目錄

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1. ABS&ABN概念介紹

2. 發展趨勢

3.優勢

4.房地產ABS分類

5.供應鏈ABS

6.其他類型

7.評價

8. 房地產ABS最新動態

房地產企業資產支持證券主要包括證監會主管ABS、交易商協會主管ABN兩大類。

房地產企業資產支持證券主要包括證監會主管ABS、交易商協會主管ABN兩大類。

ABS (Asset Backed Securities)叫資產支持證券，狹義的ABS通常是指將銀行貸款、企業應收賬款等有可預期穩定現金流的資產打包成資產池後向投資者發行債券的一種融資工具。

ABN（Asset Backed Medium-term Notes）叫資產支持票據，本質跟ABS一樣，只是是非公開定向向投資者募集資金，期限相對較短。其中，ABS是房企資產證券化的主要發行產品，2018年底存量規模3490億元，佔比89%，ABN存量爲411億元，佔比11%。

傳統融資渠道受限，房企開拓創新融資方式，資產支持證券發行量從 2017 年開始快速增長，全年發行 1415 億，同增 64.4%，2018 年繼續高速增長，全年發行 2614 億，增速高達 84.8%。

房地產資產證券化提高了資本市場的運作效率，對投資人、發起人和監管層來說都具有許多優勢：

對投資人來說，資產支持證券可以實現證券資產與發起人“破產隔離”，採取多種內外部增信方式，擁有多重償債保障，降低投資風險；同時，可以獲得較強的流動性，提高自身的資產質量；此外，資產證券化可以提供無限證券品種和靈活的信用、到期日、償付結構等，這樣就可以“創造”出投資者需要的特定證券品種，豐富了投資者的投資品種選擇。

對發起人來說，資產支持證券可以盤活存量資產，提供了將相對缺乏流動性、個別的資產轉變成流動性高、可在資本市場上交易的金融商品的手段，提高資產的流動性；同時，有利於發起者將風險資產從資產負債表中剔除出去，改善各種財務比率，提高自身的資本充足率和資本的運用效率，滿足風險資本指標的要求；

此外，由於發起者通過資產證券化發行的證券具有比其他長期信用工具更高的信用等級，通過資產證券化市場籌資比通過銀行或其他資本市場籌資的成本要低許多，這可以降低發起人的融資成本。

對監管層來說，資產支持證券是“非標轉標”的重要合規途徑，是一種標準化證券，易於監管。2018年4月，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化，優先支持國家政策鼓勵租賃項目開展資產證券化。

由於房地產資產證券化中ABS佔“重頭戲”，ABN的交易模式與ABS類似。ABS根據底層資產的不同可分爲購房尾款ABS、物業費ABS、CMBS、供應鏈ABS等，下面我們將對它們的概念、基礎資產、交易結構等進行一一介紹。

1. 購房尾款ABS

購房尾款ABS是指房地產開發商把付了首付款之後的購房尾款作爲基礎資產發行的ABS產品。購房尾款的形成，包括認購、合同草簽、合同網籤及備案、申請貸款、貸款審批、放款6個環節，放款時間一般爲3-6個月。截至2018年底，存量ABS中，購房尾款ABS有1844億，佔比53%。

（1） 基礎資產：

房企發行購房尾款ABS的准入門檻較高。已發行的購房尾款ABS，原始權益人主體評級均在AA及以上，在中房協排名靠前。由於准入門檻高，購房尾款ABS的主體資質相對較好，能夠爲ABS提供差額支付承諾、流動性支持等。

入池資產以住宅爲主。需要關注購房尾款的合規性，一是要滿足首付款比例，一般住宅不低於20％，商業用房不低於50％；二是購房合同需網籤，可以通過公開渠道查詢效力。現金流回收方面，若入池資產主要分佈在一線城市和核心二線城市，房價大幅下降導致的違約風險相對較小。此外，入池資產單個項目佔比較低，資產相對分散有利於降低風險。定量指標方面關注回收款違約率和回款天數。

（2）交易結構：單SPV爲主，循環購買匹配期限

購房尾款ABS的交易結構較爲基礎，以單SPV爲主。首先，由房企母公司（原始權益人）對旗下各項目公司的購房尾款進行歸集，簽署《應收賬款轉讓合同》，各項目公司將購房尾款債權轉讓給原始權益人，形成基礎資產。其次，原始權益人將購房尾款基礎資產轉讓給專項計劃，實現風險隔離。

