本文來自微信公衆號“空間祕探”（ID:MESPACE007），作者：吳宇雯，36氪經授權發佈。

近日，美國酒店巨頭希爾頓宣佈以 2.1 億美元的價格收購備受青睞的本土酒店品牌 Graduate Hotels。Graduate Hotels精品連鎖酒店是集中在大學附近，專注服務大學城附近的住宿需求。此次希爾頓投資大學城酒店生意，也讓我們將目光朝向了國內的大學城酒店市場，思考它是否也會成爲酒店生意新的發展空間？

希爾頓瞄準大學城酒店生意

近期，希爾頓斥資2.1億美元收購了本土酒店品牌Graduate Hotels。據瞭解，AJ Capital Partners於2014年推出了該品牌，Graduate Hotels是集中在大學附近，專注爲學生、校友、老師和社區居民提供住宿服務，酒店通過裝飾、服務、設施等方面在以服務學校爲主題的基礎上，打造又不同於學校獨特氛圍的精品連鎖酒店品牌。Graduate Hotels在美國密西西比大學、佐治亞大學等學校附近均有落戶，目前還將在得克薩斯州的奧斯汀、達拉斯，阿拉巴馬州的奧本，以及新澤西州的普林斯頓籌備新店開業。自2014年成立以來，該品牌業務已經遍佈美國和英國，Graduate Hotels已經成爲美國發展最快的酒店之一。

希爾頓此次收購Graduate品牌在全球的所有權利，爲所有現有和已簽約的Graduate酒店簽訂特許經營協議。希爾頓總裁兼首席執行官官克里斯·納塞塔 (Chris Nassetta)表示，“此次收購Graduate酒店是將此作爲我們增長的一個驅動力，全球有數千所學院和大學，我們相信Graduate品牌目標市場是全球400-500家酒店，同時加速我們在生活方式領域的擴張”。

根據希爾頓《2024年趨勢報告》中顯示，近四分之一的全球旅行者計劃今年去參加音樂會、體育賽事和其他獨一無二的當地體驗，其中許多活動發生在以大學爲主導的二級市場。由此也可以看出，希爾頓正注意到了大學城附近的生意商機，或許這將成爲酒店新的發展市場。

大學城所帶來的酒店市場，一種是以圍繞學校場所所發生的一系列活動，從而相關人員所產生的住宿需求，例如每年開學季陪同的父母，學校舉辦學術會議、活動等非本校學生的參加人員；另一種則是隻針對大學生的市場。希爾頓的大學城酒店生意更偏向於第一種，但此次希爾頓的收購行爲，也讓我們聯想到國內的大學城酒店市場。

根據相關數據統計，我國共有高等學校3000餘所，超過150多座大學城，圍繞着高校市場所迸發的需求讓酒店看到了新的可能。近年來，我們也可以發現在大學城附近開始逐漸出現各式各樣品牌的酒店。比如這個月，在廣東珠海高新區大學城落子的格雅酒店，以及在山東淄博新區大學城和杭州下沙大學城開業的漢庭酒店。包括被大家較爲熟知的上海松江大學城、南京仙林大學城、廣州第二大學城等都有許多酒店的身影。去年，錦江旗下的陶瑞酒店在圍繞高校的需求、服務與價值下，在上海臨港大學城迎來了全球首店的開幕，向我們展示了在大學城裏更多元、豐富的住宿場所。

酒店爲什麼要開在大學城附近

大學城“百花齊放”的同時，在大學城附近開酒店似乎也變成爲了蘊含潛力的選擇。例如在浙江省最大規模的高教園區——杭州下沙大學城，這個聚集了杭州師範大學、浙江財經大學、浙江工商大學、浙江理工大學、中國計量大學、杭州電子科技大學等14所高校的地方，不僅有你好酒店、漢庭酒店、怡萊酒店、如家酒店、維也納國際酒店等連鎖酒店品牌，還有許多單體酒店紛紛在此落腳。爲什麼這麼多的酒店會開在大學城附近呢？

一方面是大學城擁有穩定的客源。每一所高校都匯聚了數萬名大學生，一座大學城的客源量更是龐大而可觀，再加上近年來，高校持續擴招，讓各大高校聚集了更多的學生。根據教育部此前的數據通報，2023年全國高考錄取率是80.72%，再創歷史新高，且2023年比2022年新增加了61所高校。在國家優化高等教育結構來看，高考持續擴招或許是大勢所趨，那這也說明了在大學城市場有着穩定且逐步上升的客源。

