來源：商道童言 

近期，萬科又一次被捲入輿論風波。煙臺市百潤置業在其微信公衆號上發佈長文，指控萬科高層包括鬱亮在內，涉嫌偷稅漏稅、挪用資金、發放高利貸、洗錢等不法行爲。文章末尾還附有多家公司的印章，以示其言論的嚴肅性和真實性。此消息一出，立即引起市場廣泛關注。

此前，煙臺市百潤置業已於1月18日在其微信公衆號上發佈過針對萬科的偷稅漏稅舉報信。信中稱，早在去年8月，該公司就已實名舉報萬科的相關問題，但煙臺市稅務機關在調查後，萬科仍拒絕配合，至今未提供完整賬目。

面對這一系列指控，萬科迅速作出回應。他們表示，煙臺市百潤置業在網上發佈的言論嚴重失實，是對公司和高管人員的惡意攻擊。萬科強調，與煙臺市百潤置業及其合作方的糾紛已經進入司法程序，相信法律會做出公正的裁決。同時，萬科表示將採取法律手段，追究相關方的法律責任，以維護公司的聲譽和利益。

然而，儘管萬科方面及時回應並否認了相關指控，但市場對此反應敏感。萬科的股價應聲下跌，港股三天跌幅達到20%，股價回落至2014年港股上市時的水平。與此同時，一些外資投行也紛紛下調了萬科的股價評級和目標價位，顯示出市場對萬科前景的擔憂。廣東省創新戰略研究會高級研究員駱仁童博士認爲，目前萬科的困境，從某種程度上反映了當前房地產市場的冰凍狀態，這是宏觀調控與市場機制衝突的結果。

近期，萬科成爲了房地產行業的焦點話題。短短半個月內，這家曾經穩健的龍頭企業經歷了前所未有的挑戰。債務危機籠罩下，萬科的債券價格暴跌，股價重挫，市場信心遭受嚴重打擊。然而，萬科並未坐以待斃，而是積極回應市場關切，努力化解危機。

面對債務展期傳聞，萬科迅速做出反應，通過發佈公告等方式澄清事實，穩定市場情緒。同時，萬科還提前償還即將到期的美元債，用實際行動證明了自身的償債能力。這些舉措有效地提升了市場對萬科的信心，推動其股價和債券價格逐步回升。

值得一提的是，萬科在應對危機的過程中，出售了旗下優質資產，包括最賺錢的商業項目和長租公寓公司股權。這種“割肉”式的自救行爲，無疑加大了市場對其現金流狀況的擔憂，但也充分展示了萬科解決債務問題的堅定決心。當然，萬科的困境並非個案。在當前房地產市場形勢下，衆多企業都面臨着巨大的壓力和挑戰。

儘管部分投資者堅信，只要深圳國資委介入接手萬科，所有問題便能迎刃而解，但事實或許並非如此樂觀。作爲萬科的第一大股東，深圳市地鐵集團有限公司持有其27.18%的股份，而深圳地鐵的控股股東和實際控制者正是深圳市國資委。這種特殊的股權結構使得萬科成爲一個獨特的存在，國資在其中扮演着重要角色，而管理團隊則專注於公司的日常運營。

然而，對於債市投資者而言，他們更加傾向於選擇那些國有色彩更爲純正的發行主體。儘管萬科得到了國資的有力支持，但現實中的兩個案例卻給投資者們敲響了警鐘。2023年，混合所有制的遠洋地產因債務違約而陷入困境；緊接着在2024年，根紅苗正的國企深圳特區建設旗下的子公司華南城也發佈公告表示無法支付到期票據。這些事件表明，即使是國資背景的企業，也並非完全沒有風險。

有業內人士分析認爲，深圳國資在支持房企方面更注重項目本身的價值。例如，深鐵站臺萬科背後是萬科儲備的優質舊改項目；而福田投控接盤金地環灣城也是基於項目所帶來的潛在利潤空間。但如果是像萬科這樣揹負着幾千億負債的企業，深圳國資可能會缺乏足夠的興趣。

當前，中國房地產行業正面臨着前所未有的挑戰，不僅是行業下滑或所謂的“週期調整”，更是新舊時代、新舊模式的倉促切換。雖然萬科早在多年前就預見到了這一趨勢，並採取了相應的轉型措施，但現實往往比小說更加殘酷。信念固然重要，但並不能保證一定能夠實現目標。

