業內認爲，明年房地產能否企穩對穩定宏觀大局尤爲重要。

據新華社，中央經濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。會議指出，要持續有效防範化解包括房地產在內的重點領域風險，堅決守住不發生系統性風險的底線。

會議提出，要積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展；加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”；完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，此次表述具有非常重要的定位，將房地產領域的工作重心和重點在於防範化解風險。“換句話說，支持合理住房消費需求等工作需要繼續推進，同時各地要把化解風險作爲最核心的一項工作，這充分體現了黨中央對於房地產金融風險防範化解的高度重視。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，2024年房地產工作的主題仍舊是防風險。從目前形勢看，風險擴散的情況並沒有得到有效控制，甚至一些穩健經營企業也出現了債務問題。2024年將在推動實質性保交樓，企業自救和外部救助相結合，夯實企業自救的主體責任和地方的屬地責任方面下功夫。

中指研究院市場研究總監陳文靜也認爲，積極穩妥化解房地產風險仍是2024年重要目標，企業資金支持政策有望進一步落地見效。本次會議進一步強調“持續有效防範化解重點領域風險”“積極穩妥化解房地產風險”，房地產風險主要體現在房企債務化解、項目保交付等方面，預計2024年企業端資金支持政策有望繼續細化落實，“三個不低於”若能實質性落地將有助於改善企業融資環境。

事實上，在10月末的中央金融工作會議強調了“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”後，11月以來多部委召開企業座談會落實相關舉措，多家商業銀行召開企業座談會，提出要加大在開發貸、按揭貸、經營貸及債券承銷等方面的支持。

據中指監測，2023年11月，房地產企業債券融資總額爲412.8億元，環比增長49.4%，同比降幅收窄至2.6%，政策效果初顯。

業內認爲，化解房企風險仍需要推動企業恢復自我造血，市場銷售實質性修復是改善企業資金面的關鍵，而銷售市場好轉仍需要需求端政策繼續託底發力。基於此，陳文靜預計，2024年一線城市將繼續優化限購政策，核心二線城市有望全面取消限購，更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

在化解房地產風險的同時，會議還強調要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，並加快構建房地產發展新模式。

嚴躍進認爲，這也充分說明，對於房地產發展新模式制度建立的重要性和迫切性，預計2024年一些新的改革工作會啓動，尤其是圍繞“人房地錢”會有系列的工作開展。

2023年以來，中央已多次在重要會議中強調“三大工程”的重要性，國常會亦先後審議通過了“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造和保障性住房建設的相關指導意見。本次會議對此進一步強調，業內預計，2024年“三大工程”配套政策將加快落實。

陳文靜認爲，城中村改造因城施策實施細則或將陸續出臺，一批項目有望進入實施階段，在供需兩端支持房地產企穩。值得注意的是，2024年是城中村改造的啓動之年，城中村改造對房地產銷售、投資的實際拉動或有限，但對預期影響至關重要。同時，保障房實施策略有望逐漸明晰，配售型保障房供給量將有所增加，保障房“保基本需求”，市場化的商品房滿足多層次住房需求下，高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力，這也給開發企業提供了新的經營思路。“平急兩用”或與低效、閒置基礎設施結合，因地制宜實現資源再利用，也將對房地產投資產生積極帶動作用。

李宇嘉認爲，“三大工程”既是新模式的抓手，也是房地產穩中求進的着力點。這“三大工程”着眼於房地產長期健康運行與穩定增長，力圖解決結構性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題。

其中，城中村改造解決的是新市民、年輕人、外來人口的住房需求，主要是低成本的、職住平衡的配租型住房需求；保障性住房解決的是戶籍無房戶、人才羣體、工薪階層的配售型保障需求，解決商品房需求斷層的問題；“平急兩用”公共基礎設施解決的是新時期對於居住生活安全的配套設施訴求。本質上，新時期住建系統的三大工程，都是在供給側改革做文章，以匹配需求，並與擴大房地產內需結合。

此外，會議還提出，推動城鄉融合區域協調發展，要把推進新型城鎮化和鄉村全面振興有機結合起來，促進各類要素雙向流動，形成城鄉融合發展新格局。

業內認爲，這一表述意味着城鎮化地位再次上升。李宇嘉表示，我國城鄉之間的差別非常大，從大城市化、都市圈化，到大中小城市協同發展和以縣域爲載體的城鎮化，是我國新型城鎮化的路徑，也是低成本城鎮化，將城鎮化與就業產業相協調的有效載體。鄉村振興和新型城鎮化意味着廣大農村居民和富裕勞動力可以在城鎮接受均等化的公共服務，同時還能夠繼續從事農業生產，這就是新型城鎮化和擴大和釋放內需潛力的路徑，也爲縣域和鎮域房地產市場創造可持續的發展路徑，改變目前縣域和鎮域房地產和城鎮面貌下滑的局面。

值得一提的是，本次中央經濟工作會議還強調明年要“穩中求進、以進促穩、先立後破”。

陳文靜認爲，這一政策基調更加積極，“以進促穩”意味着宏觀經濟政策或將更加側重“進”，而“先立後破”放在政策基調中，或意味着宏觀經濟在新舊動能轉換過程中，更加強調要穩步過渡，新動能未“立”前，舊動能仍需要發揮穩定經濟的作用。

陳文靜表示，2023年前三季度，我國GDP同比增長5.2%，預計全年5%左右的增長目標能夠順利實現，但經濟恢復基礎仍不穩固，10、11月製造業PMI連續2個月低於枯榮線，房地產開發投資仍是固定資產投資的主要拖累項。“房地產作爲國民經濟支柱產業，關聯着衆多上下游產業，過去兩年行業經歷了‘超調’，明年房地產能否企穩對穩定宏觀大局尤爲重要。”

責任編輯：劉萬里 SF014