每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

1月17日，國家統計局發佈的2023年12月70城房價數據顯示，上海新房價格環比和同比分別上漲0.2%和4.5%，二手房價格環比和同比分別下降0.6%和0.4%。

整體來看，2023年上海新房市場表現明顯好於二手房，月度同比漲幅平均達到4.4%。據諸葛數據研究中心統計，2023年上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國第一；新房共成交14.1萬套，僅次於成都排在全國第二。價格方面，易居研究院根據統計局數據統計顯示，上海新房價格指數已經連續19個月環比上漲；同比則連漲62個月，連續21個月在70城中漲幅排名前十，自2022年8月以來的連續17個月同比漲幅排名前五。

二手房方面，2023年的成交量前高後低，特別是下半年成交較爲低迷。去年12月在上海調整普宅認定標準、降首付降利率等一系列利好政策的提振下，當月成交量再次回到榮枯線以上。上海鏈家研究院的監控數據顯示，2023年上海二手房累計成交18.01萬套，累計成交金額6055億元，同比增長16%。

58安居客研究院院長張波在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示，2023年上海樓市最值得關注的有三點：一是新盤去化節奏變慢成爲常態，一二手房倒掛趨勢在很多區域逐步消失。新盤價格優勢不再明顯，導致去化難度有所增大，不少中心城區新盤也開始啓動分銷，就是直接體現；其次是二手房高掛牌量，體現出改善置業鏈條有所受阻，尤其是市中心“老破小”的高掛牌量，使得成交價格下跌明顯；第三是市場分化明顯。雖然新房價格整體上漲，但外圍區域的金山、奉賢、崇明等區域成交難度大，房價下行壓力大，而傳統市中心區域的新盤依然可以保持相對不錯的去化速度。

2024年1月15日，上海，奉賢安居政策發佈的第一個工作日，奉賢新城在售樓盤中建御璟園吸引了不少購房者 視覺中國圖

新房市場“量減價升”

2023年，上海新房市場呈現量減價升的態勢。

從供求上來看，據克而瑞數據，2023年上海新房供應1019萬平方米，成交909萬平方米，同比均下降11%；成交均價66945元/平方米，同比上升4%。

“量減價升的主要原因不是房價漲了，而是中心城區供應量佔比有所提升。供應結構的變化，一方面體現出房企應對改善性購房需求，加快了對應中高端產品的入市節奏；另一方面，也體現出一線城市中心城區的房價穩定性更爲優秀。”張波表示。

不過據諸葛數據研究中心統計，2023年上海新房以6513.4億元的成交金額高居全國第一；成交套數則以14.1萬套排在全國第二，僅次於成都的14.7萬套。

從2023年三季度開始，上海樓市熱度普降，各區域認籌率均下滑，優質板塊也同樣降溫明顯。從克而瑞統計數據來看，到了去年第四季度，降溫速度更爲明顯，新項目積分觸發率跌至新低，全市平均認籌率從年初的205%降至69%。

在張波看來：“2023年上海新房市場相比2022年更爲理性，市場上諸如假離婚、高積分代持買房等行爲基本絕跡，取而代之的則是購房者入市更爲理性，大量改善性購房需求入市，帶動市場保持一個較爲穩定的成交量。”

在購房者趨於理性之下，項目開盤去化率也成爲擺在開發商面前的難題。

上海某熱銷樓盤項目策劃洪濤（化名）在接受記者採訪時坦言：“開盤過後，我們跟營銷團隊去覆盤，瞭解銷售的具體情況後發現，其實所有項目都在分食客源。一個好產品大家都會去關注，但因爲預算有限、距離不合適等方方面面的問題，客戶可能會考慮其他項目，好項目的熱度會被分散。”

《每日經濟新聞》記者注意到，2023年上海大部分熱門地塊在出讓後迅速入市，而且去化率較高。不過，也出現部分熱門地塊項目開盤遇冷、冷門地塊產品反而熱銷的情況。如僅有萬科一家企業參拍的松江廣富林19~01地塊，就取得了首次開盤去化率81%的好成績；而閔行莘莊16A-07A地塊當時有28家企業爭搶，最終被中華企業摘得，但項目首次開盤的去化率僅30%。

對於項目熱度的迅速分化，張波認爲：“以往房價普漲階段，不分區域的價格上漲以及開盤熱銷，並不是正常的房地產市場表現。正常的市場就應該是開盤售罄和低去化率並存，這也是不同區域差異在房地產市場的直接體現。”

二手房成交“前高後低”

在上海浦東金橋地區的一家中介門店，業務員大多都是從業時間比較長的，平時老客戶介紹客源較多。

“目前還沒有正式覈算全年業績收益，粗略估計在約150萬~200萬元，相當於成交了15套二手房。”店長黃斌告訴記者，“幸好最後兩個月業績比較好，全年業績也勉強說得過去。”

上海鏈家研究院指出，2023年在政策的持續促進下，上海二手房月均成交量基本保持在1.4萬套左右，雖較前兩年高位回落，但仍有一定的活躍度。全年來看，二手房成交前高後低，特別是下半年成交較爲低迷，12月份在調整普宅認定標準、降首付降利率等一系列利好政策的提振下，當月的成交量再次回到榮枯線以上。

值得注意的是，2023年上海二手房累計成交18.01萬套，累計金額6055億元，同比增長16%。成交套數僅次於成都的約22萬套，排在全國第二。

雖然數據顯示上海二手房市場仍然保持了韌性，但房產中介們的“體感”卻並不好。對於二手房成交的艱難，張華寶最直接的感受是：“反正只要能預算能到1000萬元的客戶，置換之後基本上都選擇了打新。二手房掛牌的多，買的人少。”

另據國家統計局最新數據，2023年12月，上海二手房價格環比和同比分別下降0.6%和0.4%。上海鏈家研究院指出，上海二手房價格仍在持續調整的過程中，逐步迴歸理性，疊加政策的進一步優化，有望在來年吸引更多剛需和改善羣體入市，促進市場的良性運行。

在去年成交的二手房源中，據上海鏈家研究院統計，50~140平方米戶型的成交量佔比增加，其中50~90平方米戶型的成交量佔比51.1%，同比增加了0.5個百分點。從總價段來看，300萬元以上房源的成交佔比增加，其中400萬~600萬元房源的佔比爲12%，增加了0.9個百分點；600萬~800萬元房源的成交佔比增加了0.5個百分點。

記者注意到，2023年上海二手房銷量TOP5板塊爲奉賢南橋新城、浦東周康、金山新城、嘉定主城區和浦東三林，除浦東周康和三林板塊距離市區較近外，其餘三個板塊均位於遠郊。

進入2024年，上海陸續出臺新政促進樓市熱度。“從上海當下的趨勢來看，房價在今年一季度保持穩定將是大概率事件，外圍區域的限購鬆動對購房需求的拉動作用也將逐步在成交量上得到體現，但並不會推動房價呈現明顯上漲。因此，2024年‘小陽春’在上海的體現更多是成交量，尤其和去年下半年相比，日均成交量預計會有一定提升，但依然很難超過去年一季度成交水平。”張波表示。

從鏈家近幾周在上海的帶看量來看，總體保持穩健，市場需求依然比較充分，並未在新政影響下出現大幅波動。二手房周度成交較新政前有所增長，但周環比的增速有所收窄。

“上海二手房市場熱度提升的概率較大，尤其是看房人羣預計會在春節後有明顯增多，但由於中心城區的限購沒有放開，大量‘老破小’的成交量依然難有明顯提升，不過中高端改善型二手房成交量預計在一季度會表現明顯。”張波預測道。