購房尾款的收款期比較短，一般爲3-6月，而ABS存續期較長，2-3年居多，循環購買解決期限錯配問題。ABS存續期分爲循環期和攤還期，在循環期，ABS只付息不還本，多餘的現金流向原始權益人購買滿足合格標準的基礎資產；在攤還期，停止循環購買，並對ABS本金進行過手攤還。循環購買存在兩大風險，一是入池資產質量下降風險，二是備選合格資產不足導致收益率下降或提前清償的風險。因此，需要關注原始權益人可供購買的基礎資產的質量、業態及規模。

2. 物業費ABS

物業費ABS是指以物業管理公司的物業合同債權未來現金流作爲基礎資產或底層資產發行的ABS。由於物業管理公司是輕資產企業，總資產規模較小且盈利較弱，資質一般，物業費ABS依賴資質較好的房企母公司的支持與增信。

（1） 基礎資產：

物業費ABS是收益權項目，基礎資產現金流的產生依賴於物業管理公司持續提供物業服務。收益權項目和債權項目的區別在於，後者已履行義務，享有現金流權利，而前者尚未履行義務，現金流權利依賴於義務的履行。物業費ABS通常以物業收入毛現金流入池，因此，需要考慮物業管理公司持續經營能力和運營成本覆蓋問題。物業費ABS通常由房企母公司對物業管理公司提供運營支持進行風險緩釋，需要關注物業費歷史收繳率、物業的分散程度以及物業合同續簽情況。

（2）交易結構：單SPV和雙SPV結構，增信措施保障現金流

物業費ABS交易結構分爲單SPV和雙SPV。單SPV結構與購房尾款ABS類似，首先，由房企母公司（原始權益人）對旗下各物業管理公司的物業合同債權進行歸集，簽署《物業合同債權轉讓合同》。其次，原始權益人將物業合同債權基礎資產轉讓給專項計劃，實現風險隔離。單SPV具有交易程序簡單和交易成本低的優勢，但由於物業合同期限應與專項計劃期限相匹配的限制以及物業合同期限較短，單SPV的物業費ABS往往發行規模較小、發行期限較短。

雙SPV結構有利於解決物業合同和產品期限匹配問題，同時形成持續、穩定的現金流。雙SPV交易結構分爲“專項計劃+委託貸款”和“專項計劃+信託計劃”兩種，底層資產爲物業合同債權，基礎資產分別爲委託貸款債權和信託收益權，原始權益人由過橋資金提供方（物業管理公司的關聯方或銀行）擔任。物業費ABS常見的增信措施包括優先/次級分層、現金流超額覆蓋和流動性支持承諾。

3. CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）

CMBS是以商業房地產（商場、寫字樓、酒店、會議中心等）的抵押貸款組合構建底層資產，以地產未來收入作爲還本付息來源發行ABS。截至2018年底，存量ABS中，CMBS 有476億，佔比14%。

（1）基礎資產：商業房地產現金流是核心

CMBS以商業房地產抵押貸款爲基礎資產，而用於證券化的商業房地產抵押貸款一般對借款人沒有追索權，還款來源是商業房地產的租金收入和運營收入，因此商業房地產現金流是分析重點。從地產業態看，寫字樓和商場現金流穩定性高於酒店。從區域分佈看，一二線城市核心地段商業地產的租金收入較爲穩定。同時，需要關注租戶信用狀況和歷史租金回收情況。定量指標包括租金、管理費、出租面積、出租率、空置率、轉租率、租期等。

CMBS產品期限較長，可以達到18年，通常以3年爲限設置回售期。CMBS和經營性物業貸具有較強替代關係，而從銀行角度，CMBS具有投資優勢。發放經營性物業貸面臨表內資金100％風險權重或表外理財資金的非標額度佔用；而投資CMBS，如果使用表內資金，評級AA-及以上的風險權重爲20％，如果使用表外理財資金，CMBS是標準化產品，不佔用非標額度。

