界面新聞記者 | 藍麗琦

近期界面新聞獨家獲悉，太古地產（1972.HK）位於三亞海棠灣——三亞國際免稅城三期的項目，已確定爲太古裏。太古地產內部人員向界面新聞表示，項目名具體是“三亞太古裏”，還是“海棠灣太古裏”還未確定。

早在2022年10月24日，中國中免（601888.SH）公告，與太古地產各自出資12.5億元成立的合資公司，已成功競得三亞海棠灣國家海岸HT05-08-01地塊國有建設用地使用權，雙方共同合作發展三亞國際免稅城三期項目。

雙方的合資公司爲中免棠畔（公司全稱“三亞中免棠畔投資發展有限公司”），公告中顯示，雙方各持股50%，均不控股。中免棠畔競得地塊的總成交金額爲13.08億元。

彼時中國中免表示，將發揮太古在商業地產開發、招商以及運營方面的商業項目經驗，打造高端旅遊零售業態，通過與三亞國際免稅城一期、二期的協同，助力公司持續鞏固在海南的市場地位。

在項目形式上，中國中免通過《中國中免投資者關係》進行了部分解答，將海島體驗、自然資源、商業街區的建築形式結合，發展一座以零售爲主導的優質綜合商業項目。

根據海棠灣區委宣傳部公號《海棠發佈》於2023年11月26日對該項目的最新進展進行公示，同時還公佈了項目的示意圖。

公告顯示，中免棠畔申請建設的三亞國際免稅城三期A區項目，權屬用地面積20.75萬平方米，建設內容爲3棟地上3層的商業樓，以及1座地下1層的地下室，總建築面積約26.63萬平方米。機動車停車位2324個，其中充電樁停車位517個。

如此龐大的停車位數量規劃，可直接感受太古和中免的市場野心。

此前市場都在猜測，依照太古的品牌調性，即便是合資項目，但應該會沿襲過往的商業形態，最終落成太古裏或者太古匯。前者主打街區型的開放式購物中心，不僅滿足購物需求，開發商在設計初期還要融合當地文化背景；後者定位高端綜合性購物中心，實際感受更偏向簡單粗暴的大型“盒子”商業。

然而，太古裏從建設規劃上也更偏向當下備受市場青睞的“非標商業”。在“盒子”旅遊商業比較成熟的三亞，“太古裏”的形式對太古來說更能體現差異化。

從《海棠發佈》公佈的示意圖來看，三亞的太古裏形態也一改成都太古裏的古城建築形象，建築風格更現代化，且因地制宜融入更多海島的藍色元素。

三亞國際免稅城三期A區鳥瞰示意圖。（圖片來源：《海棠發佈》）

此外，經當地媒體透露，三亞的太古裏項目已經動工建設，2025年底或將能迎來開業。

根據三亞廣播電視臺今年3月發佈的信息，三亞國際免稅城三期項目現場，已有工程車、挖掘機忙碌作業。該項目計劃2024年底完成主體結構工程，屆時項目將分兩期開業，首批次將於2025年底竣工。項目總投資達到70億元。

其實早在2023年3月，《海棠發佈》就曾低調宣佈，太古地產與中免集團合作在三亞投資建設的商業綜合體項目在2022年已經開工。

或許是還未確定項目最終名稱，抑或是三亞市場競爭愈發激烈的原因，對比去年11月大肆宣告西安太古裏動工建設，三亞的太古裏項目顯得“風平浪靜”。太古對三亞項目的進展總是保持一種“神祕感”。

這種神祕感還延續到太古與中免的第二次合作上。

2023年11月，《三亞旅文》消息，太古地產已宣佈與中國中免股東——中國旅遊集團，就位於海南三亞海棠灣的雲戒島（有稅）項目達成合作，太古地產主要負責該項目的物業租賃及運營管理。

雲戒島（有稅）項目實則爲三亞國際免稅城的二期地塊。因其開發的是有稅業態，對外口徑已經從免稅城中剝離出來，但實際上仍然屬於整體的免稅城商圈。

也就是說，太古在一年之內拿下三亞國際免稅城的兩個商業項目。但這兩個項目的不同點是，二期地塊（雲戒島項目）爲輕資產運營，三期地塊（太古裏）爲重資產建設兼運營。

在太古宣佈運營雲戒島項目之前，雲戒島早已開門迎客。2023年9月下旬以來，亞歷山大王（AlexanderWang）、布契拉提（Buccellati）、思琳（Celine）、迪奧（Dior）、斐登（Fred）相繼開店，均爲有稅店態。

