買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？
摘要：\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E政策的收緊將加速地產行業的整合，有限的資金規模將向頭部企業集中，房地產企業被迫面臨一邊四處找機構找錢、催回款，一邊着急找項目、補貨的處境，如何結合自身特點突破資金、資產瓶頸成爲衆多房企首當其衝需要解決的難題。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E人員離職的背後，折射的是國內房地產市場拐點已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰略收縮、開源節流成爲企業當務之急。
"\u003Cdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E文\u002F謝逸楓\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E當下中國房地產正在掀起兩股不正常的高潮，一股是房企高管離職潮，一股是中小房企破產潮。這是自1998年以來房地產六輪調控最不尋常的，即使是1997年、2005年、2007年、2008年、2010年、2013年的惡劣環境之下，都沒有爆發過大規模的離職潮、破產潮。儘管調控自2016年第一季到2019年第二季整整3年3個月，調控收緊期之間自2018年11月到2019年7月間實施微調，目前房地產市場總體是平穩健康發展的。毫無疑問，“房住不炒”的調控思路下，印證着中國房地產市場迎來新的變革，房企如何在調控週期生存與發展面臨新的難題。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F37032ece032849b3bf771e100c349f76\" img_width=\"945\" img_height=\"533\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E現象：房企高管離職潮\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E根據上市公司公告及媒體報道，2018年年底的統計梳理，近百位房地產上市公司的高管離職路徑發現，數人年內變動不止一次。除了報團跳，房企離職的身影中也不乏“封疆大吏”，他們在企業擴大規模、業績衝刺的階段雖功不可沒，卻也未能倖免。2018年上半年，各方對樓市看多的預期較強，多家房企的投資、營銷等條線依然保持擴張態勢。但進入2018年第三季度後，房地產市場熱度驟降，房企策略也由積極擴張轉爲收縮，並開始着手爲過冬做準備。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fc2932c56ce004293a7f77a88ec24610a\" img_width=\"697\" img_height=\"623\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F5039874b32b24b5d866d41b9f0fe742d\" img_width=\"698\" img_height=\"569\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F86b01dd6402b4b2fa90ac5e591a7475b\" img_width=\"694\" img_height=\"395\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E在市場由熱轉冷的快速變化期間，房企老闆與職業經理人之間的摩擦，會較以往更加明顯。市場處於上升期時，一些公司對財務及營銷管理人員提出的目標，更多着眼於規模上的擴張。當市場步入下行期，所提出的要求則變爲加快資金回籠，財務及營銷管理人員的壓力陡然之間變得更大。房企高管的集中離職，其背後或暗喻房企對未來戰略方向的轉變和調整。拋開個人的選擇，曾經靠“資源導向”謀生的職業高管註定將面臨挑戰。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2018年，讓地產人最膽戰心驚的不是漫長森嚴的限購政策，是頻繁出現的房企高管離職潮和規模性裁員潮。按照Wind數據顯示，截至2018年10月10日，共有近2000名房企高管離任，創下近5年來房企高管離職人數新高，涉及上市公司1278家。其中，A股房地產上市公司的高管離職人員超100位，包括29位財務負責人、22位集團總經理。高管頻繁離職的企業不乏萬科、恒大，萬達、龍湖、泰禾、旭輝、長實等知名房企。2018年房企高管頻繁離職，除個人職業發展原因，與當前下行的市場環境不無關聯。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E人員離職的背後，折射的是國內房地產市場拐點已至，房企在銷售壓力之下走馬換將的一種無奈，在“遠水解不了近渴”的情況下，戰略收縮、開源節流成爲企業當務之急。當前房企高管頻繁離職的原因有三。第一下半年銷售放緩，部分房企業績目標難以達成，高管離職在所難免。第二在融資難的背景下，衆多房企財務高管面臨着快速緩解企業資金的壓力，重壓之下也唯有離職。第三是個人與公司文化的直接衝突，也會導致高管離職。第四是企業高管反腐力度加強。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E高管尚且如此，更不要說基層的銷售和工作人員，以及下游企業員工了。原本離職換工作是一件平常事，然而在眼下這個檔口，這一連串的高管離職消息不得不讓我們想得更多。