（2）交易結構：雙SPV結構，關注增信措施

雙SPV實現風險隔離，增信措施保障現金流穩定性。CMBS採用雙SPV，原始權益人先設立信託計劃或藉助委貸銀行，向實際融資方（房地產企業或業主）發放以標的物業爲抵押的抵押貸款，同時，以信託受益權或委託貸款債權作爲基礎資產，轉讓給專項計劃，實現資產的“真實出售”和“破產隔離”。爲了應對未來現金流的不穩定性，通常運用物業抵押、優先/次級分層、現金流超額覆蓋、抵押物擔保、差額支付承諾、加速歸集機制等多種增信安排，即使未來現金流出現偏差，優先級資產支持證券面臨的風險較低。

4. 類REITs

REITs是指房地產投資信託基金，通過發行股票或收益憑證的方式彙集投資者資金，由專門的投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。一個標準REITs通過公開募集資金，將基金資產投資與房地產產業或項目，以租金收益和未來資產價值作爲支持，以此獲得投資收益和資本增值。

與標準RELTs不同，我國REITs通常是融資主體在一定期限內通過房地產項目實現融資需求後回購房地產或僅是將房地產項目進行抵押融資，其實質是債務融資，只符合了國外REITs的部分標準，因此稱爲“類REITs”。截至2018年底，存量ABS中，類REITs有258億，佔比10%。

類REITs和CMBS交易結構很相似，但本質上是“股”和“債”的區別。類REITs的標的物是地產項目的股權，CMBS的標的物是商業地產項目的債權，由此帶來收益來源、稅費負擔和投資方式等方面的差異。相比CMBS，類REITs的優勢主要在於融資規模較大、能夠實現出表，劣勢在於稅費負擔較重。

類REITs交易結構相對複雜，至少是雙SPV結構，實際是專項計劃通過信託或私募基金控制項目公司股權，從而間接控制物業。

根據標的資產所有權是否轉移，國內RELTs可以分爲過戶型REITs和抵押型REITs。在過戶型REITs（類REITs）中，原始權益人設立項目公司，將裝入房地產項目，通過設立私募基金並向私募基金轉讓項目公司股權獲得私募基金全部份額，然後向管理人成立的資產支持專項計劃（SPV）轉讓所持私募基金份額獲得融資基金。在向私募基金轉讓項目公司股權或資產所有權的過程中，過戶型RELTs的主要模式有兩種：一是資產持有人轉讓資產所有權不保留控制權，二是以在產品存續期間享有優先認購權的形式保留資產控制的方式。現我國發行的過戶型RELTs產品中，多采用第二種模式。下圖表示了過戶型REITs產品的基本交易結構。

抵押型REITs不涉及不動產產權的轉移，是以抵押貸款的受益權爲基礎資產發證券化產品，在交易結構上與CMBS基本相同。它的抵押貸款債券的形成有兩種模式：一是通過信託計劃發放信託貸款，二是通過銀行發放委託貸款。目前我國的抵押型REITs主要以信託貸款模式爲主，部分產品存在委託貸款的模式。

在信託貸款模式下，原始權益人將募集資金總額委託信託機構向融資主體發放信託貸款獲得信託受益權，同時向專項計劃轉讓信託受益權形成專項計劃基礎資產，信託計劃獲得信託貸款權。融資主體獲得信託貸款後需立即對標的不動產所附的抵質押進行解押，同時將標的不動產抵押爲信託計劃，並以物業租金和未來的增值作爲還款來源。在該結構下，原始權益人作爲資金過橋方，專項計劃通過持有信託受益權而間接持有信託貸款以及其附屬權利，其性質類同於房地產信託。

證監會對採用信託模式結構進行證券化的基礎資產做了以下要求：以單一的信託收益爲基礎資產，基礎資產除必須滿足現金流獨立、持續、穩定、可預測的要求之外，還應當依據穿透原則對應和鎖定底層資產的現金流來源，同時現金流應當具備風險分散的特徵。無底層現金流鎖定作爲還款來源的單筆或少筆信託受益權不得作爲基礎資產。

除了這兩種形式外，目前市場上還存在“股+債”混合型REITs。在“股+債”混合型REITs中，私募基金一方面持有項目公司100%的股權，另一方面通過委託貸款的方式置換項目公司證券化前的存量債務， 而享有委託貸款債權及其附屬的物業資產抵押擔保權。專項計劃以私募基金份額所有權和其他附屬權利以及衍生權益爲證券化的基礎資產。其交易結構具有過戶型REITs和抵押型REITs的雙重特徵。

