本文轉自：解放日報

車墩鎮牽住“牛鼻子”，實現區域經濟轉型升級

土地二次開發，重塑產業空間

李成東

本報記者 李成東

一

車墩，位於松江、閔行交界處，恰好在上海“城市半徑”30公里邊界之上，極爲適合發展工業。這樣的黃金分割比，讓它在本世紀初順利成爲工業重鎮，整個上海第二產業最發達繁榮的區域之一。

上海做製造業的全成本比全國平均水平都要低，特別是融資成本、財務成本都偏低很多，但是高企的地價一方面抬升了租金成本，另一方面讓城市更新的成本變得極爲高昂，以致車墩這類產業重鎮基礎設施建設還停留在上世紀的水平。

如何破局？在車墩鎮黨委書記高國相看來，區域經濟轉型升級，需要牽住土地二次開發這個“牛鼻子”，重塑產業空間。

經過多輪調研，車墩鎮嘗試破題。2020年10月，聯東U谷松江科技企業創新港項目啓動。項目總投資11億元，佔地近150畝，以智能製造爲主導。

在這近150畝土地上的本來是一家低效企業。鎮政府通過收儲的方式，將土地收回後重新出讓給聯東U谷，提升容積率建設現代化工業廠房。聯東U谷作爲國內首屈一指的產業園區經營商，以105萬元每畝的價格拿下土地，略低於政府110萬元每畝的收儲價。

土地價格雖有倒掛，但項目方承諾，整體達產後，總產值達22.5億元，每年稅收超2.25億元，畝均稅收超150萬元，成爲長三角G60科創走廊的示範園區。

如今，三年多時間過去，聯東U谷的承諾實現了麼？

二

日前，記者再一次來到聯東U谷，一排排集總部辦公、研發設計、生產製造等功能於一體的新型工業廠房拔地而起，吸引不少企業近悅遠來。園區一期已有九成以上的入駐率，引進的企業多是專精特新企業，其中高新技術企業佔比超過70%。根據車墩鎮的評估，預計企業相繼入駐達產後，將達到畝均178萬元的稅收水平，園區總稅收超2.6億元，超出之前承諾。

工業上樓的模式，在這裏先行先試探索。以霸田機電爲例，在園區擁有一棟四層的工業小樓。其中一樓的層高爲7.5米，主要進行來料加工；二樓主要是組裝大件以及檢測，包括部分倉儲。按照設計要求，不論二樓還是三樓都能達到800公斤每平方米的承重。

“作爲精密儀器行業企業，我們重視研發，三樓是專門的技術研發部門，有8名工程師，而一線生產人員僅有10人。”霸田機電相關負責人告訴記者，相比於傳統工業廠房，通過工業上樓建設的廠房更偏向研發，擁有寫字樓一般的工作環境，很受員工青睞。

在車墩，通過土地二次開發和工業上樓相結合，突破工業土地容積率上限，讓霸田機電等中等規模高新技術企業以低成本拿到了屬於自己的廠房，工業園區也順勢完成了道路、廠房等基礎設施更新和產業升級。

三

隨着土地二次開發的推進，車墩還撬動了更多的市場力量。相較於成本較高的政府收儲，正在推進中的上海莘莘學子創業園土地二次開發，採用“以房換地”模式。

推動“以房換地”模式，關鍵仍在於容積率。“現有地塊上的廠房面積爲8畝、10畝、15畝不等，企業小而散，尤其是容積率非常低。以佔地10畝的廠房爲例，現狀建築面積僅2000平方米左右，改造後容積率提升，建築面積至少可以增加1萬平方米。”高國相算了一筆賬，“現狀地塊有147畝，改造後，有40畝土地可以實現集中安置，剩餘土地可以引進專業運營方運營，淨賺100畝。”

在開發過程中，政府和園區合作，集體佔兩成股份，只要按照“五成銷售、五成自持”，就能實現多方共贏：投資方園區通過銷售廠房平衡掉約5億元的土建費用，在後續管理中依舊有錢賺；車墩鎮實現工業用地轉型，每年獲得稅收的同時進行產業升級，鎮集體也能長期分紅獲益；企業用了二十多年的破舊廠房，免費變爲現代化新廠房，自然也願意。目前，廠房“以新換舊”、配套升級和委託運營兩個方案，已經獲得企業同意，正在等待總規獲批。

近日，隨着一期項目交付，位於車墩鎮的聯東U谷·雅泰國際企業港，建成10幢新廠房，新引入的浪拓股份、櫟智半導體等企業拿到新廠房鑰匙。入園企業中，規上企業佔比達62.5%，國家高新技術企業超50%，專精特新企業佔比達1/4。

四

近年，上海推動工業上樓。外界有一種擔心：會不會有人以產業升級爲名，在工業用地上發展遠超出配套需要的商業、辦公樓宇、租賃住房等，背離姓“工”的屬性？

關鍵在管理。近年來，車墩鎮形成了以房換地、集體主導、股權換地、企業自主存量增容、品牌強強聯手等多種政府主導下撬動社會力量參與土地二次開發的新模式。在這種制度保障下，聯東U谷園區在企業引進上推行“三審”，保證引進企業質量。據聯東U谷松江科技企業創新港負責人向霖介紹，企業引進之初的“初審”，就要求入駐企業符合園區發展定位。通過初審的引進項目，還要經過車墩鎮從行業准入、稅收、環評等方面的“二審”，有了鎮裏的“準生證”後再回到聯東內部，對企業的最終引進進行“三審”，完成項目落地。這一套“三審”流程，爲培育和增強車墩鎮高質量發展新動能提供了有力保障。

引進的企業，要以“畝產論英雄”。向霖表示，園區要配合車墩鎮的地方產業結構調整，二次開發引進的企業在符合車墩鎮產業導向的前提下，還須守住“每畝稅收不低於150萬元”的底線。

目前，園區項目二期即將竣工，將引進新一代信息技術等生產性服務業企業入園。