另一方面是高校固定的考學需求。在高考擴招提供了大規模的人數基礎上，再加之社會環境的變化，近十年來，全國研究生招生人數也保持着持續上升的態勢，這也將會成爲大學城的“新鮮血液”。逐年增加的考學人數，導致了住宿的需求持續增長。2015年到2023年，全國考研報名人數從164萬上漲到了474萬，每年考研期間，全國各地的考生都將會“流動”起來，對許多考生來說，儘快明確自己的考點對他們來說十分重要，因爲在考前安排住宿也是一大難事。每年都會有許多考研人在住宿上“踩雷”：酒店漲價四五倍、酒店不夠、小旅館坐地起價、沒有環境好的住宿場所......要知道，考前的住宿環境也會影響考試的發揮。每年的考研，都讓大學城附近的酒店每年都會成爲炙手可熱的“搶手貨”，距離學校越近則更“喫香”。正因爲每年固定的考學所催生出的住宿需求，才讓酒店看到了大學城附近存在的消費生機。

最後是大學生羣體具有消費年輕化特徵爲酒店發展提供“沃土”。隨着千禧一代和Z世代邁入大學城，逐漸成爲消費主力軍，這一代的人羣在優渥的家庭生活水平條件下，他們的消費能力也隨之提高，且在消費時更注重消費體驗和消費場景。“大學生任性住酒店，一晚上五百多的房費，竟然也不心疼”諸如此類的新聞時而會在網絡上出現，由此也可以看出，隨着消費羣體年輕化，部分大學生的消費支配能力增強。同時，無計劃消費、消費結構不合理、超前消費、追求“前衛”等都是當前大學生在消費行爲上出現的特徵，這些也都或許能爲大學酒店市場提供進一步的發展空間。

大學城酒店生意如何做

通常來說，大學城人羣密集，有完備的基礎設施，熱鬧的環境氛圍，在衆多大學生心中有着不可替代的地位。加之大學生追求個性化、多元化的消費，大學城的酒店要如何更好地與高校羣體進行融合，做出符合大學生羣體的酒店產品，並對他們產生吸引力，這是酒店品牌、投資者需要考慮的問題。

/ 定價需合理

雖然現在的大學生出生在物質條件充裕的時代，也不免一些大學生會“大手筆”消費，但是縱觀整個大學生羣體，大部分人在消費上依然會比較節制。根據中國社會科學院此前發佈的《Z世代羣體價值觀念報告》顯示，Z世代中有78%的有規律儲蓄的習慣，會對金錢有一定的規劃。作爲大學生，即便有着旺盛的消費慾望，但因爲這一羣體普遍沒有固定的經濟收入，依靠着父母的生活費生存，在經濟上尚未獲得獨立，因此在消費時難免會受到一定的制約。

同時，大學生作爲較爲年輕的消費羣體，在消費時也會更加註重性價比，貨比三家。因此，大學城的酒店應該更加註重價格的合理性，結合大學生的消費習慣，走“薄利多銷”線路。不難發現，在現有的許多大學城附近的酒店大多是全季、漢庭、你好這樣的中高端、經濟型酒店品牌，這些品牌的價格區間或許更能吸引大學生市場。現在的大學生在做消費決策時，常常會在各種社交平臺上進行查詢，或是閱讀評價來獲取消費信息，熱愛“種草”的他們也喜歡“拔草”，酒店可以因此推出相關打卡優惠活動，在網絡媒體上進行傳播，既宣傳了酒店又給到了折扣。

/ 專注學生羣體需求

許多大學城的位置都會建立在城市郊區等位置，這讓一部分遠離城市中心的大學生在追求許多消費體驗時都受到了一定限制。做大學城旁的酒店，也可以考慮學生羣體的需求，爲他們提供釋放消費需求的場所。

每年的英雄聯盟總決賽，都是讓許多高校“沸騰”的時刻，尤其許多男生會在學校自發組織一起觀看比賽，對他們來說，一起觀看激動人心的比賽會更加刺激、興奮。然而衆所周知大學宿舍會“斷網”，爲了能夠更暢快的觀看比賽，許多人就會選擇去酒店。再例如一些愛打遊戲的學生，爲了能更好地與同學“聯機”“上分”，也會在週末選擇去電競酒店，不僅有設備還有舒適的酒店環境。除了這些消費需求，再加上大學生羣體愛熱鬧、舉辦活動、部門團建、情侶約會......開在大學城附近的酒店可以對此在酒店中設置更加多樣的房型，電競房、派對房、情侶房等，滿足多樣化的消費需求。

