◎記者 何漪

千億元規模的REITs市場，正迎來新的重大變化。日前，中國證監會正式發佈《監管規則適用指引——會計類第4號》（簡稱《指引》），《指引》明確了並表原始權益人在滿足相關要求的前提下，可以在合併財務報表層面將REITs其他方持有的份額列報爲權益，投資者持有的REITs份額亦屬於權益工具投資。

業內人士表示，該政策推出後，有助於緩解REITs配置型投資者中長期持有策略與短期財務表現、風控機制的矛盾。同時，該政策提供FVOCI（以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產）選擇權，有利於優化REITs投資人結構，引導投資人進行長期價值投資。隨着更多機構資金持續流入市場，基礎設施REITs有望大幅擴容。

明確權益工具投資

目前，以自有資金投資REITs的投資者，在財務計量上，一般將基礎設施REITs投資計爲FVPL（以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產）科目。

REITs公允價值變動時，會直接影響投資者當期利潤表的表現。尤其是在二級市場調整之際，持有基礎設施REITs的投資者出現較大損失，這加劇了基礎設施REITs融資難度。多位原始權益人工作人員感嘆“拜訪機構投資者，喫了閉門羹”。

《指引》發佈後，明確並表型REITs發行人可將其他方持有的份額作爲權益工具進行計量，投資者持有的份額在性質上亦屬於權益工具投資，這意味着投資者可以選擇將 REITs投資調整計入FVOCI科目。

基礎設施REITs市場融資規模突破千億元。在業內人士看來，得益於交易結構、強制分紅制度設計以及底層資產穩定經營特性，基礎設施REITs具有穩定且可持續的分紅現金流，屬於特殊權益類產品，具有較大的稀缺性。《指引》的推出，對基礎設施REITs市場發展，帶來重大利好。

瑞思不動產金融研究院朱元偉表示，確認基礎設施REITs的權益屬性，是一種正本清源，有助於企業和投資者消除顧慮、統一認識，有利於推動REITs市場實現高質量發展。

中信證券相關負責人表示，此次會計政策的發佈，提供FVOCI選擇權，有助於緩解配置型投資者中長期持有策略與短期財務表現、風控機制的矛盾。對於中長期配置型投資者而言，在會計覈算時可以將其指定爲以公允價值計量，且將其變動計入FVOCI，使財務表現能夠有效反映業務經營情況，有利於機構內部建立與投資策略相匹配的考覈及風控機制。

朱元偉認爲，記賬方式的調整，是提高原始權益人蔘與積極性、擴大資產發行規模、優化投資者結構、導入增量資金等一系列關鍵問題中的重要一環。《指引》體現了“資本市場以投資者爲本”的原則，有助於推動基礎設施REITs市場建設和穩健發展。

有望吸引長期資金入市

基礎設施REITs經過前期調整，市場表現逐步平穩。截至2月8日收盤，中證REITs指數報收711.31點，較前一日上漲0.83%。

談及近期市場，中信證券相關負責人認爲，儘管受供給衝擊、需求不及預期的影響，部分基礎設施REITs的經營基本面出現週期性擾動，部分板塊的租金和出租率承壓。但長期來看，核心區域的核心資產，疊加優秀的資產運營能力仍具有較高的投資價值，具備較強的抗週期能力。同時，在低利率環境下，基礎設施REITs的絕對價值和相對價值均已經凸顯。

中金公司研究部認爲，會計記賬政策的調整，有助於弱化估值風險問題，有利於穩定持有，市場風險補償要求有望逐漸降低。中長期看，會計記賬和增量資金政策有序推進、估值逐漸進入有性價比的區間、投資收益風險比有望得到改善，基礎設施REITs作爲另類高分紅品種，其配置價值有望進一步顯現出來。

“此次會計政策調整，有望推動機構完善財務記賬等相關制度。”展望未來，中信證券相關負責人還談到，隨着市場持續發展，將吸引更多長線投資者加速入市。基礎設施REITs市場長期穩健發展的趨勢不會發生變化，在盤活存量資產，助力實體經濟高質量發展和現代化產業體系建設中，將發揮越來越重要的作用。