近日，金地自在城5期金地玺悦的认筹又把泗泾拉进了公众视野，与上次也就是2018年底不同的是，这次金地玺悦的价格又一次惊艳了上海，为何？

先来看下金地玺悦的认筹情况：

总推盘量：320套，5天认筹数：350+组，已经超过了1：1。

4.06万/平的均价，要比项目附近的新房便宜了近7000元/平，这种价格还是很讨喜。

现场情况

金老板工作日下午来到金地玺悦售楼处现场，现场依旧有一些客户在与销售交流，也有客户正在签约认筹。

工作日金地玺悦项目现场

询问案场销售说道“上周末开启认筹，周末两天非常忙，认筹95、96的客户很多，因此我们关闭了样板房，现在只能参观118、133平大面积样板房了。”

同样的时间，金老板又来到了融创壹号府售楼处，虽然没有金地玺悦的售楼处热闹，但也有2组客户正在看房。

工作日融创壹号府项目现场

一个是认筹节点，一个是续销盘，都在工作日，且都有一定客户量，如今的新房市场，尤其在泗泾这个刚需大镇，似乎有一定回暖迹象。

半年时间入市近2500套房源 成交近7成

其实，这种回暖在去年下半年就已有所显示，泗泾板块自去年下半年以来，新房供应量就已明显增多，包括金地自在城在内，自去年7月至今已有6个新房项目先后拿证并开盘，共计推出了将近2500余套房源，供应量的增多也为市场带来了一定的关注度。

泗泾板块近半年的推盘数据

根据网易房产数据统计显示，自去年7月至2019年2月底，泗泾板块新房共计网签了1577套住宅房，占据了总推盘量的64%。

去年7月至今泗泾新房成交数据

也就是说，泗泾板块的新房在半年时间内整体去化接近7成，这种成绩在当下的市场来看，实属不错。

但由于刚需与改善型产品交织在一起，板块成交均价达到了4.4万/平。

二手房方面，“年后因金地玺悦已启动了前期认筹工作，新房带动二手房，看房客户有一定的增加”，一位中介告诉金老板。

但是，这里的次新房普遍没有满二，税费较高，比如金地自在城三期次新房价格基本在3.8-3.9万/平之间，但是税费就要三四十万，综合来看，没有新房有性价比。

泗泾二手房挂牌价

至于区域内品质较好的保利翡丽公馆以及旁边的建发玲珑湾等次新项目，性价比更低，目前的挂牌价基本都上4以上了，客户购买意向更小。

中介也说道：“二手房价格低比较好成交，像这种有一定品质的房子又不满二，购买客户并不多。”

从这里可以看出，泗泾的市场有点“新热旧冷”的感觉。

有商业 但不健全

其实客户除了看重价格本身以外，9号线基本承载了刚需客户的全部需求。也因此我们看到了，9号线泗泾站成为了全上海最拥挤的车站之一，睡城就此而得来。

一位案场销售介绍到：“来这里购房的客户，基本都是漕河泾、徐家汇区域工作的人群，9号线一部地铁就能送到市区，方便快捷。”

只是周边商业有点差强人意，虽然在地铁站周边看到不少商业体，包括三湘商业广场、绿地云天坊以及保利悦活荟，除了三湘商业广场比较热闹以外，另外两个商业广场基本比较沉寂。其中绿地云天坊已经交付多时，沿街店铺基本没有开业，至今仍空关；保利悦活荟虽然有影院，也有一些中端商家入驻，但底层商铺空关不少，看来有如此大量人流的带动下，板块内商业运营比较困难。

像金地自在城的社区商铺，一位店家表示：“去年开业的商铺，今年基本换了一遍，开了关，关了再开，在这里实属正常。”

如今地铁站周边已经汇聚了三大商业体，体量已经十分可观。而在未来，地铁站北端，还规划有约9万方的商业体，若再加上如今已落成的商业，泗泾板块的商业已趋于成熟，如何差异化运营已成为了运营商们的难题。

预计还有12幅土地等待拍卖

泗泾板块虽然贴近市区，但实数松江的郊区，也只有近几年板块内的新房入市才得以发展，根据金老板现场看到的泗泾整体规划，未来，泗泾板块内的土地基本集中于地铁站北侧一带，即融创壹号公馆附近范围，除了已拍出的土地外，未来预计将有12幅含宅用地等待拍卖，显然，这里的居住用地占了大部分，土地并不稀缺。

目前，泗泾板块的刚需房仅有3个项目在售，分别是金地玺悦、融创壹号府以及9号线佘山站的宝地佘山1号项目。

如果说，以上三盘售完以后，那么泗泾只能等日后的土拍来增加新房供应量，届时，房价会是多少？

对了，在融创的北面，还有一幅格力地块，也是与融创同时拿下的土地，相比于融创的快速开发，格力这幅土地还在打地基中，看到现场的施工铭牌公示，项目将于2020年3月交付，估计今年年底这幅土地上的商品房就能与大家见面了,但是价格显然不是如今的售价了。

格力地块现场图，摄于2019年3月12日下午

另外，值得一提的是，在地铁站北侧尚未开发的土地中，还包含了小部分幼儿园、学校、社区商业以及医院用地等。

可以说，9号线盘活了泗泾，又因为泗泾板块的价格不算太高，因此受到刚需客的青睐，所以你是刚需客，又在9号线沿线工作，那么现在的泗泾还是很适合你。

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