PART 1

最近几个月，杭州有不少楼盘迎来了 “交付季”，像留香园、锦绣之城等。本来嘛，大批楼盘交付也不算是新鲜事，但这批楼盘比较特殊，因为它们卖的那会，刚好是杭州楼市最火的时候。于是，一些人就按捺不住自己的好奇心了：这些年，它们都涨了多少？

循着这个方向，记者算了一笔账，发现杭州主城区最吸金的板块是申花。

本月初，天阳武林邸网签了一套108方的二手房，成交单价6.2万元/平方米；无独有偶，同区域的滨江锦绣之城，成交了一套128方，单价也是在6万以上。

武林邸挂牌价多数已在700万以上

而这两个楼盘，当年的整体均价也就是4万多。

换句话说，房东账面盈利至少在200万以上！

千万不要以为这是孤例，登陆杭州市二手房交易监管服务平台，在关键词搜索中输入这两个楼盘的名字，满眼望去，齐刷刷的700万、800万，甚至是900万。

在杭州楼市的上一波牛市中，房价体系被重塑的板块并不少，但像申花这样重塑后又被快速认可的就不多见了，不夸张的说，这里已是除市中心和钱江新城外，杭州房价的第三极。

如果说，几年前称申花为“中央豪宅区”，尚有些人为拔高的嫌疑，那么随着区域整体房价迈入700万这一层级，“中央豪宅区”的名头已基本坐实。

PART 2

回首申花的发迹之路，这几乎就是个翻版的芝加哥。

作为一座传统的工业城市，芝加哥曾在上世纪的60年代陷入发展瓶颈，人口不断减少。而如今，它是美国第三大城市，著名的国际金融中心，被评为全美发展最均衡的经济体。

美国芝加哥是CAZ的经典案例

芝加哥的转变，其关键在于CAZ的建设。所谓CAZ，全称是“Central Activity Zone”，即中央活力区，相较于CBD中央商务区，“CAZ”既继承了“CBD”的商业、商务等主要功能，又适应了城市发展的需要，突出了功能的多样性，是工作、休闲、生活一体化的现代办公区。

上世纪后半叶，为了实现城市的转型，芝加哥先后建立了不同级别的CAZ共25个。如CAZ“壮丽一英里”（Magnifitiant Mile)，一英里的区域里就有约29万㎡的商业建筑，每年迎接2200万游客。

服务业、金融业、会展旅游业、高技术产业等多元发展让芝加哥重焕生机。

回过头来看申花，和芝加哥一样，这里曾经也和工业有千丝万缕的联系,同样的，它的崛起也是因为多元化发展。如今的申花，商务方面，拥有不次于钱江新城、黄龙的写字楼集群，产业人口众多；商业方面，城西银泰、大悦城、乐堤港、复地壹中心、蓝钻天成等等，几乎是杭州规模最大的商业带；休闲娱乐上，坐拥亚运会承办场馆之一的运河亚运公园。

杭州城西银泰

更关键的是，通过地铁2号线、5号线以及在建的10号线，商务、商业和休闲娱乐这些城市功能被很好的黏合在了一起，使它们能发挥出1+1＞2的功效。

PART 3

一般来说，CAZ板块多会有如下两个特征。

1、高知人群回流迹象明显。

根据伦敦2017人口普查结果，伦敦CAZ 20-40岁区间人口占比高于伦敦整体约3%。芝加哥中心区2016人口普查中位数则为32岁，45岁以下受过高等教育的人群占比接近50%。

2、城市全球化的交互窗口。

伦敦CAZ近10年吸收外资均位于全球前2位，年度来访国际人士占比接近2000万。

尽管不是官方认证的CAZ，但贯彻着CAZ发展逻辑的申花，其未来大抵也会经历这个阶段。

如此一来，未来板块住宅的定位就势必要做出调整。首先，产品要从年轻高知群体的视角去着眼；其次，产品要更加的国际化，要有符合国际潮流的理念和设计。

简单来说，未来申花的住宅，必须契合两个关键词：高端、国际。

而在这件事上，九龙仓将起到决定性作用。

摊开申花的供应版图，会发现，一半以上的潜在供应都在九龙仓手上，总体量达到了36万方！2018年在土地市场的连续出击，使它获得了申花的话语权，同时，也不得不担起区域住宅进阶的重任。基于此，九龙仓没有将在杭州已有极高知名度的“玺”字系产品照搬到申花，而是在反复比较研究后，选择了品牌旗下更为高端的“天”字系。

九龙仓·天灏

对于杭州人来说，天字系未免有些陌生，但在苏州，天字系却已名声在外。以九龙仓·天灏为例，它是今年上半年苏州相城区600万以上高端项目的销冠，小区毗邻虎丘湿地公园，户型最小的也做到了135方，是域内罕见的纯大户型社区，定位极其高端。

PART 4

回到申花的3宗宅地上，九龙仓将它们打造成了两个项目。北向的两宗宅地合并为了一个项目——九龙仓·天玺，南侧的宅地自成一个项目——九龙仓华发·天荟。

天玺共分两期，其中，一期由5幢高层、3幢洋房组成，规划271户，二期尚在规划中。

九龙仓·天玺鸟瞰图

天荟则由5幢高层和15幢洋房组成，规划676户。

产品层面，和在其他城市的天字系类似，天玺和天荟的主力户型均较大。

高层主力户型139-160方，洋房主力户型154-188方，纯正的大面积的社区。

从公示的规划方案看，天玺和天荟的高层其底层均为架空或局部架空，外立面则以米黄色为主，配合灰蓝色玻璃与深色窗沿，在观感上，显得非常的高级。

九龙仓华发·天荟洋房外立面效果图

产品层面，目前尚没有太多的信息，不过可以明确的是，两个项目的景观设计将由全球前五的贝尔高林和绿城景观操刀，精装方面则交给了英国的HWCD和绿城设计。

而这几家公司，无一例外，都是国内高端市场的常客。

比方说HWCD，其代表作上海汤臣一品、黄埔滨江，均是国内公认的顶级豪宅。

除此之外，考虑到九龙仓的一贯风格，在产品的研发上必然也是不惜血本。

与内地许多开发商不同，港企开发商更追求考究的用材，以及“慢工出细活”后的价值认可。就说九龙仓在香港开发的聂歌信山道8号——Mount Nicholson，单价在130万港币/平方米左右，号称亚洲最贵的豪宅。

结语

有人说：好的产品就像是一把标尺，它或许并不能精准的反映板块的价值，却一定能代表板块的某些特征。这句话用在申花这个板块上可说再贴切不过。

从“玺”字系到更高一级的“天”字系，纯大户型社区、国际级团队、经典外立面……

九龙仓产品的变更告诉着我们这个板块发生了什么，而它则凭借申花价值的飞速跃升，有望在杭州高端市场打开新的局面。

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