2023年對於房地產企業而言是艱難前行的一年。身處行業調整期的央企招商蛇口以“穩健”之姿走出了自己的發展之路。

3月20日下午，招商蛇口召開2023年度業績發佈會暨投資者交流會。招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峯，招商蛇口董事、總經理朱文凱，招商蛇口財務總監兼董事會祕書黃均隆，副總經理聶黎明、劉曄、伍斌等管理層出席了交流會。

根據此前發佈的年報顯示，去年招商蛇口營業收入1,750.08億元；歸母淨利潤63.19億元，同比提升48.2%；全年累計實現簽約銷售面積1,223.41萬平方米，實現簽約銷售金額2,936.35億元，銷售規模躋身行業前五。

亮眼銷售數據背後，是招商蛇口穩健運營的底色。2023年以來，招商蛇口堅定轉型方向，把風險防控放在首位；堅守財務穩健，不斷降低融資成本，全面開源節流，穩步發展，邁向行業“五強”。

招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峯在2023年度業績發佈會現場表示：“新形勢下，行業比拼已經從’規模’轉向‘質量’，從‘大’轉向‘強’。招商蛇口將在保持已有優勢的基礎上，強化內部經營管理，着力推進轉型發展，紮實推進五強目標，努力爲股東創造價值”

銷售穩中有進邁向行業“五強”

在房企普遍面臨銷售下行困境之際，招商蛇口在2023年依然實現了銷售業績穩中有進，展現出了其在市場調整之下較強韌性。

從具體年報數據看，2023年，招商蛇口銷售規模逆勢微增。全年累計實現簽約銷售面積1,223.41萬平方米，實現簽約銷售金額2,936.35億元，1月-12月累計實現簽約銷售面積1,223.41萬平方米，同比增加2.49%；累計實現簽約銷售金額2,936.35億元，同比增加0.35%。高能級城市深耕卓有成效。公司在全國13個城市進入當地流量銷售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長沙、南通排名TOP1；深圳、南京、溫州、徐州進入TOP3；無錫、西安、成都、重慶位居TOP5。

儘管2023年招商蛇口在房地產銷售規模上取得了不錯的成績，但對於已經到來的2024年房地產市場，招商蛇口管理層仍舊保持謙遜，並未掉以輕心。

朱文凱在現場業績會上坦言，今年1-2月份的銷售，跟去年同期比，整個數據都是比較差的，也提醒公司2024年銷售情況能不能達到去年的量。因此，對未來的展望，實際上抱有一種謹慎、觀望的態度。

對此，蔣鐵峯補充道，在中央的各項政策引導下，房地產目前面臨的深度調整預計在2~3年之內逐步解決，問題解決之後房地產會進入相對一個穩定的可持續的長期的穩健的發展階段。

市場環境因素之外，土儲是房企未來業績持續增長的基礎，招商蛇口深諳其道。

2023年以來，招商蛇口堅持“區域聚焦、城市深耕”的發展策略，將土地資源投放進一步聚焦在一、二線核心城市。具體城市方面，拿地金額基本投向“強心30城”甚至“核心6+10城”，資源投放進一步聚焦上海、杭州、合肥、北京、蘇州、長沙、深圳及西安等地。

年報顯示，2023年招商蛇口累計獲取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，總地價約1134億元，公司需支付地價約爲867億元。

具體而言，報告期內，公司在“強心30城”“核心6+10城”的投資金額佔比分別達99%和88%，其中在北、上、廣、深的投資佔公司全部投資額的51%，單城投放額達46億元，先後獲取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗土地。公司2023年新增項目中29個項目實現當年拿地當年開盤，爲報告期貢獻銷售金額約340億元。

對於今年的投資策略，招商蛇口董事長蔣鐵峯在業績發佈會上表示，聚焦核心，有進有退，以銷定投、嚴控合作風險，提升權益比。持續更新優化並運用好“強心30城”“機會型關注X城”分檔管理。

在去年度業績會上，招商蛇口提出了2023年度的新目標，即躋身行業五強。“五強並不僅僅是一個規模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經營、收入、品質等多維度”。

