自2010年成立以來，WeWork一直被視爲“聯合辦公”的代名詞，然而，其近來對房地產基金的涉足正在向人們證明：“我們不只做聯合辦公。”

2019年年初，WeWork更名爲“We公司”。5月15日，公司宣佈，將創建全球房地產收購和管理平臺ARK，以購買將來提供對企業租賃服務的房地產股權。

WeWork方面表示，ARK將專注於收購、開發和管理全球門戶城市和高增長二級市場的房地產資產。

值得注意的是，此次房地產基金的推出正值WeWork衝刺上市的階段，而公司至今仍未盈利。

在聯合辦公業務不足以滿足盈利模式的情況下，房地產基金能掰回多少成數？

在WeWork衝刺IPO的節點上，ARK的設立將爲WeWork及其投資者提供一定程度的保障。-IC photo-

WeWork新算法

據瞭解，本次基金初始階段的總股本約爲29億美元。目前，ARK平臺已獲得房地產投資機構億萬豪劍橋公司的資金支持，二者將在房地產收購與管理上達成全球範圍的合作。

此外，上個月末，WeWork曾表示已於去年12月遞交了IPO申請，目前上市文件尚未公開，但其成爲今年美股市場繼Uber之後的第二大IPO，基本已無懸念。

在WeWork衝刺IPO的節點上，ARK的設立將爲WeWork及其投資者提供一定程度的保障。

據WeWork於3月份發佈的2018年業績報告，公司2018年的收入爲18億美元，淨虧損爲19億美元，超過了Uber公司18億美元的虧損額。2017年的淨虧損爲9.33億美元，收入爲8.86億美元。

而日前披露的2019年一季度末的業績數據顯示，WeWork在2019年前3月的營業收入同比增長112%至7.28億美元，淨虧損爲2.64億美元，較去年同期的2.74億美元有所收窄。

事實上，這並非WeWork首次涉足房地產基金業務。

2017年，WeWork與羅納集團共同成立了一家名爲WeWork Property Advisors的房地產投資基金，以8.5億美元買下了紐約市的Lord&Taylor大樓，並協議從黑石集團全面購買倫敦德文郡廣場的12棟建築，報價爲8.26億美元。

可以說，WeWork在房地產基金業務上的順利開展得益於其強大的融資併購能力。

2018年4月，WeWork與共享辦公企業裸心社合併。2018年7月，中國WeWork宣佈B輪5億美元融資。

統計顯示，WeWork在過去一年中累計完成72億美元左右的融資，包括7.02億可轉換債券、中國WeWork5億美金融資，以及母公司60億美金融資。在今年1月與軟銀的鉅額“縮水”交易後，WeWork的估值依然達到了470億美元。

目前，中國WeWork在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武漢和廣州共有超過70個社區。2018年，WeWork在中國順利進入三個新城市。2019年，WeWork將繼續拓展中國市場版圖，在南京、蘇州、西安、天津等加碼佈局。

此外，WeWork也在不斷尋求地產投資方面的機會，以彌補共享辦公本身的弊端。

具體而言，共享辦公的商業模式就是用折扣價租下某寫字樓的一兩層，然後將辦公場地劃分成許多小塊，再每月向租戶初創企業和小公司收取會員費。

中商產業研究院指出，工位服務費是當前共享辦公企業盈利的主要來源，企業增值服務收入能力較低，“盈利模式單一是每個共享辦公企業面臨的難題”。

中商產業研究院稱，共享辦公企業具備整合資源，構建企業用戶生態的能力。未來，企業流量搭載、企業生態培養等將是盈利方向，增值服務能力增強，盈利收入結構將進一步完善。

2019年，WeWork推出多樣化地產戰略，包括輕資產模式、管理協議模式、參與租賃模式、收入分成模式等一系列創新模式，進一步加強與地產企業合作。據悉，目前WeWork有四分之一房產是自有房產。

地產基金之爭

儘管是全球共享辦公的先行者，但在房地產基金方面，WeWork還只是初級玩家。

戴德梁行數據顯示，2018年，大宗交易內資買家交易數量和交易金額分別爲60%和55%，外資買家交易數量和金額佔比分別爲40%和45%，外資活躍度較2017年有大幅提升。

在北京、上海這兩個熱點城市，去年外資機構參與北京大宗物業收購金額達到了169億元，佔北京大宗物業總成交的三成；參與上海大宗物業收購金額占上海大宗物業總成交的六成。

今年以來，以國際私募巨頭黑石爲首的外資買家在中國繼續“買買買”。黑石先是以4.8億美元收購了美國商業地產巨頭塔博曼旗下西安、鄭州和韓國三家購物中心50%股權。隨後，黑石又以70.23億港元回購海航地產開發子公司香港國際建投69.54%股份。最近，有海外媒體爆出，黑石擬以15億美元收購上海長泰廣場。

凱德集團也不甘落後。今年1月，凱德先是斥資27.52億元收購上海浦發大廈約70%面積。又是以110億新元收購淡馬錫附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。據悉，此筆交易完成後，凱德在中國管理的資產增長9%至482億新元，並進一步提升該集團在華項目儲備至近560萬平方米。

可見，在黑石、GIC、淡馬錫、麥格理、高盛、大摩等頭部玩家的爭奪下，WeWork想要破局，還需時間與實力的考驗。

值得關注的是，國內資本也在進入私募基金領域。在2018年地產私募基金的黃金時期，已有華潤、平安等等的資本玩家脫穎而出。

去年10月，華潤置地與中國人壽、南寧投資、華潤投資創業和世博土地控股合作成立房地產投資基金，初期總資金150億元人民幣。

平安集團旗下的平安不動產，目前則已涉足地產開發投資商業地產、產業地產、策略海外、金融產品，以及長租公寓。

“我們要做的就是把整個平安不動產基金，打造成類似美國黑石的強大基金管理平臺。”平安不動產有關人士稱。