如何在實現居者有其屋的同時，避免樓市持續下滑給金融及財政收入帶來大規模衝擊，中國香港此輪針對樓市及土地市場的調整，可能正行走在“深水區”

文|焦建

編輯|蘇琦

受利空因素湧現影響，中國香港特區的土地出讓近日接連“爆冷”。

10月下旬，政府招標東涌第106B區住宅地因標書均未達底價被地政總署拒絕而流標。11月9日，由港鐵截標的東涌東站1期發展項目，則因無人下場競標導致“零標書”自動流標。

2023年至今，中國香港特區採用招標形式出讓10塊土地。以1月10日赤柱環角道住宅項目爲開端，截至目前已累計6次流標，僅有4次成功出讓。

從政策層面看，流標的土地分涉市區及新界，並涵蓋住宅及商業項目用地，在一定程度上被認爲是反映了市場的整體性低迷。而東涌兩塊土地的流標則發生在樓市“限購”政策部分放寬後，則引發了各方對是否會進一步“減辣”甚至“撤辣”討論。

類似的聲音與建議，在限購政策部分放寬前亦曾出現。原因簡言之，樓市下調帶來負資產數量增長，土地出讓不暢亦會讓政府收入進一步增加下行壓力。近期則有相關呼籲稱：未來土地出讓要改變招標形式，採取有底價的公開拍賣，以此既避免繼續流標，亦提升財政收入。

宏觀而言，作爲當地多年來面臨的核心挑戰之一，中國香港特區的房價長期高居最難負擔城市榜首，其房價與收入的比率雖正從2021年度的23.2回落，但仍高居全球前列。如何通過“房住不炒”讓更多居民實現有其屋，同時避免樓市持續下滑給金融及財政收入帶來大規模衝擊，中國香港此輪針對樓市及土地市場調整，可能正行走在“深水區”。

“某些地方過去的供應量較多，地產商投標時或會考慮整體樓市發展的狀況。”中國香港特區行政長官李家超則在11月15日表示，“香港物業市道受全球經濟影響，特別是高息環境影響。推出任何措施，包括‘減辣’，最重要的是希望物業市道健康發展，而非大上大落。”

東涌地塊的特殊性

房子不好賣，是當地開發商近期普遍審慎拿地的主要原因之一。

按照香港特區政府近日公佈的經濟報告數據顯示：今年三季度，在利息上升及外圍環境挑戰下，當地住宅物業買賣合約總數比上一季減少25%（9174份），同比則下跌21%。整體住宅售價則在6月至9月期間下滑4%。

在市場整體不景氣的大背景下，11月東涌土地拍賣接連遇冷，亦有其特殊性。

作爲近年來香港特區政府着力開發的新市鎮之一，東涌目前的總人口已近十萬人。對於中國內地訪港旅客來說，對其印象較深之處，可能是其在靠近機場附近建設的大型品牌折扣商城。

對於寸土寸金的中國香港而言，未來兩年內這裏將成爲土地供應的主要來源之一。

按照特區政府的相關規劃，東涌將通過擴展計劃覆蓋其現有建成區的東西兩面，以建設超過6萬套住宅來容納超過18萬人口。

港鐵“地鐵加物業”模式多年來一直被業內人士所熟知。而相關項目將在東涌東站附近建設，按照以往經驗，將會帶來房屋價格的持續上漲，從而有利於開發商爭搶項目。

但如前所述，對於極爲關注地段的當地開發商而言，未來東涌將成爲住宅供應的重鎮，則意味着中長期內購房者的選擇增多，價格上漲缺乏推力。

再從地理因素來看，因東涌遠離目前的市中心核心區，地段遙遠則意味着“開荒”成本較高。

這一方面源自作爲新市鎮需投入前期道路建設費用及配建商場等生活輔助設施，另一方面建築工人的短缺本已讓香港近年來的建築成本不斷上漲，到偏遠處開工則意味着成本的進一步提升。根據Arcadis 2023年國際建築成本指數，在全球建築成本最高的城市中，中國香港特區排名第八。

《財經》近日前往前述兩塊流標地塊附近。東涌第106B區住宅地被外界所關注的核心問題是排污系統的建設程度。雖相關部門強調在評估可建設房屋套數時已考慮了相關處理容量的荷載量，但相關疑問並未徹底打消。對於東涌東站1期發展項目，其面積約爲1.2公頃，但因屬於新增的填海土地，沉降風險較高。要保障安全，則被認爲需投入較高建築成本。

按照相關測算，東涌東站1期發展項目即使以“零地價”免費購入後，亦需承擔每方呎3000至4000元的基礎成本，再加之建築本身及利息成本，有較大概率會出現“得不償失”現象。

而在對抗下行週期時，開發商寧肯放過“筍地（低價購入後開發，並高價賣出）”也不願拿地，實際上也是中國香港特區所面臨的諸種棘手問題絞纏在一起的一個縮影：

• 首先，作爲外向型城市經濟體，其利息受全球市場影響。高息環境下，當地開發商的融資成本及利息支出皆水漲船高。具體到東涌的兩塊土地，其開發週期均要6年時間左右，不確定性極強，使得原本有意競標的企業亦最終選擇放棄。

• 其次，因勞動力老化及短缺日趨嚴重，香港從今年開始逐步放開引入外來勞動力的限制。但相關勞動者目前主要以參與政府的基建項目爲主，其他項目仍處於“遠水不解近渴”狀態。

