華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 耿倩 胡金華 上海報道

2月份以來，我國公募REITs“九連陽”極大地提振了市場信心。中證鵬元數據顯示，截至3月7日，中證REITs收盤指數節後實現“九連陽”，本輪已經從底部漲幅16.5%，今年以來漲幅7.6%。

事實上，我國公募REITs上市近三年以來，市場規模日益壯大。中證鵬元研發部高級研究員吳進輝對《華夏時報》記者介紹，截至3月7日，我國已上市的公募REITs（不動產投資信託基金）共30只，總髮行規模達到1035.7億元，其中包含4只擴募的REITs規模爲50.6億元，首發規模985.1億元，總市值達到915.5億元，已經從底部累計上漲20%。

與此同時，公募REITs市場也在持續擴容。3月1日，4只REITs新產品同步上報，目前已通過審批等待上市REITs爲6只，正在審覈階段的REITs共有17只。

隨着公募REITs市場的不斷擴大，相關問題也逐漸浮出水面。今年全國兩會期間，如何擴大REITs試點範圍、加快REITs專項立法等方面的議案提案成爲代表委員們的熱議話題。

擴大公募REITs試點範圍

“REITs是介於股債之間的權益品種，高分紅是最大特點，具有中長期配置屬性。REITs能有效盤活存量資產，降低負債率，促進投資的再循環，是經濟轉型和高質量發展不可或缺的投融資工具。”當被問及公募REITs的重要意義，吳進輝如是說。

對於REITs的發展現狀，吳進輝信心十足。他表示，我國公募REITs上市近三年以來，市場規模突破千億，實現首次擴募，資產類型不斷擴容，尤其是消費、新能源和水電等資產不斷上新。當前，已上市的30只基礎設施公募REITs主要覆蓋了高速公路、產業園區、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保六個資產類型，另外待上市的6只REITs中包含了4只消費基礎設施REITs和水電項目。

吳進輝進一步指出，各類資金和國內外投資者都更加重視REITs，發行人逐步由國企擴充到民企。REITs的行業聯盟和智庫組織相繼成立，REITs的生態圈逐步擴大，REITs和ESG互相結合，國際影響力也在提升。

但試點啓動至今，市場體量相對較小。自基礎設施領域REITs試點啓動以來，近四年間，證監會批准註冊40只首發和擴募REITs產品，募集資金1036億元，回收資金帶動新項目投資5719億元。全國政協委員、廣東證監局局長楊宗儒在REITs市場高質量發展的提案中表示，“整體來看，我國REITs市場體量仍相對較小。”

如何持續擴大公募REITs規模？楊宗儒建議，要加快市場化改革，進一步完善市場體系，穩步擴大REITs試點範圍，更好助力經濟高質量發展。他表示，應當豐富REITs底層資產類型，研究推動試點範圍拓展至新型基礎設施領域，加快推動更多領域的示範項目發行上市，進一步促進“投資—上市—退出—再投資”良性循環。

與此同時，全國政協委員、明宇集團董事長張建明也帶來了關於將酒店資產納入REITs試點範圍的建議。他認爲，“建議儘快將酒店資產納入不動產投資信託基金（REITs）的試點範圍，盤活存量、促進增量，以促進行業的高質量發展。”

張建明指出，經過20多年的高速發展，中國創造了數萬億元的高端酒店資產。房地產企業是其投資的主力軍，與之相伴，酒店也成爲房地產業的附庸。隨着房地產的深度調整，存量時代的酒店資產，將在流動中實現價值重估和重塑，並逐步擺脫對房地產的依附，走向更趨市場化的獨立發展道路。在這個轉折時期，應該儘快將酒店資產納入REITs的試點範圍。

在“住房不炒”的新時代背景下，也有必要挖掘存量龐大的商業不動產價值。張建明稱，REITs自試點以來，資產範圍逐漸擴大，酒店資產作爲商業不動產的一個重要分支，是中國證券市場完備性不可或缺的一部分。酒店資產的入池，能爲中國投資者提供更多的投資標的選擇，進一步豐富中國證券市場的投資產品。

加快REITs專項立法

與此同時，隨着公募REITs市場規模的不斷擴大，相關制度問題也逐漸浮出水面。

“我國REITs採取‘公募基金＋資產支持證券’的框架，在試點階段取得積極成效，但頂層設計的基礎制度尚待完善，相關制度安排對於進一步壯大REITs市場、服務實體經濟建設存在較大制約。”全國政協委員，上海證券交易所黨委副書記、總經理蔡建春在提案中強調。

蔡建春認爲，當前公募REITs產品多層嵌套，交易結構較複雜，交易成本較高。另外，產品運作管理機制複雜，存在多重委託代理，各方義務責任有待通過制度加以強化。再者，REITs的稅收支持、會計處理和投資者准入等配套制度仍需持續完善。

蔡建春表示，綜合考慮業務適配性和立法便利性原則，參考境外REITs市場大多采用專項立法實踐，依託《中華人民共和國證券法》在國務院層面制定REITs專項條例，是相對現實可行的安排，此路徑能全面解決REITs面臨的各項制度制約，符合REITs發展規律，有利於推動REITs市場發展壯大。

爲此，在具體立法重點上，蔡建春建議：“明確REITs屬於《中華人民共和國證券法》規範的證券品種，對REITs的發行、交易、信息披露、投資者保護等事項予以規定，條例未規定的適用《中華人民共和國證券法》規定。明確REITs發行交易相關安排，規定REITs發行上市條件、REITs管理人管理、做市機制等事項，解決產品結構及參與機構責任義務等問題。”

同時，明確REITs管理架構和持有人會議機制，確定“REITs載體＋項目公司”的產品結構，參照股東大會制度，建立健全REITs持有人會議機制，解決運行管理效率問題；明確REITs稅收、會計處理、國有資產轉讓等相關配套機制，解決約束激勵問題；明確REITs市場的監管安排和法律責任，明確REITs發行人信息披露、募集資金使用等相關監管安排，解決法律責任主體和責任機制等問題。

無獨有偶，在楊宗儒關於REITs市場高質量發展的提案中，也出現了加快REITs專項立法的內容。他指出，要加快出臺不動產投資信託基金管理條例，構建符合REITs特點的發行、上市、交易、信息披露等制度安排，進一步簡化產品結構，發揮產業方積極性，提升REITs治理效能，保障REITs市場長遠穩定發展。

對於今年兩會期間關於REITs市場的立法提案，吳進輝表示，我國REITs是萬億藍海市場，要在發展中解決問題，分清主次矛盾，跟股票IPO是一樣的道理，REITs也要平衡好一二級和投融資端的動態平衡。市場既要注重投資者感受，維護投資者權益，也要加快發行一級市場，只有市場規模足夠大，REITs生態圈才能進一步提升影響力。

他建議，當下要着重解決估值、發行堵點和投資者困擾等方面問題，適時推出REITs適時指數，加大政策的保駕護航，優化會計和稅收政策，大力引進中長期資金入市，同時加大信息披露和發行數據真實性考察。

責任編輯：徐芸茜 主編：公培佳