NO. 1｜壹

藉由桃李春风“83㎡最小别墅”的爆红，过去几年，中式小Villa早已风靡大江南北。

作为“鼻祖”的杭州，此类产品一度遍地开花。

无数城市中产，都想要拥有一套粉墙黛瓦的院落，让周而复始的一年365天，化作二十四节气里的风雅妙趣。无论是举案齐眉，还是共聚天伦，都有了美好生活的盛放之所。

梦想很美好，现实却很骨感。因为83㎡的极小户型，一出道即是绝版。

因为户型越小，越需要超低的容积率。起初一两个跟随者，还偶尔能做出90㎡上下的类似户型。近两年，140㎡甚至160㎡起步渐成常态。

户型变大了，单价又猛窜，总价门槛水涨船高。

现在，要买一套中式小Villa，大学城北的海宁总价700万左右，富阳高桥差不多800万。就连德清和安吉起步总价，都要约800万。

不仅购买成本大幅上升，亲地性与舒适性，与当年只有地上一层的“83㎡最小别墅”也不可同日而语。

最直观的感受，就是如今杭州八区能买到的中式小Villa，多是地上三层建筑。

由此带来了诸多不足，比如建筑排布过密、前后间距不够大、私密性不强、院子日照不足，如此种种，中式本该有的恬淡幽静，大打折扣。

面对此情此景，许多人内心大约都会一闪念：要是回到2015年多好……

当然，时光不会倒流。但80多㎡的中式小Villa，真的又穿越回来了。就在滨江西，最低可能只要300万左右！

原本我也不敢置信，直到亲眼看到了规划方案。

它就是位于银湖的九龙仓·雍景山城四期。即将上市的中式合院组团，共216套，地块分摊容积率低至0.485，最小户型仅约88㎡，主力户型约140㎡，地上一二层，还带超级地下室。