供應鏈ABS是以上游供應商對房地產企業的應收賬款作爲底層資產發行的ABS，本質是一種反向保理產品。依託供應鏈核心房企良好的主體信用，由保理公司歸集分散的應收賬款，受讓各個供應商的應收賬款債權，並將保理債權作爲基礎資產，轉讓給專項計劃。供應鏈ABS可以看作房地產企業發行信用債。

（1）基礎資產：依賴債務人（核心企業）主體信用

供應鏈ABS具有信用債特徵，基礎資產現金流依賴於債務人（核心企業）的還款能力和還款意願。目前，監管機構對發行供應鏈ABS的房企要求比較高，至少要達到AA+評級，現有產品以AAA級房企爲主。而且，AAA級房企可以儲架發行，即申報一個總額度，每次分期發行，而AA+級房企不能儲架發行，要單期發行。

（2）交易結構：

AAA級房企可以不設次級，增信措施的核心是債務人對應付賬款的確認。AAA級房企發行供應鏈ABS不需要設立次級，而AA+級房企需要設立次級。供應鏈ABS依賴債務人（核心企業）主體信用，相當於風險高度集中，因此分層設計、差額補足等增信措施作用很小。增信措施的核心在於債務人（核心企業）對應付賬款的確認，一般出具《付款確認書》，做出到期付款承諾。下面是供應鏈ABS的交易結構圖。

長租公寓ABS：長租公寓運營模式分爲兩類，一類是自持物業，另一類是轉租模式。自持物業模式下，運營商擁有物業作爲底層資產，且能夠用於質押，可以選擇發行CMBS或類REITs。轉租模式下，運營商沒有物業的產權，只能以未來租金收入作爲底層資產，由於需要覆蓋運營成本，現金流不太穩定，一般會引入外部擔保，這一類型可以歸類爲物業費ABS。在前文劃分類型時，我們將長租公寓ABS相應歸類爲CMBS、類REITs和物業費ABS，沒有單獨分類。

保障房ABS：由於棚改政策的實施，保障房ABS在16年、17年發行多一些，18年規模很小。保障房ABS的原始權益人一般是地方政府融資平臺，以保障房未來的銷售收入作爲底層資產發行ABS，通常採用雙SPV結構。

PPP項目ABS：PPP項目ABS是指以PPP項目收益權、PPP項目資產、PPP項目公司股權等爲基礎資產或基礎資產現金流來源所發行的ABS。數據統計，房地產的PPP項目ABS僅有兩隻，均爲華夏幸福固安工業園區新型城鎮化PPP項目。

房企資質、基礎資產和交易結構是房地產ABS核心要素，但各類型產品分析側重點有所差異。從對房企集團的依賴程度看，供應鏈ABS>物業費ABS、購房尾款ABS>類REITs、CMBS。其中，供應鏈ABS的信用債屬性最強，依賴債務人（核心企業）的主體信用，風險高度集中，增信效果弱化，因此分析重心放在房企集團本身資質。購房尾款ABS交易結構最爲基礎，房企的作用主要有兩方面，一是資質好的房企集團可供入池的購房尾款基礎資產質量較好，現金流比較有保障，二是爲ABS提供有效的支持和增信。

物業費ABS、CMBS和類REITs在交易結構方面比較相似，都可以採用雙SPV結構，底層資產是物業收入，基礎資產是信託收益權或委託貸款債權。但三者在本質上有區別，物業費ABS質押的是物業收入收益權，CMBS抵押的是物業所有權，而類REITs通過取得項目公司股權間接控制物業。發行物業費ABS的物業管理公司多數是輕資產，資質一般，同時現金流需要覆蓋運營成本，因此依賴資質較好的房企母公司的支持與增信。分析CMBS和類REITs除了看房企實力，更側重於物業自身產生的現金流穩定性以及增信措施對現金流的保障程度。

分產品看，供應鏈ABS期限較短，絕大多數在1年左右，可以對標相同房企發行的私募債。物業費ABS的產品分層設計最靈活，優先級中按照期限不同劃分檔次，滿足不同期限和風險偏好投資者需求。購房尾款ABS現金流保障性相對較高，關注房企資質和資產池中樓盤的區域分佈。CMBS是經營性物業貸的替代品，銀行是最主要投資者，期限相對較長，抵押的物業具有較高變現價值。

