伴隨着地產行業的風險持續出清，對衆多房企來說，核心詞幾乎都圍繞着安全、安全還是安全。

剛剛過去的2023年和2024年年初，從供需兩側、融資等多方向政策持續向地產行業傾斜。需求端，因城施策、“認房不認貸”、降低首付比例和按揭貸款利率、部分城市和地區優化限購等以降低購房成本和門檻；供給端，通過“保交樓”資金和相關配套的落地、土拍規則的放寬等激發活力；融資上則是逐步落實“三支箭”，“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”，“白名單”等防範化解風險、優化資產負債。

在政策不斷釋放、整體行業仍處於調整的情況下，房企如何在穩住自身地產開發這個基本盤的同時，通過拓寬業務類型來跑贏週期，實現高質量發展值得討論。

地產行業償債高峯未過 內生增長或是現階段財務安全性的持續保障

從高槓杆時期的債務陡增、到三條紅線實施後的降負債、再到調整期下原有模式停轉，地產企業們的種種債務通常就是鋪的最廣、埋的最深的那顆雷，企業安全性的最大隱患之一。

根據克爾瑞研究對69家重點樣本上市房企的數據彙總，2023年上半年，扣除預收賬款的資產負債率平均爲76.93%，調整後的非受限現金短債比爲0.48倍，融資成本平均爲6.25%。在平均債務指標仍顯承壓下，包括龍湖集團等在內的示範房企，則在債務結構和流動性方面展現了應有的穩健。

2023年度，龍湖集團進一步壓降負債154億元，剔除預收款後的資產負債率爲60.4%，淨負債率55.9%，現金短債倍數2.25，平均融資成本4.24%，債務情況和短期償債能力均優於上市房企樣本均值。

債務結構上，龍湖同樣做到了“潔身自好”，將融資品種嚴格限制在：國內的開發貸、經營性物業貸、信用貸，海外銀團和債券，其中銀行融資佔比77%；同時通過嚴控合作方和融資選擇，龍湖的表外項目也做到了淨現金的狀態，模擬將該部分納入資本結構計算，淨負債率預計將從56%進一步下降至46%。

從整體債務壓力來看，到了2024年，房企的償債規模高峯仍未過去，根據中指研究院數據顯示，全年到期債券餘額約爲7703.1億元，海外債和信用債分別佔比31%和69%。經不完全統計，不考慮已經暴雷或債務展期的房企的情況下，全年到期債務規模達百億的房企約有20家左右。

近兩年，不難發現地產行業出售資產及旗下項目的情況變多了，比如去年下半年，上海的中糧海景壹號、寶格麗酒店，北京威斯汀大飯店等優質資產紛紛被擺上貨架，原因基本都是償債和資產配置。另一個現象則是明明賬面貨幣資金看上去充足，卻因爲不到其十分之一甚至百分之一的債券利息無法如期支付而債務展期甚至違約。

那麼，在債務壓力仍處高位的今天，除了賣資產和削薄資金儲備來應對短期債務的剛性兌付要求，想要穩固地保障債務和財務安全，“現金（流）爲王”這句老話似乎仍是正解。

參考龍湖集團對自身高質量發展模式與之前“高資產、高負債、高銷售”舊模式的差異，明確提出以正向經營性現金流來主動地控制負債穩步下降，而不是被動式地實現。而龍湖也確實是在這麼做，2023年龍湖集團經營性現金流首次爲正，且5個航道均爲淨流入。結合龍湖集團近兩年多次提前償債，可見這一模式對保障財務安全的正向影響。

地產開發業務 守住基本盤是關鍵

縱觀上市地產公司們的營收構成，不難發現地產開發仍是大部分房企現階段的基本盤，也是保證經營安全的底盤。

前期高溢價地塊帶來的高成本，加之銷售規模和售價下滑，即使是頭部房企，也大都難以避免利潤受到侵蝕。而部分房企更是深陷在三四線城市待開發地塊和存量房，這也看出拿地策略對於經營安全的重要性。

2023年房企拿地規模，整體仍處於低位，根據中指研究院統計，2023年Top 100房企的拿地總金額13195億元，而在2022年同比下滑48.9%的基礎上，2023年同比僅微增1.7%，增長主要來自央國企和地方國資的拉動。另一個影響因素是去年下半年多地取消土地限價後，部分高溢價地塊的出現。在拿地金額前20名中僅有3家爲民營房企，分別是龍湖、濱江和偉星。

從拿地策略來看，一二線和高能級城市的核心區域，依然將成爲兵家必爭之地。這從銷售端就可見端倪，根據中指研究院對30家百億房企進行研究發現，一、二線城市業績貢獻合計佔比爲85.4%，較2022年同期上升了3.4%；而三四線城市市場則繼續承壓，業績貢獻率較前一年下滑3.3%。從龍湖持有的土地儲備來看，接近80%佈局在一二線高能級城市，再次說明了其土儲紮實的底盤。

剛需的下滑，供需關係發生變化，房價也整體呈下行趨勢。根據國家統計局發佈的2023年商品房銷售數據，經計算，商品房均價約爲10437.37元/平方米。而龍湖將均價控制在1.61萬元/平方米，高於平均水平；同時，2023年龍湖的客戶滿意度超過90%，交付的14萬套房源中20%實現提前交付，品質和服務成爲價值附加。

“輕重並舉”和協同發展支撐轉型、穿越週期

相較於開發業務，目前經營性業務在房企營收中佔比普遍比較小，而不可否認的是該業務具有的“現金奶牛”和抗風險屬性。

在地產開發處於“高週轉、高盈利”時，能騰出資源、放棄部分收益來深耕經營性業務並不是一個容易的選擇；但在房地產行業整體進入調整期，開發業務的利潤銳減，早早佈局的經營性業務開始發揮出其“壓艙石”特性。

龍湖集團無疑是其中的佼佼者之一，2023年龍湖的經營性業務以14%的營收佔比撬動了60%的利潤，並且全部經營性業務航道均實現經營性現金流正向淨流入。

具體來看，龍湖將自身的經營性業務分爲運營和服務兩大板塊。

龍湖管理層表示，去年，包含商業和長租公寓的運營業務，實現了經營性現金流爲正，兩個航道不再需要集團、地產或融資現金流的支持，未來會通過自身現金流的平衡去解決發展問題。

服務板塊包含物業管理和智慧營造品牌“龍湖龍智造”，毛利率爲31%，其中僅僅成立1年多的“龍湖龍智造”在克爾瑞中國房地產企業代建綜合能力榜中，由2022年的14位躍升到了2023年的第5位。

從輕資產模式整體市場來說，與物業管理和地產開發具有一定的硬性綁定稍有不同，代建等其他輕資產模式市場競爭將更加激烈，如何發揮不同賽道之間的聯動協同，就成了構建經營“護城河”的關鍵所在。

龍湖的南京麒麟科創園商業項目就做了一個很好的範例，這個項目中公司通過商業航道規劃空間方案，龍智造航道創新建造方案爲委託方節約了千萬級成本，同時龍湖自身的施工建造管理能力預計幫助縮短超5%的工期，進一步驗證了多航道協同下的綜合能力助力形成多贏的效果。

綜上來看，在地產開發業務不斷築底的過程中，輕重並舉和協同發展不光是經營安全的強力支撐，更是戰略模式轉型的關鍵一步。