原創 證券時報 張一帆

“萬科今天的股價表現是達不到股東要求的，距離我自己的要求也很遠。股東對我們的批評鞭策，我們完全接受，也不會找任何藉口，目前正制定管理團隊增持股票計劃方案。”4月30日，萬科董事會主席鬱亮在萬科2023年度股東大會上首次發言，對萬科股價波動問題予以回應。

提振股價最關鍵還是把公司做好，作爲應對，鬱亮分享了公司謀求謀求長期健康發展的“一攬子方案”、“兩個階段”以及“三個目的”。萬科明確，除住宅開發、物業服務、租賃公寓三大主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資，堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元，同時未來五年付息負債總規模要降一半以上。

圖片源自時報財經圖庫

萬科轉型“一二三”

在市場下行階段，萬科亦面臨壓力。

2023年，萬科雖然實現銷售規模仍然保持在行業第二，但是受結算規模和結算毛利率下降、減值計提的影響下，萬科利潤承壓。2023年度，公司淨利潤同比下降46.4%，在今年一季度小幅虧損3.6億元。與此同時，資金存量、現金短債比等指標也出現下行，作爲結果，2023年度萬科股價跌去約四成。

“提振股價最關鍵還是把公司做好，降風險、改善基本面，謀求長期健康發展。”鬱亮表示，萬科制定了“一攬子方案”以實現“三個目的”，即“降負債”“融資模式轉型”“聚焦主業”：

“降負債”要未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上；

“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用爲主的模式，逐步轉向以項目、資產信用爲主的融資模式；

“聚焦主業”，騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。

進一步看，鬱亮將“一攬子方案”拆成“兩個階段”，第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險；第二階段，萬科將聚焦主業，做精業務，成爲行業產品標杆、服務標杆。

其中在瘦身階段，鬱亮明確，除三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。同時，主動完成融資模式轉型。

“瘦身，是爲第二階段聚集資源、打基礎。對於錨定的三大優勢業務，萬科將集中資源和管理精力做好做強，保持持續領先。”鬱亮總結道，“當前的壓力是階段性的，未來兩年會初見成效，統籌好降負債和高質量發展，公司才能可持續發展。萬科管理團隊對職業聲譽的珍惜和重視從未改變，將不斷自省，加倍努力。”

大股東再發聲支持

在股東大會上，萬科大股東深鐵集團再次重申了對萬科的支持。

“作爲萬科公司的長期股東，深鐵集團的態度和立場一直沒有變，會一如既往支持萬科的良性發展，不會因市場波動而動搖。”深鐵集團董事長辛傑表示。他呼籲，在房地產新舊模式轉換過程中，需要給企業一些時間來調整步伐和節奏。

就在股東大會召開前，4月30日上午，萬科旗下中金印力消費REIT在深交所成功上市。辛傑介紹，在中金印力消費REIT的發行過程中，深鐵集團對其認購佔比29.7%，“REITs作爲重要的戰略性平臺，將爲萬科帶來新的流動性支持，也爲大量商業資產的盤活變現提供了平臺。”

辛傑表示，目前中金印力消費REIT的擴募方案正在籌劃，有望注入新的資產，深鐵對該平臺的發展具有長足信心。他同時表示，與萬科的其他合作項目，都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進之中，一旦落地，萬科將予以公告。

對於萬科的未來，辛傑表示，股價漲跌受多種因素影響，深鐵集團秉持長期主義，不會因市場波動而動搖。中國經濟長期向好，房地產行業仍有機會，老百姓需要好房子、需要萬科這樣的專業化公司。

“深鐵會督促萬科，積極把握行業變革趨勢，以科技創新發展新質生產力，建設好房子、提供好服務，做到產品過硬、品牌卓著，持續爲股東、爲社會創造價值，實現長期健康發展。” 辛傑總結道。

一攬子方案正在落實

加強大宗交易和股權交易工作，回款 300 億元以上；兩年削減付息債務 1000 億元，推動融資模式轉型；做“好產品、好服務”；推進組織精簡高效，壓降管理費用。

一季報顯示，萬科明確的2024年四大重點工作正在一一落實：

今天（4月30日），萬科旗下中金印力消費REIT在深圳證券交易所正式上市。中金印力消費REIT發行規模爲32.6億元，所籌資金除用於歸還22.3億元的項目負債，進而降低負債水平外，還將有4億至5億元用於未來的發展。其中深鐵集團，通過戰略配售認購基金募集份額總額的29.75%。 

開年首季，萬科已實現大宗資產交易回款42億元，其中上海七寶萬科廣場實現50%股權交易，交易金額23.84億元。

一季度，公司境內新增融資的綜合成本爲3.33%，同時積極擁抱經營性物業貸等融資工具，全面融入城市房地產融資協調機制，推動融資模式轉型；

2024年以來，公司南方區域、上海區域、北京區域、西北區域均已開展組織調整，對區域內城市公司進行整合重組，相關調整有助於促進城市間的資源整合和人才的靈活調配，集中優勢管理資源，提升效率。

在會上，公司總裁祝九勝回應融資進展稱，得益於銀行支持和自身努力，已逐漸好轉並充滿信心。

承接3月業績推介會的表態，祝九勝再以“三重山”回應瞭如何應對階段性流動性挑戰的問題，並強調了針對上述挑戰的三項工作重點。一是不折不扣落實房地產融資協調機制（白名單），能報盡報，能上盡上，目前集團已有59個項目申請納入白名單；二是大力推進經營性物業貸，作爲“雙利手”，既可以解決歷史上的存量問題，也可以階段性地獲取新的流動性；三是銀團貸款，目前取得了衆多銀行的支持，可以提升銀企合作的效率，目前正在積極推進中。