1、ABS監管態度轉變表現

去年11月以來，多支房地產ABS被中止審查。受此影響，ABS迅速降溫，融資規模迅速下降。

2019年2月僅融資39.1億，降幅高達72.5%，3月有所回升，但不及之前。這些ABS中止並非終止，仍有繼續通過審查的機會。ABS被暫時叫停是一個信號，這也預示着下一步在房企ABS融資方面會有嚴格的審覈管理。

相比發行債券等融資方式，ABS是盤活存量資產、債權增信的工具。尤其是房地產行業已經從增量時代跨入存量時代，ABS更有利於房地產企業盤活存量，實現輕資產運作。

不過，隨着ABS市場擴容和兌付壓力攀升，ABS信用風險或將逐漸暴露。據Wind數據顯示，2019年，房企資產支持證券到期規模628億元。對於一些基礎資產差的中小房企來說，目前的兌付壓力是一個坎。

目前，企業ABS遭遇評級下調，ABS違約事件均已出現。有業內人士表示，ABS的信用主要基於基礎資產，因此更應關注基礎資產質量，嚴格審覈是爲了防患於未然。

2、如何理解本次房地產ABS的監管態度轉變？

（1）發行端：發行主體資質是決定項目去留的關鍵，租金類基礎資產監管力度加大。

根據對2018年11月至今的被中止或被終止的房地產ABS項目的分析，我們主要發現了以下幾點結論：

首先，項目的中止和發行規模無關，發行主體資質或是決定項目去留的關鍵。在被髮審委中止的項目中，發行規模差異顯著，從幾個億到百億不等，大到200億元以合景房地產公司爲原始權益人的商業物業資產支持計劃，小到3億以南國置業爲原始權益人的購房尾款資產支持專項計劃，均有被否決的可能。同時我們注意到，一個發行主體由於本身資質不爲發審委認可，無論其基礎資產是何物，其資產支持計劃可能會被同時中止。所以，當前房企面臨較大償債壓力時，企業信用風險與現金流狀況會是監管重視的因素。

其次，民企依然是地產嚴監管審覈的重點對象，國有背景房企也不在少數。由於房企的公司性質分佈較爲特別，以民企居多，且大型地產公司也主要是民企，因此在我們統計的被中/終止項目中，民企佔所有樣本量的一半左右；此外，國有企業和外資背景的房企數量也不在少數，國有背景的公司佔比達到24%，比如具有央企屬性的南國置業、具有地方國有屬性的朗詩集團。

再次，基礎資產方面，傳統意義上房企ABS的基礎資產分爲租金、物業費以及購房尾款三大類，在我們統計的樣本中，租金類的項目被否的概率較大，租金的基礎物業主要來自酒店、辦公樓、公寓等，其中不乏此前政策鼓勵的長租公寓項目，包括合景泰富和朗詩兩家公司；此外，物業類ABS和購房尾款類ABS的中/終止項目並不多，購房尾款相較更少，可見當前環境下，居民購房的資金流動性對ABS現金流的保障是爲監管所認可的。

（2）政策面：政策趨緊是必然趨勢，審覈進度與處罰力度嚴控並存

首先，政策趨緊是必然趨勢，新產品政策紅利會逐漸消失。本次房企ABS的監管中止則是短期收緊的一個跡象。2016年開始，資產證券化的政策紅利不斷凸顯，幾乎所有的政策都是鼓勵並支持企業發行資產證券化產品，其中銀行流動性指標中資產證券化產品不計入折算率，同時2018年資管新規對於資產證券化產品不適用。很明顯這兩項特權是暫時性的，一方面銀行投資ABS將會佔用銀行流動性，另一方面資管新規改革力度之大，過渡期嚴重打壓了房企的其他輔助融資手段，而收緊週期中，主流融資同樣受限，因此資產證券化是留給房企融資的最後一根稻草。