在中心“住房不炒”的定位下，房企生存變得艱難起來，房企各層面被龐大的焦炙和壓力所籠蓋。一方面融資難、發展難。只能通過打折促銷的方式來回流資金，維持發展，“活下去”變得艱難。另一方面房企還面臨轉型難，多元化佈局不如預期的問題。開發商的轉型仍在測試階段，多數業務並不算是真正推出的產品，同時，業內普遍缺少優秀的運營管理團隊。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E譬如剛步入2019年不久，已有兩家地產公司的內部高管因貪腐受到處罰。在行業處於週期性下行階段時，房企面臨着巨大的內外部壓力，在加速資金回籠的情況下，房企也逐漸重視內部管理，加強了在高層上的反腐力度。2019年1月12日，萬達集團股份有限公司董事長王健林在公司2018年會上表示，地產集團個別公司營銷人員集體貪腐，損公肥私。此事太惡劣，涉案主要人員已移交司法。無獨有偶，僅在2019年1月份，就有中糧置地、雅居樂兩家地產公司高管因貪腐被罰。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F966e54d9f9874dd2bc8847bc3cad1aaa\" img_width=\"557\" 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class=\"ql-align-justify\"\u003E連日來，房企高層人事離職、調整動作頻頻。2019年1月至3月15日，共有43位房企高管離職或變動，涉及企業34家。其中，共有6家房企離職變動人員超過2人以上，包括中糧地產、金科股份高管變動均在3人以上。作爲資金密集型行業，房地產市場發展較容易受到經濟大環境波動的影響，房企出現高管“離職潮”現象並不罕見。“鐵打的營盤，流水的高管。”這句在業內廣爲流傳的戲言，形容的正是房企職業經理人的高離職率。企業在短時間內出現人員接連離職的情況，並非常態。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E近兩年來，在持續的政策調控下，房企的集中度持續上升，發展環境不容樂觀。房企一方面紛紛轉型以求生，另一方面也追求內部管理的精細化，逐漸加強反腐的力度。開發商反腐的案例主要有三類。第一是從對營銷口進行查處，尤其是在房源稀缺的時候，往往會存在“一房難求”的現象，即所謂的購房需要託關係等現象。第二是對採購端進行查處，尤其是涉及到建材等領域，部分管理層謀求私利，同時導致工程質量下降。第三是對土地市場方面的管控，尤其是拿地等方面會存在各類腐敗的機會。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E據Wind統計數據顯示，2018年全年，僅A股房地產上市公司的高管離職人員就多達101位。在進入2019年之後，房企高管離職現象表現的愈發洶湧。2019年以來，共有43家房企高層出現離職或調整，6家房企高管存在接連兩人以上變動的情況，其中，中糧地產、金科股份高管變動最爲突出。2019年以來，房地產行業高管離職現象的確有明顯增多，從2018年房企高管離職的兩個因素：業績壓力、資金壓力來看，2019年的情況也不外乎以上兩點。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F3fc7f94ac7454f5ca1d085695803fd6d\" img_width=\"660\" 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class=\"ql-align-justify\"\u003E爲何近期離職潮頻現？大型房企在2015年到2018年上半年3年多的高速發展，連續翻倍增長，其實都積累了太多的內傷和損傷。房企正面臨調控與轉型，必然會剔除不合格人才，不適應新時代，新階段的人才、不符合企業文化的人才。房企發展需要現金流需要業績，誰的業績不達標，誰就會阻礙企業發展，阻礙企業發展的人，企業必然會切除。房企業績越不好，城市公司與區域公司面臨着合併的機會就越大，合併之後必然會犧牲一部分高管。某些想要再進一步的房企會“挖角”，“回家照顧孩子”爲由的請辭的高管也不再少數。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E管理層的更換、內鬥的升級將會波及一些趟雷的人。不甘平庸的人會走出去打下一片江山。無論被動剔除還是主動請辭，2018年房企高管人事變動，創造了新高點。雖然說2019年房企“穩”字當頭，樓市鬆綁的信號頻繁放出，回顧2019年1季度房企高管人事變動情況，延續18年餘溫，據不完全統計房企高管人事變動高達71餘次。這一輪樓市大轉向對房企來說無疑是一次巨大的挑戰，“離職潮”或許還只是一個開始，接下來房企或將面臨更多的“寒潮”。而房企的這一動盪，也向我們釋放出樓市正在發生轉向的信號。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E現象：中小房企破產潮\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E按照法院網站上，截止7月12日，2019年有253家房企申請破產。破產的基本都是一些中小房企。除了這些不知名的中小房企被淘汰，一些知名房企也難逃厄運。前段時間，克而瑞地新引力發佈了2018年至今，由於無序擴張和盲目多元化等多重因素，被打上“破產”烙印的21家房企名單，其中不乏全國百強房企。值得注意的是到2019年7月12日，已有超200家房地產企業發佈破產公告。通過瀏覽企業相關信息可知，破產的基本都是一些中小房企，這些企業普遍都常年飽受“增長乏力”、“融資難”等問題的困擾。