關於“美國夢”，這種房子大概是標配

來美國訪學前，第一件重要大事就是租房，筆者由此開始領略美國住房的租金水平和住房形式。因爲專業相關，之前多少讀過一些研究美國住房價格的文獻，關於住房售價，研究對象大多是獨戶住房（single-family house）；而關於住房租金，研究對象主要是公寓（apartment）。很多文獻提到，這兩類住房完全不具有可比性，所以在住房價格租金比的研究中，不能直接採用住房的市場銷售價格與租金價格的比值[1,2]。作爲租客，主要的選擇是純出租小區，與小區物業簽訂租房合約；只有少數人能直接跟房主簽訂租約，而且一些高檔小區對租客的背景有嚴格審查，並不能輕易租住。

等到了美國安頓下來，沿居住小區周邊一逛，出租房與私人自住房的差別立馬顯現，住房品質差距和居住隔離都非常直觀。根據美國人口普查統計，2016年私人擁有的新單戶家庭住宅平均面積是2640平方英尺（245㎡），中位數面積是2422平方英尺（225㎡）；而根據2015年的美國住房調查，所有存量住房的中位數面積是1500平方英尺（140㎡），其中私人自住房中位數面積是1800平方英尺（167㎡），租住房的中位數面積是974平方英尺（90㎡）[3]。結構形式方面，2015年私人自住房存量共7436萬套，其中獨戶住宅佔83%；而供出租的4393萬套存量住房中，只有29%是獨戶住宅。除了面積和結構形式之外，兩類住房在宜居性上的差別還包括是否配備露臺、壁爐、獨立餐廳、娛樂室和車庫等，私人自住房配置了宜居性設施的比例要比租戶住房高得多（表1）。

表1 私人自住房和出租房在宜居設施上的配備比較

數據來源：http://www.census.gov.libproxy.lib.unc.edu/construction

在美國居住一段時間之後，享受着優質的空氣質量和生態環境，看到高檔小區寬敞的住宅和庭院，以及相對國內較低的價格，難免動了買房的心思。然而，筆者訪學所在的教堂山（Chaple Hill）及北卡州其他城市的住房是否值得投資？與美國其他城市的住房價格相比如何？房價增幅與中國熱點城市相比孰高孰低？本文就這些問題作個簡單探討。

1 美國大中城市房價水平

先從教堂山到周邊城市，再到中國人比較熟悉和關注的美國大城市來做一個比較分析。表2是2018年第一季度美國35個大都市區的房價比較。其中房價最高的是舊金山地區，也是房價收入比最高的地方。房價排名前五位的城市都位於加州。除了加州幾個大都市區以外，其他城市的房價收入比基本都在6以下，單套房價的中位數都在人民幣400萬元以下。

表2 美國35個大都市區住房價格和房價收入比

注：（1）數據來自https://www.nahb.org/en/research/housing-economics/housing-indexes；（2）房價折算按照2018年7月中旬美元兌人民幣匯率（1美元≈6.5元人民幣）換算

相較而言，中國大中城市房價數據透明度相對較差，中國指數研究院自2010年起發佈百城價格指數，每月定期發佈100個城市的房價信息，但由於調控等各種原因，該數據2016年11月之後不再發布，目前也沒有其他官方渠道正式發佈住房價格信息。筆者根據《中國經濟景氣月報》發佈的40個重點城市房地產開發與銷售統計數據，通過銷售額和銷售面積計算了2017年12月住房銷售單價，選擇其中35個大中城市與2016年11月的百城價格指數進行對比（表3）。

表3 中國35個大中城市住房價格和房價收入比

數據來源：（1）2017年住房單價基於《中國經濟景氣月報201801》（http://fdc.fang.com/index/BaiChengIndex.html）相關數據計算；（2）人均可支配收入來自《中國經濟統計快報201804》；（3）其他數據來自2016年11月百城價格指數

按照2016年11月發佈的百城價格中140㎡住房均價，北京、上海、深圳的單套房價已經遠遠超過紐約；考慮到最近兩年的增長，深圳的房價已經接近舊金山。其他大中城市的房價水平也不低於美國城市——杭州與波士頓相當；武漢略高於亞特蘭大；廈門超過加州著名遊覽地和海濱療養地、美國富翁十大理想居住地排名中居第四的聖塔芭芭拉（表2中房價第二高），接近排名全美最宜居城市第四的新興城市歐文（表2中房價第三高）。而基於一家三口購買90㎡住宅計算的房價收入比，則遠遠超過美國的平均水平。筆者研究的35個國內城市中，除了銀川，其他34個城市的房價收入比都在6以上，深圳高達35.6，是舊金山大都市區（美國房價收入比最高地區）的3倍以上。

