望江新城来得很突然。

它原本躲在城市界面杂乱的火车城站东面，被铁路隔断，这片区域甚至被人遗忘；但突然就拆出了一片空白的土地，来了很宏伟的规划：会有城站东广场，会有摩天大楼，会有购物中心和酒店，会有工业遗存，会重建海潮寺，会有杭州与香港合作的高端服务业……

现在的共识是：望江新城是一个充满想象力的地方。但这种想象力难免会让人生疑：能实现吗？多久才能实现？

马上，望江新城中轴线上的综合体地块，要出让了。这块地的出让，意味着望江新城的模样更加清晰可见。

望江新城正在扑面而来。

☝望江新城目前实景：西湖群山与钱塘江间的留白

7月30日，望江新城要出让一宗巨无霸地块，地上建筑面积近40万方，地下建筑面积约6万方，总起价94亿。

严格意义上来说，这不是一宗地，是一片地，由若干个地块组成。从秋涛路到海潮路，从近江路到婺江路，是望江新城的核心位置，是城站东广场的中轴线。

☝望江新城效果图，出让地块位于城站大楼正对的中轴

地块的东南侧，沿着近江路排布了三块涉宅用地。以杭州惯用的土地出让方式，一般来说会分拆出让，那样，可以实现土地价格的最大化。只不过，一向不倚赖土地出让金的上城区，做法不太一样。

它把这些住宅用地和需要自持20年或40年的商业商务用地，打包在了一起。

结果就变成了，大幅提高准入门槛，把绝大多数房企拦在了门外。起价94亿，就算是底价成交，一般房企也负担不起。这个意图很明确，不惜牺牲土地出让金，也要引进超级企业。

☝望江新城7月30日出让地块

因为这94亿，只是块敲门砖，就算掏得起这部分钱，也不一定能建好这几幢楼。可如果掏得起，也建得好，这块地，就是个「赚钱机器」——不是买地卖房意义上的「赚钱机器」，而是持有商业经营意义上的「赚钱机器」。

就像九龙仓在香港的「赚钱机器」是海港城，每年收租金可以上百亿，估值更是达到2000亿以上。

望江这块地，也可以是个「赚钱机器」，它的先天条件实在太优越，后发优势又太明显。简单说，这块地「双铁」交汇，既有地铁站，也有高铁城站，是杭州少见的超级TOD项目。

而且，是城市中心里的超级TOD。它占据了望江新城的中轴线，与城站东广场直接握手，又与地铁7号线城站站相连。

市中心的超级TOD，自持部分会做什么呢？120米高的地标里，会做什么呢？代建的文化设施用地又会建成什么样呢？

可以发挥下想象力，世界顶级的奢华酒店、超甲级写字楼、商业广场、历史保护建筑、文化街区……都会出现。

杭州的中心城区会有多好，就看望江新城有多厉害；整个望江新城的气质，关系到整个中心城区的升级；整个望江新城的气质，与这块地密切相关。

☝望江新城商业街区效果图

地块的单价，看起来不高，起价23920元/平米，就算是封顶价，也不过是31079元/平米。

4月16日，望江新城的纯住宅用地，只用了十分钟，便拍至封顶价45325元/平米。最后的胶着在滨江与绿城之间，滨江集团最终拿下，自持比例22%。

而望江新城的房价，滨江金地·御品已经给出了答案。6月16日，御品领出了第一张预售证——69800元/平米。首批119套房源，564组摇号登记人数，中签率约21%，100分钟内全部售罄。

这块综合用地作为「限房价、竞地价」新政的试点，住宅的最高均价跟御品一样，清晰地定格在69800元/平米。如此一对比，对于有足够资金和商业运营实力的开发商来讲，商业部分的地价成本还可以大大打个折扣。

只不过对于望江新城来说，地卖多少钱是次要的，能不能引进一家既有品质感、又有超强商业运营能力的企业，是他们更为看中的。于是，这些地块就被打包在一起了。

因为，这个地理位置，实在是太关键了。

假设没有望江新城的宏大规划，这里仍是杭州的原点。高铁上的广播会用清脆的声音告诉你：「杭州站，到了」。杭州站，后边不需要加任何的方位定义——杭州站是中国城市中少见的位于绝对市中心的高铁站。

假设没有望江新城，杭州的城市建设，仍围着这个原点展开。一边是西湖时代，一边是钱塘江时代，一边是中河快速路，一边是秋石快速路，脚下，还踩着1号线、4号线、5号线、7号线四条已通车或在建的地铁。

