來源：中國房地產報 

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今年最重磅的政策創新就是“以舊換新”工作，要引導房企和國企如城投平臺等積極參與此類模式，積極消化此類存量房產。

中房報記者 許倩丨北京報道

這是全國兩會之後中央層面針對經濟形勢及工作部署的一次重要會議。

4月30日，中共中央政治局召開會議，決定今年7月在北京召開中國共產黨第二十屆中央委員會第三次全體會議，並分析研究當前經濟形勢和經濟工作。

會議指出，今年以來，各地區各部門鼓足幹勁抓經濟，鞏固和增強經濟回升向好態勢，經濟運行中積極因素增多，動能持續增強，社會預期改善，高質量發展紮實推進，經濟實現良好開局。

國家統計局數據顯示，一季度我國國內生產總值296299億元，同比增長5.3%，比上年四季度環比增長1.6%。

“經濟持續回升向好仍面臨諸多挑戰，主要是有效需求仍然不足，企業經營壓力較大，重點領域風險隱患較多，國內大循環不夠順暢，外部環境複雜性、嚴峻性、不確定性明顯上升。”對於下一階段工作，會議強調，加快構建新發展格局，着力推動高質量發展，堅持乘勢而上，避免前緊後松，切實鞏固和增強經濟回升向好態勢。

主要抓手有：要靠前發力有效落實已經確定的宏觀政策，實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策。要及早發行並用好超長期特別國債，加快專項債發行使用進度。要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經濟支持力度，降低社會綜合融資成本。落實好大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案。要深入推進以人爲本的新型城鎮化。

房地產依然是中央重點關注內容，並繼續被列入“防範化解重點領域風險”大框架內。結合會議內容，風險主要來自三個方面：房地產風險、地方政府債務風險和中小金融機構風險。根據會議精神，當前防範風險仍是首要任務，所有工作都要圍繞如何守住不發生系統性風險來開展。

在防範化解房地產風險方面，會議指出，繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

與此前中央對於房地產工作定調有所變化的是，此次提及“人民羣衆對優質住房的新期待”，並新增“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的要求。這說明，當前房地產庫存壓力很大，尤其是加快存量房去庫存，將成爲下一階段政策發力點。這也是自2016年全國樓市去庫存之後再一次明確提出。

易居智庫研究總監嚴躍進分析稱，存量房產主要指二手房房源，最近兩年房地產最重大供求關係變化或熱點事件就是“二手房掛牌激增”問題，背後折射出的問題是“不好賣”的問題，此類問題涉及成千上萬居民家庭換房的內容，所以從消化存量房產角度看，接下來要深入研究“如何消化掛牌的二手房房源”的工作。今年最重磅的政策創新就是“以舊換新”工作，要引導房企和國企如城投平臺等積極參與此類模式，積極消化此類存量房產。

爲什麼中央如此重視二手房市場？廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前二手房掛牌量繼續攀升，二手房價格下跌開始失控，實際跌幅遠超披露數據。如此下去，市場預期將進一步惡化，風險將繼續向穩健型企業甚至是國企蔓延，最終導致行業和市場斷崖式下行都是有可能的。

“二手房掛牌量、交易量比新房大，去化週期遠也比新房更長，熱點城市普遍在3年以上。二手房價格下跌幅度也比新房大，且已經衝擊到新房定價體系，導致新房被迫跟着定價、降價，價格下跌也導致開發商不拿地、不開工，因爲新房很難賣出去，因此，當務之急是給海量的二手房庫存泄洪。”李宇嘉說。

“優化增量住房，其實是要求各地對於新房供應要有新的思路，比如目前各地庫存壓力比較大，後續新房供應方面就需要有新的思路。一些高庫存區域，後續土地供應需要有所控制。對於其他一些高庫存區域，也可以通過收購新房或土地項目，來充當保障房房源。”嚴躍進稱，“統籌”的含義就是存量房消化和增量住房政策要結合起來考慮，比如此前的“以舊換新”策略，就是既消化存量二手房，又爲新房庫存去化提供新的需求點。

中泰證券研究所政策團隊首席分析師楊暢分析稱，會議提出“繼續堅持因城施策”，意味着不同等級城市，需要結合自身實際情況對政策措施予以調整；“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”的要求，意味着前期部分地方針對存量房產消化已經出現了很多有益探索，接下來在全國層面進一步拓展，有利於對房地產市場形成積極支撐。

如何加快二手房去庫存？李宇嘉建議，將配售型保障房籌集與二手房去庫存結合起來，由中央政府發行特別債券、組建基金等方式，再貸款給央企和地方國企，收購市場上存量二手房源，再以較低價格配售給剛需、保障房申購者，實現資金閉環。一方面加速流通，通過提高流通率穩定價格，價格穩定了，自然掛牌量就少了，不會再恐慌地掛牌。由此，價格體系就能穩定住，傳導至新房交易、開工和供地，也就能穩定住。