萬物雲董事長朱保全

中房報記者 付珊珊 上海報道

由於關聯企業萬科近期深陷輿論漩渦，萬物雲空間科技服務股份有限公司（以下簡稱“萬物雲”，2602.HK）的業績發佈會也未能繞開與此相關的問題。

3月22日下午，在萬物雲2023年度業績會上，面對投資者關切的開發商影響問題，萬物雲董事長朱保全笑言：“萬物雲的業績發佈會，多問萬物雲的問題。”

話雖如此，朱保全仍坦言，市場上目前爲止，萬物雲也罷，其他物業公司也罷，都沒有走出獨立行情，還是跟着房地產在變。

由於物業行業的特殊性，加上萬物雲前身是萬科物業，所以業界可能會關心公司的業務獨立性、資金獨立性，甚至於，如果關聯公司自身業務下滑，對萬物雲是否會有影響。

業界爲何會有這種擔憂？在朱保全看來：“還是要怪物業行業。”

他分析稱，從第一家物業公司2014年上市，這個市場上就在講兩個故事，一是社區增值服務，但最後沒做成，傷了投資人一把；第二個故事是地產大哥，那個時候看的數字是有多少代轉存量，即地產銷售將來會轉入物業公司的存量有多大，當時覺得特別好，毛利特別高，但第二個故事到現在看，地產大哥們斷崖了，然後大家都摔地上了。此前我們跟別人講我們毛利這麼高是正常的，但別人說你不正常；到如今大夥反饋你們都是騙人的。所以實際上這是物業行業在過去給投資人講的兩個故事沒有兌現。

那麼，物業行業到底是不是個好行業？

朱保全給出的答案是肯定的。“這是一個很好的行業。如果不看跟開發商之間關聯，單看這個行業，其實就是正常業主付費，那麼這是一個續約率超過85%的行業。”

過去20年，物業是開發商的末遊，即開發商好，物業就好。但房地產開發終歸有變慢或者變小的一天，而這個時候，不動產還在。這其實是兩個不同的過程。

朱保全認爲，持有不動產是要花錢的。就像小時候都聽過一個故事，在歐洲，一便士就能買一個城堡，但是養不起。這意味着，不動產需要養護，養護就要花錢，要消費。

現在如果開發階段結束，就進入到了不動產消費的過程。而這個過程，朱保全將其定義爲此岸和彼岸。此岸是房地產開發的末遊，彼岸就是不動產消費，這是所有消費裏面最剛需的，比如垃圾得處理、電梯要運行、城市要運行設備就要保持狀態，等等。

此岸到彼岸是“涅槃”，對物業公司也是如此。

朱保全坦言，這個階段很難。過去這六七年，有地產公司背景的大物業公司接連上市改變了整個市場格局，現在，以地產商爲背景的物業公司成了市場主力，這些公司變換賽道的決心少，對母公司依賴度高，關聯交易普遍在60%以上，想的還是新房交付這點事，這樣的公司轉型就慢。

朱保全預判，2023年至2025年會是行業的分水嶺，此岸是房地產開發產業鏈末遊，彼岸是基於不動產持有的消費。能否達成物業行業從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，要自身有更獨立自主的決心。

在業績會上，萬物雲管理層在做業務介紹時，不斷在強調，公司的關聯交易比例在持續下降。從年報數據上看，萬物雲與萬科間的關聯交易比例2021年是19.2%，到2022年16%，再到2023年降至13.5%。

同時，萬物雲的循環型業務，即“滾雪球業務”收入達到266.6億元，同比增長14.2%，佔總收入比例達80.4%，比重增加了2.8個百分點。

朱保全在發佈會上還透露了萬物雲做的極端壓力測試數據，2023年度，剔除所有與開發商相關收入後（含開發商新交付項目的物業費收入），對萬物雲的收入影響17.5%，但收入增速變得更快，達14.5%，毛利潤增速達23.7%。

對於萬物雲的未來發展，朱保全也充滿信心。

他表示，萬物雲有自己的蝶城戰略，過去一年，蝶城戰略取得了階段性成功，蝶城數量持續增長達到621個，累計完成流程改造的蝶城150個，已改造蝶城服務效益提升達4.5個百分點，基本解決了新增業委會項目運營提效機制，維修、裝修、租賃、買賣等資產服務業務正在做強，伴隨接下來社區商業的連接，蝶城生態正在生成。

2023年，萬物雲實現營業收入331.8億元，同比增長29.8%，來自於物業和設施管理服務收入達到83億元，其中來自互聯網、高端製造、生物醫藥、金融以及外資企業這五大主攻賽道的市場增長率超過50%。科技戰略的市場化收入也已經佔到總收入的8.4%。

基於這樣的業績，萬物雲也表示將大手筆分紅，全年利潤分配爲每股人民幣1.092元（含中期已派付0.315元，含稅），以3月21日收盤價計算，分紅率約66%，股息率達6.23%。

朱保全表示，行勝萬言，提高分紅纔是消除疑慮的關鍵。2024年是公司三年計劃的收官年，今年可能會啓動新的三年事業計劃書，但在既定戰略之內，萬物雲會保持住此前的分紅策略，即保持核心淨利潤55%的分紅力度。

儘管地產行業的困境可能在短期內帶來財務報表的影響，但從長遠看，這種困境已醞釀出物業行業加速轉型的推力。朱保全希望大家可以將更多的目光聚焦於萬物雲業務本身，物業行業正在經歷關鍵轉型期，這需要行業的努力和大家的信心，期待與優秀的同行一起在越過山丘後頂峯相會。