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg 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class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fd607c0466ad243848bd4ceb0522d156d\" img_width=\"732\" img_height=\"449\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F346a0a316b044b31a64daa673a6aabc0\" img_width=\"732\" img_height=\"473\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg 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class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F303a383767c143b19cd06dc61ee04b61\" img_width=\"736\" img_height=\"384\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F08498ac420c74c04b1e731e008b04797\" img_width=\"734\" img_height=\"613\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E根據克而瑞地新引力發佈了2018年至今，由於無序擴張和盲目多元化等多重因素，被打上“破產”烙印的21家房企名單，其中不乏全國百強房企。據不完全統計，全國已至少有10多家較知名中小房企因資金鍊斷裂而宣告破產，最有名的當屬中弘股份。7月11日泰禾集團發佈的4億美元債票面年利率已經達到了15％，利息差別已經高達10％了，儘管泰禾集團黃其森澄清“沒有大家想的那麼嚴重”，但泰禾集團的資金鍊問題依然是市場關注的焦點。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fa5f8be167d1542859efc8372150f24f8\" img_width=\"792\" img_height=\"442\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F458db559f76145818979b72fbffe145b\" img_width=\"764\" img_height=\"461\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2018年以來，已有10家房企因資金鍊斷裂宣告破產。這些沿用傳統“高槓杆”快跑模式發展的中小型房企，正面臨着“凜冬”的生死考驗。在2018年房地產行業堅持“房住不炒”總基調，以及金融形勢去槓桿的大環境下，較多沿用傳統“高槓杆”快跑模式發展的房企在資金面上出現了明顯問題。2018年前10月，已有10家房企因資金鍊斷裂宣告破產。大部分來自熱點省市，其中，重慶4家、安徽2家、廣州1家。2018年1—10月，已有7家房企因轉型或重組而“消失”在房地產行業的排行榜中，如寶能、銀億正在轉型汽車製造業。2014年某評論員狂言，5年之後房企死掉80%，只有20%的才活着。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E5年到了，2019年，全國房地產企業少了嗎？這個數據很難找，嚴格意義上，只有統計局或工商部門有，另外也存在的很大的問題就是，房地產品牌與房地產企業數量是兩個概念，一個品牌下可能有幾百個項目公司。屬地納稅的原因，全國要求房地產項目必須拿地後註冊公司。所以這種情況下，中國房地產企業到底有多少，這其實是個謎。只能找一些參考數據。在2014年的確出現了房企的倒閉註銷潮，2015年的數據對比2014年減少了771家，如果不新增，我們簡單的算個數據，不太科學，按照這個速度，房地產企業倒閉80%需要98年。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fd9552437571643a9a5b1af2d97b10451\" img_width=\"772\" img_height=\"730\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fbafe53301c3849e8b80383bb3486aed6\" img_width=\"810\" img_height=\"417\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但2015年後，房地產企業出現了非常明顯的再次上漲現象，當年房地產企業上漲了1522家，是2014年倒閉的771家的兩倍。另外2017年數據同樣也繼續上漲了949家。統計局的數據非常滯後，目前年鑑只有截止2017年的數據，但整體看，2018年因爲行業刷新歷史記錄，所以這個數據可以預期的是還在漲。那麼這個就可以得出一個基本結論，按照過去2014-2019年這5年的市場節奏，這接近10萬家房地產企業倒閉80%，很可能需要500年。官方的數據中，1998年中國房地產產業人員是82.58萬，2017年數據是283萬。企業數量1998年24378個，到了2017年達到了95897個。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但值得關注的是國有企業大幅度減少，從1998年的7958個銳減到了943個，民營企業則從19960個暴漲到了91608個。