在中式合院逐渐趋于平庸的当下，雍景山城所带来的，就像是一次产品初心的回归，异常珍贵。

NO. 2｜贰

雍景山城四期尚未领证，总价300万靠谱吗？

要知道，如今的杭州主城热门板块，一套普通89㎡，总价基本都要400万起，而且不是有钱就摇得到。

但这看似不可能的事情，却真的要发生了。因为杭州限价极严，加上限竞房的全面铺开，意味着今后想要突破价格天花板，基本没戏。

所以，许多楼盘的定价原则，就是参照近期同类产品。

今年5月，富阳高桥的另一个绿城楼盘，刚好推出过中式合院，均价33800元/㎡。换句话说，雍景山城大概率也会遵循这一准则。

银湖背靠午潮山国家森林公园

加上面积控制合理，尤其是拥有继桃李之后、最小的88㎡中式Villa，才得以出现如此诱惑的价格。

纵观杭州，这大概是中式合院最低门槛了。

即便主力的140㎡，大多数房源总价，也控制在500万内。这是什么概念？

以滨江区即将一次性全推的中海云宸为例，预计均价4万7，户型139㎡，套均总价接近700万。

但在雍景山城，花更低的总价，就能入手一套有天有地有园有院的中式宅院，实用面积轻松超越。最关键的是，大多数中产买得起。

九龙仓·雍景山城整盘鸟瞰效果图

相比总价，0.485超低容积率带来的震撼，也不遑多让。

因为“禁墅令”，这几年，就算通过高低配、甚至“损容”的办法，杭州的中式合院也很难把容积率“变”到0.6以下。

这造成目前杭州八区主流的中式合院，都只能规划2-3层，且三层是主流。

而雍景山城极为纯粹，不会看到地上三层的建筑。主力约140㎡，大面积的约190㎡甚至240㎡，都是地上两层。最小约88㎡户型，更是只有地上一层。

时间往前推，未来科技城的桃源小镇，倒是推出过容积率只有0.28的合院，纯地上二层。但起步总价700多万，去年底一推出就被抢光。

NO. 3｜叁

为何如此受追捧？这就是超低容积率的魅力啊！

拿雍景山城来说，归功于0.485的容积率，大多数房源能占据更多土地，视野够宽，采光够好，院子也够大。

前后建筑间距超过10米，而一般合院产品，只能做到7-8米。

别小看这2-3米的距离差，一来北进户型的院子进深更大，冬天阳光晒得进来；二来因为没有三层的建筑，基本不会有邻居“碉楼监视”的尴尬，这才是中式宅院应有的私密感。

庭院是中式宅院的灵魂所在，雍景山城的庭院面积，更是大到让你怀疑人生。

九龙仓·雍景山城中式合院庭院效果示意图

现在很多中式合院因容积率限制，200㎡左右的户型，院子在50-60㎡已是合格。大一点的，平均也很难超过100㎡。

举个例子，江南里起步约260㎡户型，庭院面积大约80㎡上下。

但雍景山城主力140㎡户型，最大花园面积达约240㎡，接近1比2。88㎡户型也有约40-60㎡庭院。几杆竹，几篱花，几片蔬果田园，几处小憩桌椅，让柴米油盐与琴棋书画奇妙地融在了一处。

最奢侈的是240㎡户型，庭院起步就有约450㎡，最大达820多㎡。开池浚壑、理石挑山都有了足够的施展天地。今后，何必出门寻什么山林隐逸之处，家里就已竹修林茂，柳暗花明。

更惊艳的是，南侧主入口处，将设计一座尺度惊人的中式会所园林。

九龙仓·雍景山城内湖局部效果示意图

南北约33米、东西约54.5米，水域面积超过1000㎡，是目前杭州人工湖面积最大的中式宅院（红线内）。

以往的中式宅院，人工湖最多就几百平方米。像江南里整个中心园林约800㎡，近半还被水阁凉亭、檐廊池石等占据。

预计今年10月，这美不胜收的会所园林，就将作为3000㎡样板区的一部分，与大家正式见面。亭台楼阁、曲桥假山散布其间，出了恬然幽静的自家小院，就是如此气度非凡的园林会所。

