本文源自：時代週報

深圳樓市在年末久違地迎來了“日光盤”。

12月23日，由深鐵置業開發的豪宅樓盤前海時代三期正式選房。因爲推售房源270套，而認籌人數高達553批，相當於兩個人“搶”一套房，前海時代三期在選房前便被市場認爲已提前鎖定“日光”。

之所以被給予厚望，是因爲深圳房地產市場低迷，急需一場“日光”提振士氣。

根據深圳中原研究中心統計數據，今年11月，深圳新房市場共網籤3373套商品房，環比增長3.5%，其中商品住宅網籤2773套，環比增長4.5%。需要指出的是，新房成交量環比略增是建立在深圳接連出臺包括降低二套房首付比例、調整普通住宅認定標準、下調房貸利率等利好政策的基礎之上。

在利好密集出臺但市場情緒未有明顯好轉的背景下，疊加改善客戶主導的行情以及開出均價約9.9萬元/平方米的誠意價格，前海時代三期因此被認爲是催熱市場的一支“強心劑”。

截至選房結束，前海時代三期總價1606萬元起的270套大平層全部售罄。根據深鐵置業披露數據，前海時代三期一日收金57.38億元。

價格“卷王”卷出日光

買房“拼手氣”的好日子漸行漸遠，前海也不可避免地捲進“價格戰”漩渦。

前海時代三期於12月15日取得預售許可證，開出令市場驚歎的價格——均價約9.9萬元/平方米，單價區間約8.4-11.4萬元/平方米，面積段爲約189-249平方米，總價區間約1606-2855萬元/套，因此被稱爲“年度價格卷王”。此前，一名接近項目的人士向時代週報記者表示，前海時代三期計劃賣11萬元/平方米。

可供對比的是，深鐵前海時代最近一次推盤是2021年3月，二期20套尾盤入市，最低單價約8.7萬元/平方米。

放進更長的時間軸裏，前海時代曾經在二手市場掛出18-20萬元/平方米的天價。來自深圳中原的數據顯示，同樣是大平層的前海時代二期12月的掛牌價約16萬元/平方米，今年年初這個數字是17萬元/平方米，跌幅約6%。

能夠在價格上大方讓利，原因指向深鐵置業低廉的拿地成本。

2008年，前海首次通過招拍掛出讓居住用地，包含三宗位於前海平南鐵路西側的居住商業辦公用地、居住用地、政策性住房用地，總建築面積高達141萬平方米。最終，深圳地鐵以17億元的代價將這三宗土地收入囊中，並先後開發了前海時代一期、前海時代CEO公館（二期）、龍海家園等項目。前海時代三期爲深鐵拿地15年後的又一次入市產品。

低價策略依然能夠打動市場。

深圳中原認爲，當前樓市大環境不理想，加上許多豪宅亦降價出售，前海時代三期的價格幾乎成爲樓盤去化表現的決定性因素。

根據深鐵置業披露數據，截至認籌結束，前海時代三期累計吸引553批客戶入圍並凍資，誠意保證金200萬元，是深圳今年入市新盤中收取誠意金最高的項目之一，在今年6月開盤並“日光”的網紅盤海德園也收取了200萬元誠意金。

由於凍資入圍比超過1：2，且凍資門檻較高，多位業內人士認爲前海時代三期已提前鎖定“日光”。

截至12月23日選房結束，前海時代三期270套房售罄，成爲今年深圳第四個“日光盤”，也是最後一個。深鐵置業憑此項目收金57.38億元。

隱形地主也要過緊日子

不僅是在年末爲深圳樓市注入信心，“半路出道”的深鐵置業在最近幾年的深圳市場上堪稱一匹“黑馬”。

2022年可以說是深鐵置業埋頭狂奔的一年，在一二級市場跑馬圈地。

據克而瑞統計，深鐵置業以112.17億元的拿地金額排在《2022年度大灣區房企拿地成交總價TOP 30》第6位，領先招商蛇口、中海地產、萬科等房企；並以139.29萬平方米的拿地面積排在《2022年度大灣區房企拿地建築面積TOP 30》第3位，僅次於華潤置地、保利發展。

銷售方面，根據深圳地鐵2022年度報告，深鐵置業在2022年實現認購銷售額約269.87億元，再創歷史新高。今年1-11月，克而瑞統計數據顯示，深鐵置業在深圳實現流量銷售金額約185.81億元，僅次於華潤置地。

深圳地鐵2022年度報告顯示，截至當年年末，深鐵置業累計獲取41個項目，其中獲軌道沿線上蓋項目綜合開發權的項目29個、代建項目12個，總建築面積約1643萬平方米，在建面積約1173萬平方米。深鐵置業表示，項目均佈局於軌道交通沿線重要節點，大部分項目爲住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業態於一體的城市綜合體。

深圳地鐵表示，2017年以來，深鐵置業連續六年位列深圳市房地產開發企業綜合實力前三甲，2022年躍居榜首，連續八年房地產銷售額過百億元，開發體量、銷售業績均處第一梯隊。

克而瑞認爲，以深鐵置業爲代表的地方性國企，一般在當地承擔着城市建設的某些功能，比如公建配套、TOD項目開發等，他們的項目資源來源穩定，且具有較強的資金實力，因此能夠在本輪行業洗牌中穩中有升。

深鐵置業項目分佈圖，圖源：深鐵置業官網

據時代週報記者瞭解，深鐵置業是在深圳市場爲數不多推崇不打折、不轉介的開發商。但是，這很有可能成爲過去式，因爲滯銷幾乎成爲各大房企的常態，無論是商品房、安居商品房，還是人才房。

深鐵置業開發建設的人才房項目深鐵熙府，曾在今年3月、11月兩次入市，第一次吸引超萬戶家庭認購，第二次認購申請家庭僅1325戶。

商品房項目的銷售形勢也算不上樂觀。

最近兩年，深鐵置業新獲取土地的區位優勢並不明顯，頗爲考驗操盤能力。深鐵璟城，位於深圳地鐵11號線終點站碧頭站，與東莞僅一河之隔。深鐵昂鵝車輛段綜合開發項目、深鐵石井田頭項目、深鐵坪地停車場綜合開發項目等位於坪山、龍崗，這兩個區域是新盤去化較爲困難的區域之一，甚至出現過“送首付”的情況。

深鐵置業部分已入市項目，同樣面臨賣不動的困境。位於龍華大浪街道的深鐵瓏境，於2022年9月備案入市，均價約7.08萬元/平方米。這個價格在當時頗具競爭力，但現在市場上出現了比深鐵瓏境區位更好、價格更低、折扣更高的項目——深圳北站片區的中洲迎璽，開盤87折，折後均價約6.33萬元/平方米，最低約5.83萬元/平方米。

“人家5字頭，我們7字頭，怎麼賣？”深鐵置業一名營銷口人士向時代週報記者表示，“市場熱度還在降，明年應該會更難。”

深鐵置業也已感受到危機。在2022年度報告中，深圳地鐵表示，主動適應市場形勢，調整銷售策略，按照“拿地即具備展示條件”“開工即展示”的目標，推進項目營銷中心及樣板房建設工作提速提質。“牢固樹立‘過緊日子’思想，強化全面預算管控作用，嚴控經營成本及費用。”

責任編輯：張恆星 SF142