近几年，尤其是在2017年，上海的新增商业项目明显增多，而据某商业网站报道，城市副中心或郊区商业体新增比例大于市中心的趋势已经十分明显。

相关数据显示，2017年新增购物中心离地铁站点距离平均为1公里，2/3的新增购物中心离地铁站距离800米内，轨交商业进入繁荣阶段。因此，随着上海地铁线路的延长，郊区的商业项目也将逐渐增多。

如果以万达广场为例，我们可以看到，目前上海市区仅有杨浦五角场万达，而其余万达广场全部集中于外郊环。

再比如刚开业一年多的宝山龙湖天街，甚至能够买到几乎只在市区布点的网红品牌“喜茶”。

随着城市的日益发展，商业发展趋势也正从市区慢慢像外围发展。

就如同龙湖将在上海打造第五座天街商业一样，这一次龙湖选址在了奉贤新城。

奉贤龙湖天街效果图

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超百万方商业 由点到面全覆盖

从城市发展界面来看，商业配套一定是城市发展的原动力，这不仅代表着城市的面貌，还能代表这座城市的消费能力以及聚集城市人们的活动场景。

奉贤新城早已脱离大众印象中远、大、破这一阶段了，如果你来到奉贤的南奉公路，或者解放路，再或者奉浦区域，你会发现，原来这里的人流、配套等设施已不亚于市区，该有的都有，吃喝玩乐，只要想消费，统统能满足。

我们统计了奉贤区的各大商业体数量以及体量，可以发现，现在的奉贤已然是独立于市区的“大型城市”了。

从已开业的商业体数量来看，目前奉贤新城的综合体数量已经有4个，包括百联南桥购物中心、宝龙城市广场、苏宁生活广场、南桥新都汇，另外还有一些少量小型商业，暂未统计。

除此之外，近些年，区域内也在持续释放商业用地，比如在建的万达广场、上报传悦坊、中澳国际、绿地年丰广场以及龙湖天街等商业，加起来也超过了5个以上，若再加上已建成未运营的商业如 南桥国际商业广场，奉贤新城的商业体已超过10个，体量上超过百万方。

而奉献新城的规划人口规模在75万人，这一数据除了比松江新城规划的人口少以外，其排名位居所有郊区新城第二。这些商业除服务超过75万的新城本地客外，也要服务于包括 海湾、青村、奉城、柘林、肖塘，甚至浦江镇南部等区域内其他人群。

因此我们看到，这个上海南部并不起眼的郊区新城，其商业体量似乎正在追赶着嘉定新城、青浦新城以及松江新城这些曾经的前辈们。

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业态丰富走高端

再从商业业态来看，百联、宝龙、万达已经基本进驻了上海各个郊区的新城之中，奉贤也在其名单之列，业态也都以中端的吃喝玩乐以及培训机构为主。

比如南桥百联商业，国内主流金店像周大福、周生生等品牌基本涵盖在内，餐饮也包括常见的星巴克、满记甜品以及类似中端的望湘园、丰收日等；儿童游乐以及优衣库等品牌设施也都有。也就是说，当你来到这里，无论是单身、或是情侣、亦或是带小朋友的家长们，都能玩乐一整天，这种商业几乎与市区的中端商场没有太大差别。

类似的商业如苏宁生活广场，包含了西贝、多伦多海鲜自助餐厅等，周末在这里游玩或吃饭，甚至都要排上长龙。

上图为南桥百联、苏宁商业门店一角

而在建或规划的商业体中，奉贤也有部分值得期待，比如5号线奉贤新城站上盖的龙湖天街以及南桥国际商业广场，目前看上去还是杂草一片、烂尾商业，但凭借着龙湖与新世界的商业品牌效应以及独特运营，或许能够发挥出综合体效应，实现全新的发展。

上报传悦坊听上去或许没太多感觉，但却有着上海报业集团的“书生、文化”基因，它的落成或能改变当下区域商业体追求纯消费娱乐的观念， 从定位来看，传悦坊有点像“诚品书屋”的意思。未来落成，不仅能够消费娱乐，更能追求内心的精神世界。

所以发展晚并不代表落后，更成熟、更高端的商业也会随着城市的发展而落成，或许在这些商业全部运营后，奉贤新城的商业设施将成为沪上郊区新城的佼佼者。

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过度集中 分散客流

不可否认，体量较多竞争也会增加，进而会影响某些运营能力不足的商业体逐渐凋落，比如南桥新都汇，体量不大完全可以做出小而精的商业氛围，然而与旁边的宝龙城市广场相比，商业特色不突出，也没有做出与宝龙的差异化商业，因此新都汇内的运营情况一直有些低迷。

其实，奉贤新城的商业体在规划初期就面临这样的困境，多个商业体过度集中，这难免会增加运营难度。

“来我们这吃饭的人还是很多，但是不像以前那么多人了”，一位百联餐饮店的营业员说道。

其实，百联落地奉贤新城时，周边有且只有这么一个大型商业体，自2016年后，在马路斜对面又开了苏宁生活广场，吃喝玩乐也同百联一样，进而分散了百联的客流量。

在这两大商业体附近，不足1公里处，还有在建及规划的上报川悦坊以及龙湖天街、南桥国际商业广场等更具特色的商业体，那么待三大商业体营业后，百联、苏宁等客群势必会分流到这些商业体中。届时，区域内的商业体竞争将更加白热化，如何突围，则考验商场的品质以及运营者的综合能力了。

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集中商业区 住宅涨幅明显

当人们选择在某一地点置业的时候，想必考虑最多的因素就是这里的配套如何，商业的发展与繁荣在某种程度上来说，也会对周边房价产生直接影响。

奉贤新城商业集中的区域，新房售价基本维持在3.7万/平，比如5号线奉贤新城地铁站附近，在距离商业体稍远的新房中，比如金海社区的保利象屿公园悦府，虽然是地王盘，但售价要比商业体周边的新房便宜1000元/平。

再看二手房方面，奉浦区域，即环东路地铁站附近，次新二手房挂牌价在3.7-4.2万/平之间，除了地段更忧以外，这里汇聚了诸多商业体，已成熟的宝龙，还有营业的新都汇，在建的万达、中澳国际等商业，比奉贤新城核心地段新房售价还要高出不少。

与此同时，远离商业区的次新二手房不仅价格有落差，涨幅也相对更慢一些，比如万科金域华府这类等次新二手房。

不难看出，商业落成势必对周边住宅的价格起到正向作用，而导入的居民又为商业提供了消费力的支持，相辅相成下实现住宅与商业共赢。

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南桥一家独大 强者恒强弱者恒弱

奉贤区的发展与上海其他郊区发展有所不同，其把南桥作为“主战场”，而不像嘉定、青浦、松江这般会比较均衡发展。商业过度集中，最终导致南桥一家独大，人口也将不断向南桥流入，使得其余各板块的差距也越来越大。

因此，规划上还需要适当分流，促进奉贤区均衡发展。

做商业不像做住宅，可以过度集中，每个区都想要自身商业多元、高端化，但还需认清自身优劣势，适当发展，实现渐进式的提升，这样我们的城市才能健康发展。

随着5号线南延段去年年底的开通，未来奉贤新城或也会像其他新城一样，人口流入更加便利，区域商业也将进入一个新的发展阶段，想必除了要做出好的商业外，更应该做出有温度、更人性化的商业。这样奉贤新城的发展才能更加高端、多元。

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