濱江服務赴港IPO，老鐵宋衛平助推了一把

戚金興和宋衛平既是事業上的對手，但更是內心中的朋友

來源：地產K線

文|地產K線 王澤紅

57歲的戚金興在做另一個衝刺。

2月28日，濱江服務（HK.03316）在香港召開IPO和2018年業績發佈會，並公佈其上市時間爲3月15日。從去年遞交申請書到現在，僅僅過去三個多月，相比於郭梓文半年的等待，戚金興的物業公司上市步伐更快一點。

將濱江集團（SZ：002244）的物業板塊以紅籌股身份登陸港股，是戚金興早已的謀劃，曾經公開表示要確保濱江服務在2019年順利上市，而今即將落聽。據最新消息顯示，此次上市濱江服務全球發售共6670萬股，每股5.4港元- 7港元之間，招股時間爲2月28日-3月8日。

爲了確保市場對公司基本面和爲發展前景的肯定，濱江服務還引入了3名基石投資者，其中綠城服務及杭州東業各認購987萬股股份，而天堂硅谷資產管理認購3000萬元人民幣的股份。

“老大哥”宋衛平助陣

而引人注意的是宋衛平持36.72%的“綠城服務”。與濱江服務相同，綠城服務也是根植於杭州的一家物業公司，並且已經由綠城集團拆分出來上市了。那麼，爲什麼戚金興會引入同城同業的競爭者爲自己助陣呢，不免引人好奇。

或許是不打不相識的緣故。過去，在杭州房地產市場的排名中，長期保持着綠城第一、濱江第二這樣的名次，而戚金興與宋衛平也一直是杭州樓市的領軍人物，兩位掌門人都有着對於產品品質的執着與堅持，兩家企業也相繼出了不少建築精品，因此，濱江與綠城也被稱爲杭州樓市的“雙子星”。

在杭州地產圈，宋衛平一向以激進、敢賭聞名，戚金興則以穩健、低調著稱。戚金興被視爲杭州樓市的“二哥”，宋衛平則被稱之爲“老大哥”，而且戚金興從內心中也十分敬重這位老大哥。濱江曾有機會拿第一，但戚金興卻不願意跑到“老大哥”綠城身前，故意放慢腳步。“很多人說濱江甘當千年老二，但我尊重宋總，在品質上過去濱江向綠城學習了很多。這位老大哥也很重視我。”

甚至，在廣爲人知融綠之爭中，戚金興還一度爲宋衛平籌劃退休生活。可以說，兩人雖是事業上的對手，但更是內心中的朋友，既相互競爭，又惺惺相惜。

而今，在濱江關鍵的發展節點上，老大哥綠城也沒有旁而觀之，而是選擇了爲其助陣，成爲了濱江服務的基石投資者。至於二者之間未來是否有合作，濱江服務表示，雖然他們看好濱江服務的發展，但目前暫未有具體合作意向。

估值約爲19.3億元

與老大哥的重點關注不同，資本市場對於此次濱江服務赴港IPO，好像已經習以爲常。

在濱江服務之前，就已有多家內地房企分拆旗下物業板塊赴港上市。2018年以來，先後有雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、旭輝永升生活先後在香港上市，加上此前港股上市的彩生活、中海物業、中奧到家、綠城服務等，目前在港股上市的物管公司已經超過11家。

市場分析人士表示，內地房企選擇分拆物業公司上市主要與融資需求相關。對此觀點，濱江服務集團董事會主席、總裁兼執行董事朱立東也是供認不諱。朱立東表示，這是濱江服務在自身發展過程中間的需求，公司在尋求發展的過程中，一旦插上資本的翅膀就相當於有了助推器，同時也有利於增強實力、規範管理、提升品牌形象，這是濱江服務要求上市的初衷。

除了融資需求，估值較高也是港股市場吸引內地房企紛紛拆分旗下物業板塊上市的重要原因。據上證報瞭解，在港股市場上，目前分拆上市的內地物業公司動態市盈率均超過其母公司。而且，截至2月28日，2018年上市的內地物業股僅有佳兆業物業跌破發行價。

據招股書顯示，濱江服務集團業務主要分爲三個部分：物業管理服務、非業主增值服務及業主增值服務。截至2015年、2016年、2017年12月31日止年度，濱江服務集團分別實現收入1.59億、2.26億、3.49億元人民幣；相應的淨利潤分別爲0.11億元、0.22億元和0.58億元。

按其每股5.4港元-7港元發售6670萬股，以中間價每股6.2港元來計算，濱江服務的集資淨額約3.39億港元。而且，濱江服務此次全球發售的6670萬股，佔全球發售初步提呈的發售股份數目的15%。

由以上信息粗略估算，濱江服務市值約爲22.6億港元，約爲19.3億元人民幣。

七成業務源於濱江集團

從港股物業板塊來看，濱江服務的規模不大。截至2018年8月31日，濱江服務爲48000個物業單位提供物業管理服務。在管總建築面積爲1080萬平方米，在管物業68個。其中，就在管面積而言，72.3%的在管面積來自於濱江集團開發的物業，27.7%來自於獨立第三方的物業開發商開發的物業。

超過七成業務來源於母公司，濱江服務也並未脫胎於房企物業公司的共性，依靠母公司輸血。對此，朱立東表示，濱江集團是濱江服務未來相當長一段時間的物業渠道、來源，爲公司未來發展提供彈藥。此外，濱江服務也會不斷增強來自第三方的比例。

朱立東透露，自從2018年8月31日後，在濱江服務新增的16個物業項目中，有9個來自於濱江集團，有7個來自於第三方，從趨勢來看依賴性減少，來自於獨立第三方的比例增強。

此外，濱江服務在招股書中表示，擬將一定比例的所得資金用作收購具有良好市場知名度、聲譽卓着及發展潛力較大的物業管理公司。招股書同時披露，於2018年8月31日後，濱江服務集團已將物業管理組合擴展至江蘇及江西，涵蓋中國四個省、直轄市及自治區的19個城市，不斷外擴，獲得新的合約管理項目將是濱江服務集團着力要做的重要工作之一。

值得一提的是，長江三角洲、浙江省及杭州是中國最具經濟活力的地區。2017年，長江三角洲、浙江省及杭州的城鎮化率分別爲71.0%、68.0%及76.8%，遠高於中國整體城鎮化水平。爲此，濱江服務在招股書提到，根植於杭州，業務拓展至整個長江三角洲的自己前景可期。 

來源：地產k線

原標題：濱江服務赴港IPO 宋衛平助推了戚金興一把

（本文來自於界面）