過去兩年，房地產行業持續下行，房企面臨極限挑戰。萬科作爲屹立多年的龍頭，雖然銷售承壓、盈利起伏，但多數投資者對其持支持的態度，對它的信用資質抱以信任。

去年12月開始至今，房企銷售表現慘淡，疊加萬科與險資“展期”的市場傳聞擾動，萬科走到了緊急關頭。先是股債跳水、再是評價下調，萬科又在沿着熟悉的劇本演進。傳言不斷的一個多月裏，萬科沒有對外正式表態及回應，3月29日的萬科線上業績會就是外界與萬科溝通的最好窗口。

營收盈利以及財務指標等數據顯示，萬科還沒有也暫不會走到違約邊緣。去年，萬科實現銷售金額3761億元，穩居行業第二；營業收入4657.39億元，歸母淨利潤還有121.63億元，在行業中仍屬於頭部水平。

只是，急劇下滑的集團自由現金流以及33年來首次不分紅的決定，還是令市場感受到了萬科傳遞的“寒意”。在業績會上，萬科聯席總裁祝九勝說，公司能力和基本面沒有發生根本性變化，“當前萬科融資狀態還是正常的狀態，客觀上有壓力但能過關，這一關公司一定能闖得過去。”

與此同時，萬科管理層也在與萬科共進退。年報宣佈，鬱亮、祝九勝和解凍從即日起月薪降至1萬元。

市場艱難，萬科對行業的發展保持信心。鬱亮在回答21世紀經濟報道記者提問時表示，當前支持房地產市場的政策已大量出臺，力度超出以往年度，隨着政策效果的體現，相信市場會逐漸恢復。

“萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口，公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。”鬱亮說。

融資挑戰

萬科眼下的“危機”，關鍵的變化來自於兩點：一是銷售急劇下滑，二是融資方式加速轉變。兩端失血對高負債高槓杆運營行業的衝擊，可想而知。

今年前兩個月，萬科累計實現合同銷售面積225.5萬平方米，合同銷售金額334.7億元，同比減少43%。慘淡的銷售業績使萬科無法迅速回血，這引發市場擔憂。

此外，近年來，由於金融機構的合規要求等客觀因素，目前房企純信用貸模式僅有少數國央企還能夠操作，萬科從去年開始也轉向了以項目融資爲主，這導致萬科在融資上遭遇嚴峻挑戰。

祝九勝坦承，萬科在融資上的挑戰主要來自三方面：一是開發業務收支不平衡，過去幾年開發收入與工程支出之間存在較大的剪刀差，隨着交付高峯的過去，今年壓力將全面下降；二是銀行融資轉項目制需要適應，目前金融機構表態支持，會給1-3年的適應期；三是經營性業務融資挑戰，這部分業務的EBITDA、NOI仍處於爬坡狀態，與銀行的貸款利率之間存在剪刀差，萬科將努力提升經營業務的EBITDA、NOI。

萬科面臨的融資困境，有部分是共性問題。一位不願具名的龍頭房企區域總經理對21世紀經濟報道記者分析稱，“這兩年我所負責的區域每年都是幾萬套的交付量，最高的時候一年銷售400多億，現在100多億，一直都在支出也沒有新的錢進來很難，保交樓是我現在最重要的任務。”

萬科從總對總轉爲項目融資，這則是“個性”問題，因爲在過去，具備純信用貸融資方式的房企寥寥可數。祝九勝也談到，萬科過去是行業內唯二以總對總模式融資爲主的企業之一，轉向項目制比其他企業需要更多時間。

一位中型房企負責融資的人士對21世紀經濟報道記者表示，“很多房企過去都是以純信用貸的方式融資，只是融資成本不同，信用好的房企借銀行低利率的錢，信用差的發境外債，境外債也是信用債。現在如果沒有充足抵押物，銀行都不會給貸款，寫字樓、商場資產多的就會自在一些，萬科這種純信用貸如果要求追加抵押物，短期也很難受。”

據祝九勝介紹，萬科過往90%的融資都是信用債，80%的融資是總部單一融資團隊就能完成。“過往一筆大額資金可全數提款，轉到項目貸款需要按工程進度才能提款，而由於萬科過往借的信用貸還款就是大額還，轉換到項目貸款上還會被封閉在監管賬戶上，總部的自由現金流就略顯不足，原來的現金流儲備會逐漸被消耗乾淨。”

難關能過

補血速度不及失血，讓投資者無條件相信萬科安全無虞並不實際。在左右互搏的過程中，萬科需要拿出態度、拿出信心和拿出措施，眼下的關卡，纔有把握渡過去。萬科的大股東和管理層，都在以行動支持萬科未來的發展。

鬱亮表示，萬科管理團隊堅決“不躺平”，將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度。“萬科過去多年在開發經營服務所建立的能力，有助於萬科在行業新發展階段成爲優秀的企業。”

與此同時，鬱亮也帶頭降薪，他與祝九勝、解凍自公告發布日起月薪降至1萬。

萬科董事會祕書朱旭也介紹，深圳國資採取了4類措施幫助和支持萬科：一是幫助萬科處置流動性比較低的不動產和長期股權投資；二是認購萬科旗下印力消費類REITs；三是通過深圳國企和萬科之間的產業型協同，推動了多個項目合作；四是深圳國資也在積極協調金融資源來支持萬科。

“目前這些項目有的已經完成，有的已經支付誠意金，還有的則正在逐步落地過程之中，這些項目如果全部落地完成，預計可以幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。”朱旭表示。

行業持續下行，萬科自身必須將縮表這件事情，認認真真地提上了日程並給出進程表了。

鬱亮坦言，萬科還需要強化底線思維、做好極限情況下的壓力測試，作出更充分的準備。雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。過去穩健的標準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，進行更充分的準備。

在萬科年度報告的《致股東》中，萬科給出的縮表進程是，未來將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊。2024年預計實現交易回款不低於300億元。此外，萬科未來兩年削減付息債務1000億元以上。

年報顯示，截至2023年年底，萬科有息債務規模是3200億元。以1000億元的削債規模計算，未來兩年，萬科要削減三分之一規模。這也意味着萬科這兩年主要的任務是償債，而償債的主要來源已不可能是“借新還舊”，而主要是來自經營活動。以此推斷，在開發業務還不明朗的前提下，萬科的投資規模將會進一步縮減。

鬱亮說，以萬科目前的能力，輕裝上陣之後，能夠更好地、更長久地爲股東創造價值。去年四季度以來，萬科得到了深圳國資、金融機構、合作伙伴和市場各方的關心和幫助，對這些善意和支持，萬科非常感恩，對外界的批評，萬科也很感激。萬科管理團隊一定會跨過這個關口，把萬科變成一家更好的公司。

（文章來源：21世紀經濟報道）