今年3月末至4月初，廣東、山東、福建、湖南、江西、安徽、甘肅等省份的多個城市相繼宣佈，已經階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。據中新經緯不完全統計，在近日公開宣佈階段性取消首套房利率下限的城市共計有15個。

這意味着，這些城市的首套房利率可以突破“LPR-20個基點”的政策下限，按照當前5年期以上LPR計算，可以降至3.75%以下。據中新經緯瞭解，福州、青島、岳陽等城市的首套房貸款利率已經降至3.50%以下。

受訪人士表示，從全國的情況看，與過往數據對比，當前新發首套房貸款利率已經降至歷史低點，但若考慮到經濟增長和物價水平因素，當前實際房貸利率仍處於歷史最高水平。因此，房貸利率未來仍有下調空間。

15城跟進取消首套房貸利率下限

近日，江西省南昌市、贛州市、九江市、新餘市相繼發佈公告稱，根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局（原中國銀保監會）《關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》文件精神，決定階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。上述4市取消首套房貸利率下限的政策已於近日執行。

4月4日，中國人民銀行湖南省分行發文稱，湖南省階段性取消岳陽市、常德市、湘潭市新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限。該政策自4月1日起實施。

近日，山東省青島市、煙臺市、濟寧市，廣東省潮州市、汕尾市，福建省福州市、安徽省安慶市、甘肅省白銀市，也相繼宣佈階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限。至此，在3月底至4月初，已有15個城市取消首套房貸利率下限。

此外，據中國人民銀行湖南省分行，湖南省株洲市仍在執行階段性取消首套房貸利率下限的政策。中國人民銀行甘肅省分行10日發文稱，蘭州、平涼此前已經取消首套房貸利率下限。根據公開信息整理，在過去的1至2年間，廣東省東莞市、佛山市、珠海市、中山市、惠州市、汕頭市、江門市、湛江市、肇慶市、陽江市、清遠市、韶關市、雲浮市13個城市也取消了首套房貸利率下限，此後未見上述城市宣佈恢復執行利率下限的相關通知。

綜上，據中新經緯不完全統計，全國至少已有31個城市階段性取消了首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

取消房貸利率下限的城市數量，較之前有所增加。據中國人民銀行發佈的《中國貨幣政策執行報告2023年第四季度》顯示，截至2023年12月，全國343個城市（地級及以上）中，101個下調了首套房貸利率下限，26個取消了下限。

有地方房貸利率降至3.50%以下

根據中國人民銀行、原中國銀保監會發布的《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。按照當前5年期以上LPR爲3.95%計算，首套房貸利率不能低於3.75%。

而上述階段性取消首套房貸利率下限的城市，則可以突破3.75%這一下限。那當前各地執行的利率情況如何？

根據中國人民銀行湖南省分行2023年9月公佈的數據，岳陽市、常德市和湘潭市首套房貸利率下限已經在執行“LPR-60個基點”的政策，按照當前5年期以上LPR計算，此次取消利率下限後，岳陽市、常德市和湘潭市的首套房貸利率可以降至3.35%以下。

近日，中新經緯以客戶的身份致電岳陽市多家主流銀行進行諮詢，中國銀行某網點客戶經理表示，目前首套房貸款利率最低爲3.20%，是最近幾天剛做的調整。

另外，建設銀行福建省福州市某網點的客戶經理在電話中對中新經緯表示，福州階段性取消了首套房貸款利率下限，該行的貸款利率最低爲3.40%。工商銀行青島市某網點客戶經理表示，該行首套房貸款利率爲3.45%。

以青島市爲例，貸款100萬元、30年期等額本息還款的話，相比於取消首套房貸利率下限前的3.75%，消費者房貸月供將減少約169元，30年總利息支出減少超6萬元。

另據媒體報道，廣東省上述15個階段性取消首套房貸款利率下限的城市，首套房貸款主流利率在“LPR-40個基點”至“LPR-70個基點”之間，按當前5年期以上LPR計算，利率在3.25%-3.55%之間。

歷史低點，還是高點？

貝殼研究院4月1日發佈的報告顯示，據其監測顯示，2024年3月百城首套房主流房貸利率平均爲3.59%、二套房主流房貸利率平均爲4.16%，均與上月持平。3月首、二套房主流房貸利率較2023年同期分別下降43個基點和75個基點。

該機構還稱，分城市能級統計，2024年3月一線城市首、二套房平均房貸利率分別爲3.88%、4.29%，二線城市首、二套房利率分別爲3.61%、4.17%，三四線城市首、二套房利率分別爲3.57%、4.15%。各能級城市首、二套房平均房貸利率均與上月持平。

中原地產首席分析師張大偉在接受中新經緯採訪時稱，整體看，當前一線城市及部分二線城市首套房貸款利率在3.75%以上，三四線城市基本在3.75%以下，一些低能級城市甚至降至3.45%左右。

張大偉說：“與歷史數據對比，當前全國首套房主流房貸利率水平已經降至歷史低點。早些年，房貸利率出現過打七折的情況，但真正執行的銀行不是很多，而且，由於當時基準利率較高，打七折後也沒有現在的利率低。”貝殼研究院也稱，截至今年3月底，百城整體首、二套房貸利率均處於歷史低位。

東方金誠首席宏觀分析師王青對中新經緯表示，根據中國人民銀行數據，2024年2月新發放居民房貸利率爲3.86%，較2023年底下行0.11個百分點，較2021年底的階段高點下行1.77個百分點，也低於2009年6月創下的4.34%的歷史低點。

但王青接着分析，近三年來，中國GDP年均實際增速爲5.5%，CPI年均漲幅爲1.1%，而2009年之前的三年中，GDP年均實際增速爲11.1%，CPI年均漲速爲3.3%。這意味着，考慮到經濟增長和物價水平因素，“3.86%”的房貸利率仍要遠高於2009年的“4.34%”。實際上，如果以GDP平減指數折算，當前實際房貸利率（名義房貸利率-GDP平減指數）處於歷史最高水平，且2021年以來呈大幅上升之勢。

未來仍有下調空間

王青表示，推動房地產行業平穩健康發展，除了有序放鬆限購外，關鍵是要引導居民房貸利率有效下行，並且要向市場釋放明確的政策信號，即在樓市企穩回暖前，房貸利率下調過程不會停止，而且下調幅度會越來越大。接下來還可通過下調首套及二套房貸利率下限、乃至下調公積金貸款利率等方式，對樓市實施定向降息。

張大偉認爲，一線城市及部分二線城市的貸款利率依然相對較高，爲促進房地產市場平穩健康發展，房貸利率未來仍有下調空間。王青判斷，在“因城施策”的原則下，樓市下行壓力較大的低能級城市會引導房貸利率更大幅度下調，而一線及重點二線城市房貸利率下調節奏可能較緩，但持續下調的大方向是一致的。

國金證券在近日的一份研報中稱，隨着房價的持續調整，多數城市或根據相關政策調整房貸利率下限，帶動房貸利率進一步下行，同時按揭成本的下降有助於激發部分購房需求，有利於市場逐漸企穩修復。

方正證券指出，考慮到銀行存款利率下降和地產銷售仍在築底，5年期以上LPR或仍具有下調可能，進而帶動各地房貸利率下限進一步下行。

本文來自微信公衆號“中新經緯”（ID：jwview），作者：薛宇飛，編輯：李曉萱，責編：魏薇 李中元，36氪經授權發佈。