值得一提的是，雍景山城还是少见的坡地排屋，更显稀缺。

此外，项目建筑设计方为GLA六和设计，与苏州桃花源同出一脉。主入口形制，则将沿袭北京的颐和·安缦，双石板桥设计，意为左右逢源。

NO. 4｜肆

低密的另一大好处，就是雍景山城的户型特别舒展。

首先，建筑排布上摒弃了常见的L型合院格局，采用行列式和点群式相结合。

这样做的好处是，大面宽、短进深。可以做到卧室、餐客厅全部朝南，厨房、卫生间放在户型北侧。同时，南向庭院足够方正，不被割裂。

以主力141㎡N2a三房三卫户型为例，面宽约10.8米，进深约8.1米。

一层餐客横厅+老人房三开间朝南，老人房直接连着南向大院子，举目是恬静小院的四时美景，抬个脚就能置身其中，莳花弄草，打套太极拳，再方便不过了。

九龙仓·雍景山城建筑面积约140㎡户型示意图

二楼两房朝南，主卧套房设计，功能齐备；次卧还连着一个约1.5x7.2米的大露台。

三代同堂居于此，各安各的作息，各看各的美景，互不干扰。而餐客厅与庭院的存在，一家共聚也好，客人来访也好，公共空间都足够阔绰。

因为只有两层，同等面积段合院产品中，雍景山城落地玻璃面积更大，采光极为明亮通透，你印象中传统中式的幽深阴暗感，完全不存在。

另外，所有房间与公共空间都朝向私属院落。基本上，每间卧室和餐客厅都如对天然画卷；掩上门，尘世喧哗仿佛就已被滤尽。这份安逸隐秘，不就是你买中式宅院的初心所在吗？

雍景山城的超级地下室，则是另一项绝技。

九龙仓·雍景山城中式合院建筑效果示意图

约5.4-6.8米层高的地下室，可分隔成两层。要知道，之前许多中式合院是不带地下室的，雍景山城相当于平白多出了一大块使用面积。

比如，主力约140㎡户型，地下可拓空间约59-190㎡。这处空间，充分满足了储藏所需，更可以凭主人喜好，布置成书画收藏室、影音室、会客厅、健身房等等。

最小约88㎡两房两卫户型，面宽仍有约10米，三开间朝南，且有约68-115㎡地下可拓面积。

最酷炫的是240㎡户型，仅4套，其中3套位置绝佳，左侧紧贴超1000㎡的内湖。

将来，从自家庭院或二楼望出去，就是一片平阔湖面，澹澹云山，闲闲鹭鸟，皆可入画。

NO. 5｜伍

从居住环境层面看，雍景山城绝对是王者级。

楼盘所在的银湖，坐落于午潮山、黄公望两座国家森林公园之间。过去二十多年里，这里诞生过七里香溪、富春山居等经典别墅，是杭州数一数二的富人区。

东、北、西三面群山环抱的雍景山城，体量高达约50万㎡，正是银湖“山水院墅”的最佳代表之一。

但不同于常规院墅楼盘配套上的缺失，雍景山城做到了两者兼得。

因为它还是青春活力、生机勃勃的银湖科技城，被誉为继滨江高新区、未来科技城之后，杭州创新创业的第三极。

截至目前，浙大网新、中国智谷、银湖创新中心在内的数百家企业已进驻，源源不断制造新鲜血液。

银湖科技城实景

教育配套也不落下风。南侧一路之隔，即是已开学的银湖实验学校（民办），师资、硬件条件名列杭州前茅。另有诸多幼儿园、小学规划中。

医院、商业综合体等，也在稳步推进。

现在，经由万丈山隧道、紫之隧道、之江大桥，从杭城西南前往银湖，已是较为便捷。但等明年彩虹快速路西延段，及杭富城铁完工，交通出行还将迎来质的飞跃。

最让人期待的是，地铁规划的最新动向。

据官方透露，已将“地铁铁3号线小和山支线，经祝闲路延伸至富阳，与杭富城际铁路连通”的建议，上报至市级层面，争取纳入杭州轨道交通线网规划。

如果最终确定，按其线路走向，东侧紧挨着祝闲路的雍景山城附近，极可能设有站点。

九龙仓·雍景山城东侧或将迎来地铁规划

而入杭多年的百年港企九龙仓，更已成长为杭州高端住宅运营者。

碧玺、君玺之后，又将在杭州新添一个“天字系”豪宅线。其中，申花的天玺、天荟，高层+洋房，总体量约36万㎡，货值超百亿。三塘老城区的天御，主力户型约137-197㎡，地段绝佳。

按照计划，三大豪宅今年都会推出，全新产品的亮相，势必掀起一轮改善潮。

总价、品质、环境、配套、品牌、想象空间……在雍景山城，一切看起来都是那么恰到好处。对富裕阶层来说，它或许只是一套难得的收藏品。

但对普通人来说，却可能是最接近中式合院的一次。

可以预见，面对滨江、之江、未来科技城、城西，乃至整个主城的城市精英们，这又将是一场拼手速的战役。

本文

概要

08.07

2019

项目

九龙仓·雍景山城

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地址

富阳区银湖街道闲祝公路与向阳路交叉口

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产品

总建筑面积约50万㎡，分五期开发，一二期已交付，三期售罄，即将首推四期中式合院。共216套，建筑户型面积约88-240㎡，主力户型约140㎡。

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销售

预计本月底首推，具体价格待定。

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推荐理由

容积率低至0.485，地上一二层，最小户型约88㎡，是继桃李春风之后最小的中式villa。参照周边定价，预计总价门槛只要300万左右。大多数主力140㎡房源，总价控制在500万内。前后间距超10米，采光视野、私密性极强。带大花园和超级地下室。

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其他特点

户型特别舒展，主力140㎡南向面宽约10.8米，三开间朝南。区域配套成熟，教育、医疗和综合体，均在稳步推进。

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交通贴士

杭富城铁、彩虹快速路西延（在建），远期设想地铁3号线向南延伸，与杭富城铁连接。

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