房地產要煥發新生，既需要政府發揮出乎其外的守夜人功能，助推市場出清，又需要市場化的併購重組和破產清算，讓市場經營主體與過往做個告別，唯有如此才能孕育新生。

房住不炒的定力並沒有改變。

今年的政府工作報告提出“促進房地產市場平穩健康發展”。兩會期間，住建部部長倪虹對於如何抓好落實相關要求給出回應，內容大致有幾點：要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場+保障”的住房供應體系，建立租購併舉的住房制度，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制，有序推進現房銷售，一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資需求，及對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。

近來，在諸多政策的呵護下，我國房地產市場出現了一些邊際改善的苗頭，市場對此的容忍度得到了極大提升。不過龍頭企業萬科最近債務承壓的情況，反映出房地產行業離市場有效出清還有一段距離。

當前我國房地產在政府、企業和居民三部門資產負債表中佔比都較高，這使得其市場的活躍程度等直接影響着整個經濟的穩定和可預期。可以說，當前橫亙在中國經濟中的最大問題，就是樓市尚未有效出清，房價尚未調整到位，導致三部門資產負債表中的存量資產未能有效盤活；同時依然維繫在高位的房價，持續抬高了市場經營主體的運營成本，在需求收縮、供給衝擊和預期轉弱等三重壓力下，這導致經濟社會的投資邊際收益率繼續受壓，市場風險溢價升水現象沒有得到有效的邊際改善，不可避免地拉長企業的資產週轉率和庫存週轉率。

顯然，當前黨中央提出的構建房地產發展新模式等，旨在通過先立後破，爲房地產行業發展營造新的發展環境。爲此，倪虹最備受市場關注的一個表達就是“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組”。這一點若能有效落實，將助力樓市出清，助推房地產行業辭舊迎新。

當前房地產市場依然未能出現亮眼的邊際改善，至少有以下幾點比較顯見：

一是問題房企未能真正有效被市場清退。其持續僵持於市場中，導致其對應的資源無法在市場進行盤活。

二是房價尚未出清。若基於房租和虛擬房租的現金流貼現（DCF）來估值，各地的房價依然顯著高於其貼現價格，這導致市場供需失配，樓市出現了典型的流動性壓抑，大多數房子基於其名義估值不僅無法有效變成現實購買力，反而封凍住了三部門的部分購買力。

另外，就是當下各地的房地產支持政策帶有相當的路徑依賴，依然希望通過政策刺激促進房企去庫存。對當前業已變化的市場環境的敏感適應能力有待進一步提升，即當前人們並不是不願釋放購買力，而是缺乏有效購買力，同時當前市場籠罩在損失規避效應下，這導致市場需求收縮是基於能力問題，而非意願問題。

爲此，按照法治化、市場化原則，讓問題房企該破產的破產，該重組的重組，將有助於通過破產重組，激活僵化的資產，並推動房地產市場的有效出清。當然，要有效落實這一點，就需各方都要尊重法律和契約，允許問題房企基於法律和契約，對待出售的房子具有自主定價權，政府和其他人或組織不得干擾房企的定價權等。

唯有如此，市場化的破產重組才能盤活樓市的流動性，封凍的資產纔能有機會變現成現實的市場購買力，才能爲需求收縮清除掉變現壓力，房價才能在市場有效出清。更公平、公正和透明的房地產發展新模式，才能真正有效立起來。

同時，正在搭建的房地產發展新模式，首先需基於等價有償和對等博弈原則，以防止激勵約束兼容機制出現扭曲操作。當前房地產問題的一個重要原因就是購房者、房企、銀行、地方政府等在激勵約束上並不對等，最爲典型的就是期房爲主的銷售模式下，房地產全生命週期中的最終風險承擔者，恰是風險承受能力最弱的購房者。這種激勵約束不兼容現象，直接導致房地產發展模式扭曲的高槓杆、高負債和高週轉的危險模式。

因此，今後建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制也好，全生命週期管理機制和現房銷售也罷，抑或租購併舉、“市場+保障”的住房供給體系等，其底層的市場邏輯必須是等價有償和對等博弈。

出乎其外，故能觀之。房地產要煥發新生，既需要政府發揮出乎其外的守夜人功能，助推市場出清，又需要市場化的併購重組和破產清算，讓市場經營主體與過往做個告別，唯有如此才能孕育新生。