其次，鼓勵性政策不等同於低門檻與不作爲。從2018年鼓勵住房租賃ABS的發行，但實際上該類產品審覈進程易緊難松。同時2018年開始，監管層對資產證券化產品的審覈監管力度明顯加強，根據相關業務的風險自查來看，2018年要求已開展ABS業務的各家證券公司、基金子公司開展自查，隨後對全國證監繫統對轄區內的ABS項目及各主體展開風險排查的現場檢查。除了審覈中止，監管力度還體現在行政處罰力度，今年以來，中國基金業協會已對多個ABS項目進行行政處罰，處罰範圍由發行主體，向參與中介逐步擴大。

3、對房地產市場的影響

房企ABS雖有收緊趨勢，不過去年下半年以來，一系列支持民營企業融資、提升銀行放貸能力的政策落地，今年房企融資環境有所改善。產業債信用利差回落，也表明投資者風險偏好有所提升。

據Wind數據統計，今年1月房地產業發行信用債近914億元，同比增172%。但同時，據克而瑞統計分析，今年1月房企平均發債成本爲6.98%，環比降0.17個百分點；境外發債融資成本維持高位，達7.86%，環比還上升了0.32個百分點。

從槓桿比例看，形勢也不容樂觀。2015、2016年，在流動性持續寬鬆的背景下，房地產行業的需求端和供給端加了大量槓桿，加之彼時銀行大量表外資金借道非標流入房地產領域，當前房企實際負債非常高，尤其是部分中小型民營房企，綜合負債率在80%以上。

上市房企存量債務期限大多在2至3年，去年下半年以來，房企進入債務兌付高峯，並將持續到今年底。據Wind數據統計，房地產業今年累計近4193億元信用債將到期，其中1月已償還到期債務近472億元。此後每月均有百億元規模以上債務到期，其中2月、8至10月到期債務規模均超過400億元。

與此同時，當前房企資金回籠能力不容樂觀。目前房地產市場的信心還沒有恢復，一二線城市有限購政策的約束，三四線城市購買力又不足，綜合來看，房企銷售能力難以釋放，資金回籠效率不高。多重因素合力之下，今年房企面臨較大兌付壓力。

4、對策和建議

對於投資者來說，應當從基礎資產資質到房企再融資能力關注未來房企ABS：

第一，關注基礎資產資質與現金流狀況。

房企的基礎資產主要爲租金類、物業費以及購房尾款三大類。

租金類資產，一般來自於酒店、公寓以及辦公樓等商業地產，因此對於商業地產的分析，關鍵指標是由地理區域差異而造成的租金增長率，以及商業地產的空置率，以此衡量未來現金流是否穩定；

物業費資產，主要是由物業公司收取的固定費用，可關注的指標在於物業入住率、收繳率以及續簽率，同等條件下，物業管理費金額相對較小，但風險也是三大類資產中較小的。

購房尾款類資產，主要是房地產開發商收取的購房尾款，購房尾款的規模大，且容易影響其穩定性的因素包括居民可支配收入、貸款利率等宏觀因素，同時還包括地產開發的經營能力、銷售去化週期等微觀因素，以此綜合評判違約概率。

第二，關注房企本身的經營週轉。

房企生產經營的整個過程包括房企在開工建設之前，房企需要承擔土地成本和融資成本。房企獲地後需要有6-9個月的時間準備開工，從開工到預售一般間隔6-9個月，從拿地到竣工的時長一般爲2.5-4年。開工之後企業會面臨大量的費用支出（由於融資產生的財務費用、公司管理與員工薪酬產生的管理費用、銷售推盤產生的銷售費用），因此開盤時間、去化週期和建設週轉速度會極大的影響房企的經營情況。而房企自身的經營週轉能力會影響到其項目的租金、空置率、續簽以及購房尾款的入池情況。整體上，由於行業的生產週期較長，房企本身的資質會對其入池資產產生明顯的影響。

第三，房企再融資能力是其償債能力的基礎。

ABS條款中大多附帶原始權益人作爲差額支付承諾人承擔差額補足義務。因此篩選ABS同樣是在篩選房企的再融資能力與償債能力，再融資意味着其能夠獲得足夠的外部資金去進行可持續償債。再融資能力的影響因素較多，比較重要的是銀行授信、企業屬性與可變現資金的大小。而在銀行授信過程中，篩選房企的標準主要在於企業市佔率以及自身融資渠道的多樣性、可變現資產的大小。房企集中度提升的過程，銷售排名成爲銀行貸款的門檻，因此可以通過銀行授信額度去判斷房企在行業內的再融資能力。

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