光大證券發佈研究報告稱，由於地產信用風險影響持續，美聯儲仍處於加息週期，且物管公司業績增長有所放緩，2023年初至11月29日，恒生物業管理指數累計漲跌幅爲-41.7%。從PEG以及服務消費的行業屬性角度看，當前物管板塊表現偏離基本面。參考海外綜合後勤服務公司的穩態估值以及海外住宅物業管理公司在穩健增長期的估值，國內物管公司在地產影響出清後，有較大估值修復空間。

事件：

《城市社區嵌入式服務設施建設工程實施方案》發佈，引導社區物業、家政公司提供普惠社區服務，更好滿足人民羣衆對美好生活的嚮往。

社區是居民生活的基本單元，物業是社區基層治理支柱

加強和改進住宅物業管理，提升社區服務水平，中央和地方將持續引導物業行業高質量健康發展。

▍光大證券主要觀點如下：

1）11月26日，國務院辦公廳轉發國家發展改革委《城市社區嵌入式服務設施建設工程實施方案》的通知，明確提出社區嵌入式服務設施面向社區居民提供養老托育、社區助餐、家政便民等一種或多種服務，引導社區物業、家政公司提供普惠社區服務；城市社區嵌入式服務設施建設工程優先在城區常住人口超過100萬人的大城市推進，選擇50個左右城市開展試點，每個試點城市選擇100個左右社區作爲試點。

2）11月27日，國家發展改革委專題新聞發佈會解讀《城市社區嵌入式服務設施建設工程實施方案》，住房城鄉建設部建築節能與科技司副司長張雁表示，住建部將配合國家發展改革委做好社區嵌入式服務設施建設工程實施工作：①全面開展城市體檢，摸清社區設施底數短板；②實施城市更新行動，因地制宜建設社區設施；③加強和改進住宅物業管理，助力提升社區服務水平。

3）在20231106外發報告《輕舟即過萬重山，物管配置正當時——房地產行業（物業服務）2024年度投資策略》中提出，2023年以來中央延續對物業相關的支持政策，集中在家政服務、家居消費、完整社區建設和養老服務層面，支持力度較強；2023年10月9日起，人民日報推出“關注小區物業服務”系列報道，探討如何進一步提升物業服務水平和質量，讓小區居民生活更舒心。

社區是承載人民羣衆美好生活的重要空間，物業是社區基層治理的支柱，提升社區服務水平是“關鍵小事”，更是“民生大事”，中央和地方將持續引導行業高質量健康發展，物業行業政策面也將持續友好。

4）物業公司逐漸褪去“地產屬性”，增厚“服務消費”屬性。2022年部分民企物業受到母公司影響導致其歸母淨利潤同比增速大幅度下降，2023H1歸母淨利潤增速已經觸底回升；2023H1關注的重點公司第三方在管面積佔比平均值約60%，物業公司對關聯方交付項目的依賴性降低，重點公司地產關聯業務收入佔比爲9.3%，毛利佔比爲9.3%，地產關聯業務影響減弱；2023H1重點公司社區增值業務收入同比增速爲8.1%，較2022H2（爲3.6%）有所回升，毛利佔比爲19.4%，社區增值業務是物業公司重要的利潤來源。

5）物管板塊表現偏離基本面，風險因子緩釋，板塊有較大修復空間。由於地產信用風險影響持續，美聯儲仍處於加息週期，且物管公司業績增長有所放緩，2023年初至11月29日，恒生物業管理指數累計漲跌幅爲-41.7%。從PEG以及服務消費的行業屬性角度看，當前物管板塊表現偏離基本面。參考海外綜合後勤服務公司的穩態估值以及海外住宅物業管理公司在穩健增長期的估值，國內物管公司在地產影響出清後，有較大估值修復空間。

風險分析：

房地產行業寬鬆政策推進不及預期、物業支持政策推進不及預期、關聯房企信用風險。