相比新房市場成交的不溫不火，近期，蘇州二手房市場進入了“火熱”狀態。

數據顯示，4月上半月，蘇州二手房成交2909套，在比去年同期增加了近300套，而像姑蘇區、新區等熱點區域，增幅都在20%以上！而記者實際走訪發現，最近，蘇州各區房管局業務人流量巨大，像園區、古城等熱點區域，更是人滿爲患，甚至早上六點便已出現排隊情況。

“星公園名邸一套房源，去年年底報價還在460萬左右，帶一個19萬的車位。今年，同樣面積的房源，500萬都買不到。”

即便在限購嚴厲、利率上浮的今天，蘇州二手房市場仍在逆勢上揚，到底發生了什麼？

蘇房網訊 文/北條

熱點區域成交大漲 房東普遍定價堅挺

“現在是賣方市場，房東定價都比較堅挺，尤其是園區。”房管局的中介人員如此告訴記者。而記者走訪了園區湖東多箇中介店，發現該區域二手房，無論是來客量，帶看量，還是最終成交量，都較爲火熱。

“很多房源都是掛出來，天天都十幾二十組客戶去看，房東覺得掛便宜了，就漲價。漲價了還是有那麼多客戶去看。”一園區中介工作人員如此表示。而在中介展示的報價記錄中，水墨三十度一套房源，經歷了從370萬，到390萬，再多400萬的跳躍。

（園區房管局 2018.4.18 下午1點）

“主要是（園區）沒有多少新房在賣了，看房子的人卻多了，因此不少房東臨時漲價，有人買就賣，沒人買繼續掛着。”該中介告訴記者，就園區而言，房東心態比較無所謂，基本不存在降價拋售的狀況。

無獨有偶，新區的房東也有類似狀況。“只有少部分房東急用錢，纔會降價，大部分也是換房考慮的。”獅山信義房屋中介人員如此告訴記者。

蘇房網首席數據分析師夏瑋芬認爲，蘇州部分區域二手房火熱，房東看漲心態強烈，與本區域的新房供應不無關係：“這兩年蘇州拿地的新項目，開發週期長，入市慢，以及地價的成本影響，未來新房價格可以預見，且相當部分周邊配套還有所欠缺，故而部分客戶轉入了二手房市場。”

“二手房配套成熟可見，同地段新房二手房價格有一定的差距，因此2018年以來，二手房市場成交基本穩定，園區、姑蘇區等新房價格居高不下的區域，二手房成交尤爲活躍。”她補充道。

學區房最受捧！園區新區改善 古城剛需

什麼樣類型的二手房源，最受蘇州購房者歡迎呢？在新區和園區，記者得到的答案是：學區房首位，改善類住房次之。

“新區一中，新區實驗，包括楓橋實驗的學區房近期都比較火。”新區某中介告訴記者，像挹翠華庭、格林花園、吳宮麗都等小區均有不錯的帶看量，這些小區房源均價都在2萬元/平以上，部分接近3萬元/平。

而在園區房管局，筆者隨即採訪了數十名買家，基本買入房源面積都在100平以上。園區好吉屋的工作人員表示，小三房、四房、小別墅在園區二手房市場最爲走俏，總體客戶偏改善需求。

價格方面，湖東區域熱點小區，比如中海國社，均價在3萬/平左右，星公園名邸均價約35000元/平， 七里香都高層也要賣到三萬左右， 路勁主場、鳳凰城相對價格不高，兩萬多一平。

和園區新區“改善佔主流”不同，古城區存在大量的剛需客戶，其中首套房客戶佔50%左右。

（中介掛出的古城區房源信息）

“古城區這邊房源，總價大部分在120-250萬之間，價格很有優勢。“古城某中介人士表示，因爲古城區存在大量老新村房源，面積小，總價低，周邊還有地鐵，因而很多買不起園區、新區房子的客戶會考慮這裏。

“賣得最好的還是學區房，比如振華和滄浪70平上下的學區房。而蘇安，夏家橋，楊枝塘等老新村也因爲價格優勢明顯，比較受歡迎。”該中介這樣告訴記者。

銀行利率升高 逼迫部分買家提前入場

因爲房管局簽約的排號限制，近期蘇州二手房市場，出現了“趕搶利率節點”的現象，像園區房管局更是凌晨就出現了排隊長龍。而排隊人羣中，中介人員佔絕大多數，基本是替客戶來取號。

（房管局“搶節點”的客戶們）

“我就擔心利率再漲，所以提前在4月8號前和銀行把貸款辦了。”新區的黃先生表示，他看中了山水映象一處房源，本打算再找利率更低點的銀行，但得知4月8號利率將提高30%時，他迅速辦理了貸款。

（二套房利率上浮至30%）

記者算了一筆賬：以黃先生爲例，貸款100萬元，貸款年限爲30年。若執行4.9%的基準利率，每月需要等額還款5307元，總支付利息約爲91萬元；如果採用目前上浮30%的利率，貸款者每月等額還款額將達6235元，總支付利息約爲124萬元。

換言之，黃先生月供將增加928元，30年下來，本息合計增加了33萬元。

“近期貸款利率的上浮，確實逼定了部分買家。”新區信義的中介如此告訴記者，不過同時他表示，相對於年前，現階段貸款的審批要更快一些。

投資客散兵遊弋 “蘇州房價還會上漲”

即便如今限購仍未放開，但二手房市場並不缺少炒房客的身影。

“投資的客戶大概佔30%。”古城區某中介店老闆告訴記者，就他負責的姑蘇區來看，投資客並不少，“很多投資客戶看中古城的房子，就是因爲其面積小，總價低，比較抗跌。”

而在改善客戶佔大多數的園區二手房市場，也不乏投資人羣。“我買的是蓮花新村的動遷房，45平，80萬。”園區的李先生表示，這套房子已經是他買入的第三套房產了。

在房管局，已有兩套房的李先生，需要交納3%的契稅，這是他並未預料的，也因此和負責的中介發生了口角。不過沒多久，李先生便釋懷了，“算了，羊毛出在羊身上，我賣的時候再標高點唄。”

“我看好蘇州房價還有上漲空間，現在買不晚。”李先生大方說道。這也是大部分蘇州投資客的心理寫照——即便政策環境不利於炒房，但他們相信，蘇州的房價仍有不錯的上漲空間。

不過，與前兩年投資客氾濫的情況不同，如今，蘇州投資屬性的客戶已經是“散兵遊弋”。“現階段，蘇州的投資門檻已經大幅提高了，一是價格，二是購房資格，主要還是以本地人爲主。”蘇房網首席數據分析師夏瑋芬如此表示。