在决定房地产走势的指标中，我们最关注的有三个核心指标。分别是货币、人口和政策。

其中货币和短期调控政策的变化，对未来短期楼市的走向构成直接影响，而人口以及背后的城镇化则对房地产的中长期走势构成决定性影响。

2019年的楼市，大概率是稳定的，这决定于货币政策。而从中长期来看，人口及城镇化才值得关注。

去年12月份，在华尔街见闻和中欧国际工商学院主办的“Alpha峰会”上，中国城镇化专家，中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁分享了他的研究成果。

当日他分享了很多观点，对于希望从宏观上理解当前房地产形势以及未来走势的人来说，还是有帮助的。

观点一、城市化还远没有完成，这是对房地产最大的利好

到2017年，中国城市化率为58.53%，到2030年要达到70%，意味着还有将近2亿人口进城，其中最大的利好仍然是带动房地产，因为住是最基本的需求。

2008年的美国房地产泡沫和上世纪90年代初的日本房地产泡沫破灭之时，城镇化早已完成，中国房地产最大的保险是城镇化尚未完成。

观点二、房价上涨是城镇化的必然规律。

相对于14亿人口来说，出现北上深这几个高房价的城市很正常的现象。它们是中国房价的金字塔尖。

我们没有覆盖14亿人口的优质资源，像医疗教育等优质资源长期聚集在一线城市，稀缺资源分配不均衡问题导致人口必然向大城市聚集，人口流入型城市房价上涨几乎不可避免。我们的问题是以房子来选择人口规模，而不是根据人口规模来配套建设住房。

观点三、解决中低收入者住房问题是方法的

现在的主要问题是，大城市的中低收入者买不起房子，这与市场规律并不违规，而是住房政策出现偏差导致的。

他以北京举例说明。核心区房价十几万二十几万并不稀奇，全中国14亿人，买得起这种价格房子的人太多了。但距离核心区30-50公里的城市外围，其实房价并不高，存在大量的单价2-3万的房子。更重要的是人口向城市聚集是城镇化的必然结果，要解决中低收入人口买不起房的问题，核心不是堵，而是疏。方式是在外围大量建设他们买得起的平价房，然后以发达的轨道交通来连接城市核心区和卫星城。

从都市圈城际轨道交通来看，纽约、东京、伦敦的城际轨道交通平均都在2000公里以上，但中国的一线城市仍然非常匮乏，北京只有87公里，上海是0公里。如果解决好轨道交通问题，匹配以大量平价住房供应，从居住空间的角度来看，解决房价问题，让中低收入者买得起房并不算难。

观点四、房地产的风险之一是中产断层

目前关于中产人口的数量，统计结果是有偏差的，西南财大是2.04亿，统计局是超过3亿。目前的问题在于，只有靠继续推进城镇化，才能继续扩大中产阶级的群体，中产不断层，内需不断档，才不会影响实体经济发展，不会影响房地产发展。

要扩大中产群体，必须农村转移人口的就业问题，提高收入水平。城市住房供应仍偏保障首套房，但从现有数据来看，二套房乃至三套房也逐渐成为中产阶级的刚需。

观点五、房子成为最重要的储蓄方式

大部分人是不愿意把钱放在股市里的，留在股市里的人也是主要因为被套住。放在银行也是铁定亏本，有流动资金也必然要投向房地产。房子已经成为最重要的储蓄方式。这一趋势短期无法改变，即使股市未来牛气冲天，也改变不了这个事实。投资房地产的需求，也是未来房地产的巨大利好。

传统文化对房地产有重要影响，不管是丈母娘对住房有硬性要求，而且中国人一旦致富，首先想到的仍然是买房。它是资产保值增值最有效的手段。