這個數據很可能與我們的體感不符合，當然有可能是國企合作項目越來越多，獨立操盤越來越少。房地產行業在全國所有行業裏，依然是僅次於銀行金融業的行業，到目前爲止，只要不瞎轉型的房地產企業，都活的非常好，雖然沒有以前滋潤了。但看看其他行業吧。對比一下，七匹狼、美的、做房地產都有滋有味。最近的信託收緊、外債收緊，對於企業的影響遠遠沒有媒體報道的那麼恐慌。如果沒有房地產信託，信託業基本就可以宣佈關門了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E現象：房企海外瘋狂借錢\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E僅下半年過去的兩週時間，超過20家房企發佈多筆海外融資計劃，資金量高達170億美元，約1170億元人民幣。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2019年以來，房企計劃海外債數量多達104只，計劃發行規模高達2646億元。越來越多的房企選擇通過海外融資的渠道解決自己的流動性問題和資金壓力。此前，金茂和泰禾兩家房企境外發行美元債引來關注，其中泰禾債券利率高達15%，震驚業內。房企融資飢渴症一時難解。而另一方面，監管收縮美元債、地產信託融資的信號頻頻，一級市場再融資涉房地產項目始終處於暫停階段，更是加劇了當前房企的融資矛盾。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F109ae322c9bc4595b999d726e376c6fd\" img_width=\"840\" img_height=\"524\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E一邊是融資渠道變得日益狹窄，一邊是負債規模和資金壓力不斷抬升，房企通過槓桿和融資來撬動發展的遊戲，似乎很難再玩下去。房企正在用數據來解釋，什麼是資金飢渴症。7月上旬，房地產企業出海融資的計劃已經呈現“井噴”的態勢。據中原地產研究中心統計數據顯示，7月至今，超過20家房企發佈了多筆海外融資計劃，共涉及資金高達170億美元，約1170億元人民幣。而據同策研究院提供的數據統計發現，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融資共計611.6億元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E從融資渠道來看，去海外發債融資已然成爲今年的“主旋律”。據wind數據統計顯示，2019年以來，房企計劃海外債數量多達104只，計劃發行規模高達2646億元。進入7月份以來，海外美元債發行放量明顯。據民生證券統計顯示，截至7月初，中資美元地產債存量共有1627億美元。從存量規模來看，恒大、碧桂園、佳兆業、融創、綠地、萬科等知名房企地產美元債存量居於前列。整體來看，地產美元債發行主體以大中型房企爲主，儘管境外主體評級較低，但在境內地產行業資質往往較爲雄厚。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E值得注意的是，高息舉債成爲這波債券發行的主流特點。7月12日，泰禾集團公告披露稱其全資子公司擬計劃在境外完成4億美元債券，並在新加坡交易所掛牌，債券期限3年，債券票面年息15%，每半年支付一次。而除了泰禾集團之外，天譽置業、弘陽地產、新湖中寶、陽光城、中南建設等多家房企均在近期發行了數額不等的高息地產美元債新券。數據統計顯示，截至7月初，地產美元債存量中共有69只票息超過10%個券。房企海外舉債，從企業的美元融資成本看，相比之前有所上漲，分化也非常明顯，從不足6%到超過10%都有，其中大型房企的融資成本優勢比較明顯。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F3ac58a9bc83449c0a5ed97358a290454\" img_width=\"813\" img_height=\"458\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E海外融資發行的熱度高漲，實際上也是國內融資收緊的大環境下，房企不得已的選擇。目前多家上市房企的定增項目仍處於停滯狀態，而其他上市公司若融資項目涉及房地產業務，也會受到監管的從嚴審覈以及反覆問詢。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E據wind數據統計顯示，今年以來，約有18家上市房企發佈定增的預案（部分修改定增預案），但僅有新華聯1家被證監會覈准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已經被證監會受理，近期的進展也僅僅是發審委通過，尚未拿到批文。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而從證監會公開的資料看，綠地控股、泰禾集團等上市房企的定增項目尚未過會，仍處於“已反饋”階段，其中綠地控股的定增計劃已經等待四年之久，至今沒有獲得進展。監管對於房地產項目融資的嚴格程度已經從上市房企擴散到其他行業的上市公司。在近期公佈的定增項目中，不少上市公司如果定增募集的項目涉及房地產業務，則同樣可能遭到發審委的嚴格審覈和反覆問詢。在多家山市公司推動再融資項目時，監管層都會對發行人提出問詢，“補充披露公司和子公司是否存在房地產業務”、“未來是否會有開發和銷售房地產計劃”、“定增項目是否符合國家房地產調控的監管政策”等等。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E現象：房企融資渠道全面收緊\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E目前房企逐漸進入還債的高峯期。