雖然由於統計口徑不一致，不完全具有可比性，但仍然可以看出國內大中城市居民可支付能力與房價之間的巨大差距，居民住房負擔相對較大。

2 房價增長

再來比較一下兩國大中城市房價的變化情況。圖1是2008年以來美國五個大都市區的房價演變，其中舊金山（黃）的房價顯著上漲，十年中房價將近翻了一番；洛杉磯（橙）也有明顯上升趨勢，但漲幅低於舊金山，單套住房價格從2008年的40萬美元增長至2018年的60萬美元左右；華盛頓（深藍）和達勒姆—教堂山（淺藍）的房價只有輕微可見的上升趨勢（達勒姆-教堂山這十年漲幅是46.3%，年均漲幅是1.12%）；而紐約（灰）的房價與十年前相比，不僅沒有增長反而略有下降。

圖1 美國五大都市區房價變化（2008—2018年）

反觀中國，根據中國指數研究院統計的住宅價格指數，深圳房價指數從2006年1月的1240上升到2016年11月的4895，增長了近3倍，北京房價十年間也增長了2.5倍，上海增長了1.1倍，與舊金山基本相當。由此可見，近十年來中國一線城市的房價增幅遠遠大於美國房價一線城市。五個城市中房價變化最爲平緩的是成都，十年增長了45%，與教堂山基本相當。

圖2 中國大中城市房價變化（2005—2016年）

資料來源：http://industry.fang.com/index/Research

3 市場感知價格

上述房價均爲統計數據，與中國一樣，在美國實際感知的市場價格往往高於統計數據。以教堂山爲例，表1中顯示單套住房的中位數價格爲25.6萬美元，但是筆者查詢某房產中介網站，教堂山住房市場的平均掛牌價如圖3所示，最近3年掛牌價平均值始終在50萬美元以上。

圖3 2015年7月—2018年7月教堂山住房市場掛牌價格

資料來源：https://www.hpw.com/area/chapelhill

掛牌價格在20萬美元左右和50萬美元以上的住宅，在房齡、住房品質等方面有顯著差別。30萬美元以下的住房要麼是公寓（condo），要麼是建設年代比較久遠的排屋（townhouse）和少量設施簡陋的獨棟住房。圖4左邊這套獨棟住房，掛牌價25.3萬美元，建築面積約120㎡，擁有3個臥室和2個衛生間，外觀看上去還不錯，其實是建於1970年的老住宅。右邊這套看起來更加簡樸的住宅建於1957年，掛牌價26.5萬美元，建築面積約206㎡，4臥3.5衛【0.5衛指僅有馬桶，沒有沐浴設施】。

圖4 左：3臥2衛/120㎡/25.3萬美元/1970年；右：4臥3.5衛/206㎡/26.6萬美元/1957年

資料來源：https://www.hpw.com/area/chapelhill

相比之下，50萬美元及以上的住房在建築環境、建築材質和房齡方面明顯更好一些。圖5的兩棟住房建築面積分別爲252㎡和397㎡，房前屋後有大面積草坪和庭院，左圖佔地總共2.19畝，接近8900㎡；右邊一套佔地也有3200㎡，並擁有3個車庫，這套建於2005年的住宅目前掛牌價爲71.8萬美元。然而，不管是中低價位的住宅還是高端住宅，低密度，良好的生態環境是共同特徵，與國內普遍的高密度高層住宅還是有較大差別。

圖5 左：4臥2.5衛/253㎡/48.9萬美元/1990年；右：4臥3.5衛/397㎡/71.8萬美元/2005年

資料來源：https://www.hpw.com/area/chapelhill

從過去十年的住房市場看，中國大中城市的房價增速普遍超過美國，所以如果從投資獲益的角度看，在中國大城市的住房投資收益率要高於美國。這主要由於中國處於快速城市化階段，房地產市場處於成長期，在經濟增長和城市建設的雙重推動下形成了房地產市場繁榮，部分城市甚至出現過熱。而美國在這十年的初期受到金融危機影響較大，目前的房地產市場處於衰退之後的復甦期。從更長一點的週期看，在更早的十年之間美國住房市場也經歷了空前繁榮，據美國經濟分析局（Bureau of Economic Analysis）統計，1997—2006年美國的實際房價每年增長6.5%左右，同樣的數據來源顯示，1987—1996年美國實際房價根本就沒有漲，而在1950—1996年間，每年的實際房價增長小於2%[4]。因此，房價漲落和住房投資收益要看具體的週期和階段。總的說來，美國住房市場相對成熟，城市基礎設施和基本公共服務相對均衡，由於住房持有成本和消費觀念等原因，住房投資性需求較少，房價的爆炸性增長可能性相對較低。從長期來看，城市房價水平取決於經濟基本面，與經濟發展和人口規模相匹配，並在很大程度上受城市的宜人性特徵影響。基於目前中美城市的房價水平，如果有在美居住的需求，或者出於資產全球化配置的考慮，在美國的房價一線城市之外的大部分地方購置房產，性價比可以說高於國內大城市；但如果僅僅是作爲投資，那麼，考慮到持有成本、交易成本、流動性和增值潛力等，則需要謹慎。