實際上，地產行業格局重構背景之下，經過2023年一年，無論是在銷售規模、市值還是土儲、產品品質等方面，招商蛇口居於行業“五強”已是不爭的事實。

財務穩健提振企業經營信心

財務穩健是房企獲得長遠發展的核心保障。在行業銷售環境、融資環境雙重承壓背景下，更考驗房企的財務能力。

通過年報數據不難發現，招商蛇口各項指標穩健且健康。從年報數據來看，招商蛇口負債結構持續優化，短期負債佔比已不足1%。“三道紅線”始終處於綠檔並持續優化，2023年，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.41%，淨負債率54.58%，現金短債比爲1.28。

穩健的財務表現能力、強大的經營實力，爲招商蛇口在資本市場上的融資提供了強大背書。招商蛇口全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度進行債務結構調整，緊抓LPR下行的市場窗口，充分發揮公司信用優勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低。

年報數據顯示，全年新增公開市場融資324.3億元，票面利率均爲同期內房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。

與此同時，自2022年滬深交易所發佈擴募指引後，招商蛇口積極響應國家號召，再次秉承先行先試的改革精神、勇當產融創新的排頭兵，以招商局光明科技園加速器二期項目爲底層資產，實施蛇口產園REIT擴募及購入基礎設施資產工作，募集資金約8億元，擴募份額於2023年6月16日於深交所上市，是首批基礎設施REITs擴募項目之一。蛇口產園REIT擴募進一步確立了招商蛇口資產運營“投、融、建、管、退”全生命週期發展模式與投融資機制。

此外，2023年6月，招商蛇口還完成了一項對於公司與行業而言影響深遠的交易案——“第三支箭”後首例房企股權重組交易成功的案例。

招商蛇口管理層認爲此項交易的順利完成具有多重戰略意義。於公司而言，不僅提高了招商蛇口在前海片區享有的資源價值，也使公司整體價值得到有效提升，增強其核心競爭力。於行業而言，隨着招商蛇口重組項目實施完成，爲上市房企併購重組和股權融資注入強心劑，提振市場信心。

多元協同發展尋找新增長點

隨着地產行業進入新階段，“多元協同”發展成爲房地產行業未來的趨勢之一。

招商蛇口積極推進多元業務協同發展，尋求新的增長曲線。蔣鐵峯在現場業績會上表示，開發業務當前仍是招商蛇口的“基本盤”，是公司規模和利潤的重要保障，是轉型發展的資源基礎；資產運營，是推動公司發展模式從開發爲主向開發與經營並重轉變的重要轉型業務板塊；城市服務，是推動公司從重資產爲主向輕重結合轉變的重要轉型業務板塊。

據瞭解，2023年招商蛇口全口徑資產運營收入66.91億元，實現EBITDA33億元。其資產運營業務主營包括集中商業、產業園、寫字樓、公寓酒店等持有物業運營與資產管理；城市服務板塊涵蓋物業管理、郵輪、會展、代建等業務。

招商積餘作爲公司旗下物業管理和輕資產運營服務平臺。截至2023年末，招商積餘物業在管項目達到2101個，覆蓋全國156個城市，管理面積3.45億平方米，其中，非住宅管理面積2.13億平方米，住宅管理面積1.32億平方米。招商積餘全年實現營業收入156.27億元，同比增長20%，歸屬於上市公司股東的淨利潤7.36億元，同比增長23.96%。

代建業務是招商蛇口“城市服務”業務的重要組成部分。公司自2010年起開展代建業務，已累計承接500餘個代建項目，涉及代建面積超過1,400萬平方米，積累了多元化業態的代建經驗。2023年，公司新增28個代建項目，合計管理面積約269萬平米。

招商商管作爲招商蛇口旗下專業的商辦資產運營平臺，長期致力於打造寫字樓商業生態圈。招商Moffice是其核心品牌。憑藉1個智慧平臺，3大板塊，6大價值體系，招商Moffice整合優質辦公空間，串聯區域美好資源，提供多元辦公服務，構建美好商務智慧服務體系，探索未來辦公新模式。

“2024年，公司將繼續堅定落實‘四個聚焦’‘三個轉變’的發展策略，以‘精進’作爲貫穿全年的關鍵，堅持‘精耕細作、穩中求進’的工作主基調，強‘本’培‘新’，打造蛇口‘兩條曲線’，在提質量、增效益上積極進取，把重資產業務做精，輕資產業務做大，防控債務風險，推動公司實現由重入輕、由量轉質的發展。”招商蛇口董事總經理朱文凱在業績會上表示。