萬科的靈魂人物王石曾多次強調萬科的底線：只做住宅。然而，在王石宣佈退休之前，萬科已經開始加速多元化戰略的佈局。2018年，萬科更是將集團的戰略定位升級爲“城鄉建設與生活服務商”。但戰略選擇的好壞往往取決於市場環境的變化以及視角的不同。不幸的是，2019年成爲了地產行業的最後一個高峯，之後便陷入了大起大落的境地。

自2017年接棒王石，萬科正式進入了鬱亮的領導新紀元。相比之下，財務出身的鬱亮更加謹慎。他深知現金流的重要性，因此在當前形勢下主動尋求債務重組和資產出售成爲了萬科的當務之急。2018年，鬱亮率先提出了“活下去”的戰略口號，在此之後，他又相繼拋出了“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”和“管理紅利時代”等創新理念。然而，即便在鬱亮精心策劃的佈局下，萬科的發展道路也並非坦途。

近年來，萬科有意調整境內外債務結構，降低對海外債的依賴。截至2022年上半年末，萬科境內外負債比例已經優化爲8：2。在各融資渠道中，銀行借款比例逐漸提升至60%以上，而債券融資比例則維持在20%-25%區間。

然而，即便如此，萬科依然面臨着巨大的償債壓力。據企業預警通顯示，2024年萬科共有存續美元債6只需要償還，餘額高達29.5億美元。同時，境內存量債券也多達32只，規模達到546.09億元人民幣，其中100億元將於一年內到期。這意味着萬科在2024年需要償還的債務總額將超過200億人民幣。

從近三年的數據來看，萬科的銷售額經歷了大幅下滑。2020年銷售額爲7041億人民幣，而2023年則降至3761億人民幣。這無疑給萬科帶來了巨大的經營壓力。與此同時，萬科的有息負債在過去四年裏卻逆勢增加。2020年萬科的有息負債爲2585億人民幣，而2023年上半年則已經增至3214億人民幣。這種負債壓力讓萬科走到了懸崖邊緣。

在這種情況下，市場開始擔心萬科的財報背後是否隱藏着“表外負債”或“明股實債”等風險。畢竟，在此前的案例中，一些看似穩健的企業在爆雷前的財報數據也表現得相當不錯。因此，投資者們對於萬科的未來發展充滿了擔憂和疑慮。

當前，中國房地產行業正面臨着前所未有的挑戰，不僅是行業下滑或所謂的“週期調整”，更是新舊時代、新舊模式的倉促切換。廣東省創新戰略研究會高級研究員駱仁童博士表示，企業需要不斷地進行自我革新和轉型，以適應不斷變化的市場環境。只有這樣，才能在這場風暴中生存下來。

隨着新週期的開啓，房地產行業這場漫長的馬拉松纔剛剛起步。此時，那些已經陷入困境的大型房企以及衆多中小企業的問題顯得尤爲突出。他們面臨着資金流的極度緊張，融資渠道也愈發狹窄，單純依靠自身進行成本削減和效率提升的做法，不僅可能損害市場的整體利益，更可能對廣大購房家庭造成不可挽回的損失。

自2022年以來，監管機構爲了支持房地產企業的融資需求，出臺了一系列政策措施，使得當前的融資環境成爲了歷史上最爲寬鬆的時期之一。當前市場信心並未因政策得到有效提振，因爲房地產銷售的疲軟仍然是最大的難題。這種狀況導致了一個惡性循環：房企急需購房者的支持來維持運營，但購房者又因爲缺乏穩定收入而猶豫不決。在這種背景下，房企爲了生存而進行大規模的成本削減，結果卻進一步加劇了市場的凍結狀態。

除了房地產行業本身外，這種冰凍現象還波及到了建材家居、家電等相關產業，甚至對整個消費市場都產生了深遠的影響。因此，要想打破這種僵局，關鍵在於解決房地產銷售的問題。只有當房地產市場重新煥發活力時，才能帶動上下游產業鏈的復甦，進而促進整個經濟的健康發展。

儘管萬科作爲行業的領軍企業依然穩固其領先地位，但近期30大中城市商品房成交面積的同比增速持續下滑，這無疑給所有地產債帶來了巨大的壓力。在這種情況下，我們不能排除這一負面情緒對整個行業信心的進一步打擊。

相比之下，香港地區通過“撤辣”減稅政策成功激活了樓市，爲我們提供了有益的借鑑。無論是一線城市還是其他地區，政府都應該積極採取措施刺激市場活力，恢復樓市的流動性。只有這樣，我們才能確保房地產行業能夠平穩度過這個新週期的考驗，並繼續爲經濟社會的發展作出貢獻。