“整個房地產市場包括樓市和地價受很多因素影響，包括整體宏觀經濟環境、利率走勢、市場供求平衡等。”香港特區政府的一位經濟顧問近日指出，“在外圍環境比較差，利率比較高的情況下，發展商較爲審慎是意料之中。”

不拿地的多重影響

中國香港特區的私人住宅及商業項目土地供應，是一個較爲複雜的體系。除了政府招標（亦稱“官地”）這一主渠道，還包括地鐵發展項目（由港鐵出面）、市區重建局項目（該局是由港府注資成立的自負盈虧的公營機構，負責全港的市區重建），以及私人土地契約修訂項目等。

整體而言，今年至今由前三者推出的10塊土地中，政府7塊、港鐵2塊、市建局1塊，最終只成功賣出4塊。而在東涌接連兩次土地流標後，一系列後續影響亦正在持續發酵。

首先是如何將流標的土地順利出讓。相關資料顯示：港鐵上一次遇到“零標書”項目是在2013年2月，相關地塊位於天水圍的天榮站。其第二次推出時亦再次流標，直到2014年1月第三次推出時大幅度降低相關條款的條件後才順利賣出。時隔十年後，相關情況是否會再次出現，各方仍在持續觀察。

與之相關的另一個問題，則是政府在未來出讓土地時會否調整相關方式或降低門檻。11月16日，香港仲量聯行發佈《香港住宅銷售市場綜述》指出：2022年及今年年初至今政府住宅地流標數量已經超過前7年（2015年至2021年）的總和，反映普遍發展商對吸納地皮的需求顯著回落。“政府應考慮改善現行的土地招標程序，甚至考慮重新推出土地拍賣，以提高賣地計劃的效率。”該機構相關人士稱。

亦有相關研究人士對《財經》分析指出：目前地皮多次流標，其實存在一定的結構性問題。例如，相關部門在評估地皮的低價時，如果附近區域沒有土地成交記錄（類似東涌的新發展區），便會參考同區域內的二手房價格減去建築成本進行計算，“所謂的‘剩餘法’並不適用於樓市下行期，因爲難以反映未來的樓價走勢。”

根據標準普爾近日發表的相關報告：今年香港住宅樓價預測由原先估計升5%至8%，下調至持平至下跌3%，並預測明年再跌5%至10%。原因主要是香港經濟增長疲弱、利率上升和供應過剩帶來沉重壓力，預期2024年樓市將是艱難的一年。

在此基礎上，其亦指出了因估算方式不同，政府和開發商對待土地的不同考量：後者在行情好時出價會高於政府底價，但當樓價下跌時則往往比政府估價要更低。“此外，在政府財力難以支撐同時開發兩大基建工程的情況下，目前各界對於北部發展區的未來前景較爲看好，而認爲與交椅洲填海工程相關的東涌發展則可能會較慢，其實也是對於政策的投票。”

展望未來局勢走向，目前市場普遍關心的核心問題主要有二：其一，接連流標後，房屋局未來將於東涌附近區域推出的私人興建資助出售房屋先導計劃（樂建居）用地招標計劃會否出現調整；其二，財政司長陳茂波在制訂2024年《財政預算案》之時，會否進一步“撤辣”。

香港特區每個財年的賣地計劃，均是伴隨年初的財政預算案一起向外公佈。而賣地及房地產活動的相關稅收，則是特區政府的重大收入來源。單計地價收入及印花稅收入，就已經佔特區政府每年總收入的三分之一以上，而這當中還未涵蓋房地產活動相關的企業所得稅、薪俸稅及一般差餉等收入。

按照相關測算：今年已有6幅地皮流標，估計政府、港鐵及市建局共少收入約爲195億至331億元。相關的統計也顯示：今年來土地收入連同補地價總收入，仍僅爲財年目標850億元的20%左右。

10月25日，李家超發佈其任內的第二份《施政報告》，部分調整了執行超過十年的樓市管控措施，亦宣佈外來人才買房的高額印花稅可以“先免後補”。而在該報告諮詢期間，開發商就已要求政府全面“撤辣”。最終該報告沒有提及會否進一步“撤辣”，只表示“政府會密切監察樓巿，確保其穩健發展”。

按照一般分析，這主要源於擔心政策突然放開後的炒作加劇，也考慮到了如何解決土地房屋這一深層次矛盾。因樓價貴、年輕人置業難、租金高等因素，多年來一直影響着香港的經濟競爭力。本屆特區政府也被認爲是在一定程度上吸取了以往經驗，在執行調控政策時體現出了一定的定力及穩定性。

例如，在新增土地供應方面，香港特區政府發展局長甯漢豪近日就強調：政府造地決心不能動搖，會考慮市況決定何時推出個別土地，但不能因短期未知數而放慢造地步伐。

在10月底時，陳茂波亦曾公開分析稱：2021年9月至今，當地樓價下跌約17%，目前樓價仍然貴，大部分人難以負擔。而樓價有秩序從高位調整，令年輕人結婚置業，或有子女後換較大住所，都相對容易實現。

他在分析市場波動情況時也指出，“樓價上落受很多因素影響，只要不造成金融安全隱患，例如銀行體系危險、信心危機，樓價由市場調節，比較合適。”

責任編輯：張恆星 SF142