動來拉動銷售。

簽發：駱豔菲審覈：吳析璐擬稿：吳析璐