在這其中引起轟動的莫過於頂奢LV的入駐。界面新聞曾報道，2023年10月，LV海南首店落地三亞國際免稅城二期（雲戒島項目），而在今年3月，海口萬象城的LV圍擋被撤除。

現在看來，LV首店選擇海口還是三亞的背後，不僅有不同城市的考量，還涉及華潤“萬象系”和太古之間的競爭。答案也顯而易見，LV先選擇了旅遊聖地三亞，以及與中國中免深度合作的太古。

太古地產內部人員向界面新聞透露，太古有參與雲戒島的改造升級，且雲戒島自去年9月開業至今表現都超出公司預料，“這個生意都比我們想象中更厲害一點。”

他也毫不掩蓋對未來三亞新項目的期待：“整個三亞的海棠灣目前有18個五星級酒店，大概是有9000個房間，未來還有新的酒店去落成的成立，這麼集中的五星級酒店是非常獨有的。”

未來整個三亞國際免稅城的一期、二期、三期項目都會進行聯動。根據公開資料顯示，一期和二期之間會搭建雲戒橋，二期和三期之間也會以相似的形式去進行鏈接。

待太古裏開業後，太古地產將直接面向三亞市場，參與運營的雲戒島項目還只是前期練手。未來需要經營好一座總投資70億的商業項目，太古內部都期望能如成都太古裏一樣，創造商業輝煌且四季常青的城市商業地標。

三亞雲戒島有稅零售項目全景。（圖片來源：三亞文旅局公號《三亞旅文》）

在3月24日的行業論壇上，太古地產（中國）投資有限公司新項目（零售）總經理餘國安，就新一年的太古建設項目，分享當下商業形態的變化分享心得。

提到新的消費模式時，未來所有零售、所有的體驗都會被重新再定義，市場、經濟、消費者都是一直在變。餘國安分享了一個概念——“15分鐘生活圈”，意即消費者希望可以在15分鐘以內抵達的場景中，完成喫飯、購物、見朋友等事情。

提到以往消費模式衍生的商業形態，“傳統的零售模式，一塊是奢侈品，一塊是餐飲，樓上可能是寫字樓，樓下是酒店，這其實就是廣州太古匯的模式。”他說。

基於消費模式的轉變，傳統商業形態在未來也許會持續受到衝擊。對於太古未來商業的建設，餘國安分享了內部的想法：“可能全部是堆在一起，比較交錯。可能這裏是一家奢侈品，旁邊就是公園，再旁邊是一個咖啡廳、寫字樓，全部打亂在一起。這就是未來零售的模式，也是基於這15分鐘生活圈的基礎想法。”

“作爲開發商，不能因爲消費者的改變而把商場砸了重新再蓋，所以需要從整個體驗和未來的模式提前做好準備。我們做的項目都是爲了未來的5年，甚至是未來的10年去考慮的。”餘國安分享道。

回望2023年，太古地產整體利潤獲得兩位數的增長，一舉提升中高端商業地產的士氣。財報顯示，2023年太古地產實現總收入146.7億港元，同比增長6%；公司股東應占基本溢利115.7億港元，同比增長33%。

這也是對太古地產來說具有劃時代意義的一年。2023年太古地產的零售板塊業務收入首次超過寫字樓，且一舉拉開了13.08億港元的差距，成爲公司內部第一大業務收入。

其中，內地零售物業租金收入總額爲41.91億港元，同比大漲超過4成。內地市場又一次成爲太古業績增長的重要支撐，其重要性愈發明顯。

對此，餘國安分享了一個數據，疫情之前國內的消費者只有1/3的奢侈品消費是發生在國內，有2/3是在國外；但疫情期間絕大多數都停留在國內。去年開始，國內消費者的奢侈品消費，有2/3是在國內發生的，結構發生了變化。預測到2027年，國人的奢侈品消費習慣都會一直持續。

此前財報透露，目前在建的太古項目，除去三亞、西安這兩座城市的太古裏以外，還有北京頤堤港的辦公樓，以及上海前灘、上海洋徑的兩個綜合開發項目，合計5個項目。

未寫入財報的還有廣州的太古裏項目。廣州的項目和三亞一樣同樣未進行正式的命名，太古內部暫稱“聚龍灣太古項目”。界面新聞曾於2022年9月報道，廣州珠江太古聚龍灣項目舉行簽約暨動工活動。