也就是说，去西湖、市政府、钱塘江，都是咫尺之遥；去城市的各个方向，都有快速路和地铁连接。

☝望江新城官方概念方案

而全新建设的望江新城，则是把西湖时代与钱塘江时代有机串联了起来。

原先这两个时代的发展，是分割的，各玩各的，并没有太多的互动。望江新城来了，用一条婺江路隧道，把西湖与钱塘江的直线距离拉近、心理距离缩短，以后，无非是一脚油门的事。

望江新城是地理意义上的枢纽，把杭州最重要的两个发展时代揉合到了一起；同时，它又是轨道意义上的枢纽，高铁和地铁在这里交汇。

试想一下香港的西九龙，为什么这几年房价突飞猛进，天使降临般的高铁是极其重要的因素。它成为了香港的又一必经之地。而高铁站点之上，还有商场、写字楼、超级酒店，这些物业一不小心又成为了赚钱机器。

试想一下东京市中心的东京站，同样也是JR与地铁的交汇，高岛屋、大丸百货携一众大牌就在出口等着你。

这样的交汇，代表着高效与人流。这恰好是以租金为导向的赚钱机器，最看中的两点，对外的交流是方便的，对内的通勤是快速的。我们的望江新城，跟它们还不太一样，本身就是原点，现在又站在了它们的肩膀之上。

所以，望江新城接下来要拍的这块地，既是地铁与高铁的「双铁」交汇，也是西湖时代与钱塘江时代这两个时代的交汇。

会等来谁呢？

望江综合体地块的总建筑面积差不多是将近40万方，其中24万方左右是商业建筑，7万方需要自持40年，9万方需要自持20年，总起价94亿。

这样的起步门槛，敢来敲门的，只能是不普通的房企。

对持有型的商业经营，比较擅长的，港企占多数。像武林广场的百井坊巷地块，恒隆不惜花100多亿的地价拿下，全自持的商业，楼面价拍到了55285元/平米。望江地块，即使拍至封顶，地价也要便宜得多。

感兴趣的房企应该会不少，就算住宅限价，就算住宅只有约15万方，也要在杭州中心城区的升级改造上，想方设法留下自己的名字。当然，我们感兴趣的商业和酒店也不少。

比如九龙仓旗下的IFS国金中心和尼依格罗酒店，比如香港置地旗下的置地广场和文华东方酒店，比如太古广场，比如K11，比如瑰丽酒店……

☝香港瑰丽酒店

今年3月，香港的瑰丽酒店开张，成为了酒店控们的新打卡胜地，每晚的房价，时不时跃居至香港第一位。这是近年来上升势头最猛烈的国际豪华酒店品牌。

上海市中心，淮海中路上的K11购物艺术中心，用艺术不仅撩拨了上海人，还成为了杭州人的向往。杭州，有特色的购物中心还是太少了点。

广州的珠江新城，有一座广州东塔，楼高530米。这幢楼里，既有K11购物中心，也有写字楼，还有瑰丽服务式公寓、瑰丽酒店，一直从地下5层排布至地上111层。目前，它在珠江新城的闪耀程度，不亚于对岸的小蛮腰。写字楼里，基本都是跨国公司及国内行业龙头企业，超过一半是公认的世界500强公司。

这些，都是杭州的期待，也是望江新城的期待。

在普通企业看来，何必呢，要沉淀这么多资金；在重视长线投资的企业看来，花这么大的投资额占据一座上升型城市的重要节点，很值得。今后几十年，它都是这座城市的风景；今后几十年，它都是以租金为导向的「赚钱机器」。

也就是说，谁拿下望江综合体地块，谁就拿到了未来几十年的「赚钱机器」。

不管谁拿下，砸这么多钱，一定是不会亏待它的。因为，就算放眼全中国，也很难找到类似的土地，既有成熟的现在、又有异常确定的未来。

甚至可以说：望江新城不仅之于杭州，之于中国，都是个特殊的存在。在中国，要找一个成熟的地方，不难；要找一个充满想象力的地方，也不难；可是要两者兼得，有点难。

望江新城，偏偏是个这样的地方。一个既占据了杭州城的原点地位，又充满了想象力的地方。能在绝对市中心的地方，拥有一个全新的「双铁」TOD，机会太少。

闭上眼睛，把时间往前拨一拨，脑海里大致能浮现这样的场景：杭州站已经完成改造，程泰宁院士的这个作品历经岁月依然笔挺；与之呼应的东广场已经拔地而起，望江新城这块土地上的K11、瑰丽酒店已经开张营业，写字楼里的人来往穿梭……

静候7月30日。静候充满想象力的望江新城，扑面而来。

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