來源 華夏時報

防範化解房地產風險，仍然將是2024年中國房地產領域的重中之重。

3月5日上午，十四屆全國人大二次會議在人民大會堂開幕。國務院總理李強在政府工作報告中強調，要標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。

同2023年類似，今年政府工作報告中有關房地產的表述也分散於兩大主題中，一個是防範化解重點領域風險，另一個是新型城鎮化。不過值得注意的是，今年提及化解風險的篇幅明顯有所增加，不僅要求穩妥有序處置風險隱患，同時還針對健全風險防控長效機制作出了相應部署。

易居研究院研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示，對比2023年“有效防範化解重大經濟金融風險”的表述，今年的報告出現了一個較爲明顯的變化，就是房地產要統籌做好發展和安全兩手抓的工作。客觀來說，房地產依然是今年的“三大風險”之一，防範化解房地產風險的工作也需要持續創新，唯有促進包括購房市場在內的各個指標活躍起來，風險化解纔會更加遊刃有餘。

重點強調處置風險

自從2022年7月，“保交樓”成爲房地產領域重要工作任務以來，2023年和2024年兩年的政府工作報告中，都在防範化解重點領域風險的框架下提及了房地產。2023年，相關表述爲：有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，防止無序擴張，促進房地產業平穩發展。而2024年，政府工作報告則明確提出要對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持。

在中原地產首席分析師張大偉看來，滿足不同所有制房企合理融資是報告內容最關鍵的一個環節。自1月份城市房地產融資協調機制工作部署以來，各地和相關金融機構迅速行動，建機制、提名單、抓落實，工作取得良好開局。截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

記者注意到，自今年年初住建部和金融監管總局正式發文要求建立城市房地產融資協調機制以來，不到兩個月的時間裏，住建部已經召開了兩次會議，並與金融監管總局聯合召開了一次視頻調度會議，部署推進城市房地產融資協調機制工作。目前，各地都在加快房地產融資協調機制的建立和落實。

張大偉向《華夏時報》記者指出，如果資金是有限的，顯然救企業產生的受惠面就會少，救項目的話受惠面就會多。未來救助對象以房地產項目爲單位，而非以房企爲單位，主要目的是保交樓、保民生，而非給出險房企託底。過去幾年，房地產行業的規模快速擴張主要靠的是快週轉戰略+高槓杆，這種發展是不可持續的，良性循環應該是繼續降低企業的槓桿。

“第三個”長效機制如何建立？

除了強調防風險、保安全以外，報告還提出要健全風險防控長效機制。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

嚴躍進認爲，“健全風險防控長效機制”的表述非常重要。房地產領域此前提及過發展長效機制、管理長效機制，“風險防控長效機制”是第三個長效機制的表述，這也意味着今年防範化解房地產風險會有大招，且有一些制度性的突破和創新。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者指出，新模式、基礎性制度、管理機制等都是新提法，是從源頭上的模式、制度和機制入手，而非就問題解決問題。這意味着，當前穩定房地產及控制行業風險蔓延，僅僅靠融資支持、需求端刺激等等是無法解決問題的，必須靠長效機制，需要完善商品房相關基礎性制度，也就是在“人房地錢”要素配置和良性循環，實現以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落。

與之呼應的是，在本次政府工作報告關於“新型城鎮化”的表述中，也提到了上述幾個要素的掛鉤：把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意願的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務。

“房住不炒”在於“先立後破”

此外，每年政府工作報告公佈時，房地產相關部分是否提到了“房住不炒”都是輿論較爲關注的一點。對此，李宇嘉向《華夏時報》記者指出，雖然未提“房住不炒”，但是不提不意味着國家要放水救市，“房住不炒”已經寫入十九大、二十大報告，是一項基礎性制度。

“落實房住不炒，不在於打壓行業和市場的‘破’，而在於搭建新模式、新制度的‘立’，即保障性住房爲核心的‘人房地錢’聯動。‘立’起來了，廣大新市民、無房戶、人才羣體、外來人口等通過新模式解決了體面的、公共服務均等化的、低成本的居住，本身就是對‘房住不炒’最大的註解。”李宇嘉說。

他認爲，2024年房地產政策的重點會放在打造新模式、基礎性制度上，着力點就是大力度推進保障性住房建設、城中村改造等，解決結構性的住房需求，以激活內需潛力，構建供需匹配、人房地錢良性循環的機制，讓新模式、基礎性制度建設有成效。其中，商品房管理重在融資對接機制落地，解決房企常態化融資需求，防範風險蔓延至穩健經營的企業；同時在需求端繼續紓困市場，穩定企業內源造血功能，從而修復土地出讓、開工和銷售，避免2022—2023年那樣大幅度的市場下行。