/ 提供多特色服務

從前酒店在大多數人眼中只是住宿的場所，然而隨着酒店服務更加地多樣，人們的消費需求也越來越個性化，更何況大學生羣體更是追求個性，走在“時尚”前沿的羣體，他們的行爲看起來也更加“潮流”。因此，酒店若是能提供多元化的體驗、業態，也意味着有更多的商機。

近期，大學生去酒店洗衣服的現象引起了關注。大學生去酒店洗衣服的現象引起了關注。許多大學因爲洗衣機、烘乾機設備有限，洗衣服還需要預約、排隊甚至爭搶，無法滿足洗衣需求的大學生將目光轉向了附近的酒店。在許多二三線城市，一兩百元的價格就可以住到專門提供洗烘合一服務的酒店，他們把酒店當成洗衣店，甚至還出現了拼房洗衣的操作。

又或在一些北方城市，因爲學校的“公共浴室”“大澡堂”讓一些南方學生無法接受，再加上偶發的斷水、人多需排隊的現象，也有很多學生開始組織去酒店洗澡。把酒店當成洗衣房、浴室，又或是遊戲室、健身房，在大學生羣體的“奇思妙想”下，除去傳統的客房收益，酒店可以多提供餐飲、會議、娛樂等特色服務，滿足他們的需求，增加非客房收入，打造多元化的盈利模式。位於上海臨港大學城的陶瑞酒店，便把酒店打造成了“研學+網紅茶飲+Live house”的綜合體，爲大學生解鎖場所新樣本。酒店還可以運用互聯網等技術，引入無人值守、自助辦理、智能房等服務提升酒店的運營效率。

大學城酒店生意的再思考

自上世紀90年代，大學城在全國範圍內興建起來後，就形成了以高校學生爲主的綜合性地區。在地域發展、政策環境統一、學術環境較爲穩定的條件下，大學城內的商業經濟逐步發展，開始讓許多行業看到了這個小衆的“增量市場”，酒店也毫不例外。但是要選擇把酒店開在大學城附近，又有哪些問題是我們需要注意？

其一是由於位置在郊區，人流較少。普遍位於城郊位置的大學城，因其特殊的地理位置，除了主要的學生羣體外，很難接觸到其餘的客源，若把酒店開在大學城內，即便大學城有穩定的客源量、每年的考學需求，但是僅僅依靠大學城固定的客源羣體，似乎並不能長久支撐酒店的營收。更何況，一年期間大學有寒暑假兩次長假，酒店生意形成周期性，淡旺季因此也將會變得格外明顯，長期以來，酒店的收入自然會不太穩定。

其二是大學生羣體消費水平較低，復購率不高。雖然大學生作爲一個龐大的消費羣體，並且在他們年輕化的消費行爲下催生出了許多的行業“新商機”，但是不可忽視的依然還是大部分學生“經濟有限”的現狀，這就可能會導致酒店復購率不高，再加上每年隨着學生的畢業，在市場中很難發展長期客戶，若要發展新的客戶則又需要增加成本。因此，在大學城開酒店，需要對成本、運營等進行明確，對學生這個羣體所產生的“不確定”有一定的抗風險能力。

此前，盒子空間以B端加盟的方式，對北京許多大學附近的物業進行改造，通過自建小程序、自助辦理等方式有效降低了成本，成立一年後便累積了近40萬的會員，受到了許多學生的歡迎。這種模式倒是可以參考。

其三是在不同的城市地區，存在不同的競爭。在市場已經明確所針對的目標羣體是大學生時，隨之帶來的可能無法及時回本、利潤低等問題都需要投資者謹慎考慮。在許多一線城市的大學附近，比如北京海淀，雖然不是嚴格意義上的大學城，但這裏大學密集，有毗鄰城市商圈、中關村、CBD等，如果要把酒店開在這裏，那面對的競爭又是另一個體量。但如果落戶在偏郊區的位置，客源更集中，酒店選擇少，競爭不激烈，那將會是收穫一塊大蛋糕。