界面新聞記者 | 張熹瓏

爲期14年的香港樓市“辣招”退出歷史舞臺。

2月28日，香港財政司司長陳茂波發表2024/25年度財政預算案。樓市全面“撤辣”是該報告的重點，即日所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

同日，香港金管局總裁餘偉文表示，放寬3000萬元或以下的自用住宅物業按揭成數上限至七成，涵蓋98%的住宅買賣。

“考慮到目前市場情況及經濟狀況，樓市現時供求較平衡，當年引入的需求管理措施已不再有需要，可由市場自由交投，樓市辣招已無需要。”陳茂波稱，全面撤辣、放寬樓宇按揭措施，相信可加強對市場預期的引導，避免悲觀情緒放大。

受全面撤辣消息刺激，香港本地地產股“翻紅”。2月29日開盤，恆隆地產一度漲2.48%，九龍倉置業一度漲2.12%，新鴻基地產一度漲1.79%，新世界發展一度漲1.39%。

全面撤辣

“救市”是撤辣的主要考量。香港差餉物業估價署2月27日公佈，1月樓價指數跌至306.4，跌至7年多以來的最低點，按年跌幅超過9.4%。

2023年，香港住宅樓價下跌7%，今年初未止跌，較2021年高位累跌逾兩成，而且成交量徘徊低水平，2023年每月平均成交3584宗，按年減少4.5%。

香港樓市辣招最早可追溯至2010年。爲了壓抑樓市升勢，港府推出額外印花稅（SSD），稅額達5%至15%。並從2012年起陸續推出買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（DSD），稅款佔樓價的15%，前者主要限制非本地人士及以公司名義的買家，後者主要面向購入第二套或以上物業的買家。

澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆向界面新聞進一步表示，對房地產進行收緊的背景是全球金融危機後，美國推出零利率政策和量化寬鬆，在超過10年時間裏，低利率環境造成了房地產泡沫，港府爲了應對這個情況而實施“加辣”。

“現在美國利率已經正常化，零利率的政策告終，香港面臨一個新的利率環境，也意味着可以重新將利率作爲一種工具，來調整本地的房地產。大背景改變後，也有必要儘快撤銷辣招，因爲近期香港負資產數量明顯增加，銀行整體房貸裏有7%是負資產，這部分人處於資不抵債的狀態。”楊宇霆稱。

事實上，2022年10月發佈的《施政報告》已經開始實施減辣，對外來人才在港置業印花稅“先徵後退”。2023年10月的《施政報告》進一步將買家印花稅和新住宅印花稅減半至7.5%，額外印花稅年期由3年縮短至2年，以及對外來人才置業印花稅實施“先免後徵”。

陳茂波稱，“先免後徵”安排受歡迎，已有500多宗申請獲批。

此外，香港政府還宣佈了更多的流動性措施來支持發展商，包括提高非住宅物業、已完成開發物業、土地和建設貸款的貸款價值比（LTV）；銀行不再需要爲提供高貸款價值比的按揭融資的發展商預留額外資本。

樓市全面撤辣，瑞銀研報也將今年香港住宅樓價預測從之前的跌5%至10%，向上調整爲跌5%。

財政赤字超千億元

疲弱的土地市場是取消所有住宅印花稅的主要原因，另一重因素是財政赤字的考量。

最新財政預算案顯示，2023/24年度政府收入的修訂預算爲5546億元（港幣，下同），較原來預算低878億元。其中地價收入爲193.98億元，較去年2月預計的850億元大幅減少77%。這也是近18個年度來地價收入最低的一年，遜於2005/06年度（287.03億元）。

2023/24年度港府綜合赤字預計達1016億元，財政儲備在3月底預計爲7332億元。

這已經是港府第二年財政赤字超過1000億元，財政儲備也自2018/19年度（11616億元）逐步下滑，倒退至約2011/12年度水平（6621億元）。

財政預算案提出“財政整合計劃”，陳茂波指出，計劃以節流爲重點，政府部門在2026/27年再削減1%經常開支。新的年度裏，公務員編制維持零增長的目標，並提出三方面加稅，增收3%的酒店房租稅、住宅差餉推累進制，高收入人羣中收入500萬元以上部分納稅稅額從15%調整至16%。

按照計劃，下年度港府賣地計劃共有8幅住宅用地，加上鐵路物業發展、私人發展和重建，以及市區重建局項目，預計全年可興建約1.5萬個單位，較《長遠房屋策略》的1.32萬單位年度估算需求高14%。

財政預算案預計未來一年度賣地收入預計達330億元，儘管相較上一年度增長70.1%，但仍處於近15年度來的低位水平。

“雖然辣招全面撤走，但現在房地產的需求還是不如以前，財政來源主要依賴土地財政的模式可能也過時了。所以預計港府今後會更多利用債券，作爲財政收入的補充。”楊宇霆告訴界面新聞，新一份預算案有擴大發債規模的趨勢，以發債爲資金來源支持長期的基建項目。

根據最新預算案，預計2024/25年度政府債券發行額1200億元，年度赤字預計爲481億元，財政儲備將下降至6851億元。