期房預售轉現房銷售“卡殼”，北京禧瑞天著部分購房人網籤難

近日，北京禧瑞天著項目的多位購房人向新京報記者反映：“我們買房時，禧瑞天著的預售許可證已經到期，該項目銷售人員表示，會盡快辦好現房銷售許可證。可是，開發商至今仍沒有辦好期房轉現房的手續，導致已交房款的部分購房人無法辦理網籤，更沒法如期收房入住。”

對此，禧瑞天著開發商方面表示，正在想辦法補齊銀行資金缺口，儘快辦理相關手續，以爭取早日爲購房人辦理網籤和入住。

事件：

爲何交了定金或房款卻辦不了網籤？

北京經濟技術開發區科創十一街與經海九路交會處西南角禧瑞天著，開發商爲北京創遠亦程置業有限公司（簡稱“北京創遠置業”）。天眼查顯示，北京創遠置業股東分別爲遠洋和首創置業旗下公司。從2021年5月份開始，禧瑞天著有部分購房人陸續收房入住。

購房人田坤（化名）回憶：“我與部分購房人一樣，在2022年買房時，禧瑞天著已是現房且有業主入住，因而出手買房。我與部分購房人在2022年11月份向開發商交了定金或房款，還與開發商簽訂了認購書。當時聽說項目在2021年5月底交付時，其預售證就已過期，但銷售人員口頭承諾，會盡快辦好現房銷售許可證。”

更早購房的李敏（化名）也遭遇了類似問題。“我2021年底交了房款。據我所知，還有一些購房人在2021年3月15日與開發商簽訂了‘首創置業簽約中心合同會籤’。開發商從2021年底推到2022年4月份，又推到9月份，再推到2022年底。然而，直到現在仍沒有辦好期房轉現房的手續。”

另據多位購房人介紹，目前，禧瑞天著的大產權證已經辦下來了，那些在項目預售許可證有效期之內買房的不會受到影響。但是，後續這撥購房人，由於項目預售許可證到期而無法進行網籤，最終不僅影響了收房入住，還會影響孩子入學等。

2024年1月10日，新京報記者通過北京市住房和城鄉建設委員會官網查詢到的信息顯示，禧瑞天著（公示名爲“禧瑞嘉苑”）只有預售許可證，已經過期；截至目前，沒有已辦理現房銷售備案項目的公示。由此可見，該項目尚未辦完期房轉現房的手續。

疑點：

項目資金缺口6000多萬元導致未能申請轉現房銷售？

爲了解決網籤、入住等問題，有購房人曾於2023年5月16日、12月25日在人民網“領導留言板”反映禧瑞天著一直無法辦理網籤手續，遲遲沒有準確消息，也不能辦理入住等問題。

2023年12月29日，北京經濟技術開發區回覆，北京經濟技術開發區開發建設局工作人員約談開發企業瞭解相關情況，開發企業表示，目前禧瑞天著項目已辦理完實測備案、土地出讓合同補充協議簽訂業務，正在準備辦理產權登記業務，該項目大產權已辦理完成。依據《商品房銷售管理辦法》相關規定，辦理完成後，由開發企業和抵押銀行共同申請現房銷售許可。開發建設局督促開發企業與銀行積極溝通協商辦理現房銷售許可業務。

2024年1月10日，新京報記者以購房人身份與首創一方取得聯繫，其相關工作人員回應稱，目前，禧瑞天著項目有6000多萬元的資金缺口，首創和遠洋需要共同將這筆錢給到銀行，由銀行開具相關證明之後，才能進行申請現房銷售許可，從而進行網籤。而遠洋一方的工作人員則表示：“我們掌握的情況與上述首創工作人員所述大致相同，尚不確定具體什麼時間能與首創共同湊齊這筆錢。”

律師：

“銷售許可證過期不一定會導致預售合同無效”

在北京金訴律師事務所執行主任王佳紅看來，在現實生活中，開發商未取得商品房預售許可證而與買受人簽訂商品房預售合同的案例不勝枚舉，甚至有些開發商利用該條規定惡意違約，主動提出購房合同無效。但是，項目預售許可證過期，不一定會導致商品房預售合同無效。

目前，我國房地產相關法律未明確規定商品房預售許可證過期後訂立的預售合同效力認定規則。主流觀點認爲，開發商在規定的期限內房屋未至相關部門申請延長銷售許可期限或申請辦理現房銷售，纔會導致預售許可證過期，銷售許可證過期相比未取得預售許可證而言，屬於影響合同效力的微瑕疵，不足以導致合同無效。

而針對禧瑞天著不同購房者處於支付定金、簽訂認購書、進行合同會籤等不同階段的購房情況，尤其是不少人簽訂的認購書，到底是預約合同還是本約合同？對此，王佳紅表示，根據《商品房銷售管理辦法》第十六條規定，商品房買賣合同應具備當事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、商品房價款的確定方式及總價款等。在司法實務中，法院判斷商品房買賣中的認購書是預約合同還是本約合同，主要判斷依據爲其是否具備以上條款。

那麼，對於購房者的不同情況，開發商又會怎樣分別處理？對此，1月10日，首創方面工作人員回應記者時稱：“目前，公司尚未對於交定金、簽訂認購書等不同的購房情況作出具體的處理方案，整體情況還在進一步處理當中。”而遠洋方面則未給出進一步的回應。