Wind統計顯示，2019年房企國內債到期數量508只，總償還量5303.02億元，償還規模同比增加28.88%。此外，2020年、2021年，房企國內債到期規模將分別達4453.51億元、6837.24億元。其中，考慮到短期債，2020年房企債券到期規模還將進一步攀升。而在幾年前，房企還發行的不少美元債，如今也逐漸漸進入還債時間。Wind統計顯示，2019年房企海外債到期數量66只，到期規模237.57億美元，到期規模同比增加30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外債到期規模將分別達297.86億美元、316.38億美元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fd22046cb3b164957aa1c61c7252724d8\" img_width=\"735\" img_height=\"448\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而爲了還錢，有房企已經拼了。7月11日，泰禾集團以15%的高利率發行了一筆美元票據，房企境外融資成本最高的項目之一。今年以來，上市房地產企業共發行了56筆公司債，累計融資金融716億元，票面利率基本在4%-8%區間，平均爲5.32%。泰禾集團給出的15%的利率，相當於正常融資利率的2-3倍。必須正視一些地方房地產金融化的問題。歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。靠投資投機房地產來理財的居民和企業，最終都會發現，其實都很不划算。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp9.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Fe5f008574a084b6996b63a84a264baa7\" img_width=\"622\" img_height=\"629\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003EWind數據顯示2019年房企國內債到期數量508只，總償還量5303.02億元。此外海外債到期數量66只，規模237.57億元。因此在這樣的情況下，房企不得不瘋狂海外發債，以新債換舊債。7月份以來已經有超過20家房企密集發佈了多筆海外融資計劃，涉及的資金有170億美元（約人民幣1168億元）。房企在國內面臨着融資難度加大最主要的原因就是國家在一步步收緊對房企的輸血渠道。在5月份銀保監會就發文要求商業銀行、信託、融資租賃等金融機構違規向房企輸血融資，包括債券和ABS。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Ff5144d450fa14a388362702dc283f907\" img_width=\"726\" img_height=\"360\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E6月初又傳出一些不斷創造地王的基金房企，例如旭輝、融創和中鐵建等企業又被重點監控。到了7月份，中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國民信託等十家信託企業又被ybjh約談。會議要求今年房地產信託規模不得超過6月末的規模。已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停。符合432的通道類業務也算房地產項目，全部暫停。可以看見，房企的融資之路一步步在被收窄，這才導致了現如今房企不得不高利發行海外債，房企海外舉債年利率都已經超過了10%。而歷年來典型房企境外融資成本分別是6.87%、5.61%、6.75%、7.15%、8.34%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E不過除了再融資審覈從嚴之外，房企面臨的融資渠道收窄的局面越來越嚴峻。爲了給房企海外舉債的熱潮降溫，7月12日，f發佈gw了《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求》的通知。上述通知對房地產企業發行外債申請備案登記提出四點要求。第一是房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。第二是房地產企業在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E第三是房地產企業發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。第四是房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E海外發債的用途的限制實際上對房企的限制較大。原本不少資金喫緊的中小房企，債務壓力大、流動性緊張，在面對國內融資渠道難以打通的情況下，向境外投資者舉債融資，似乎可以通過“遠水來解救近渴”。但是在這份發改委通知下發後，這條渠道也難以成行。政策明確了外資的用途，即只能置換未來一年內到期的中長期境外債務，這個規定是具有很強的管控效力的，這也就意味着發行海外債償還國內債、發行海外債用於流動性資金補給、發行海外債用於拿地，這三種融資用途已經被限制了。類似管控很大程度上會對近期部分房企的海外融資形成利空影響。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E而除了海外發債這個渠道之外，其他國內融資渠道也出現了不同程度的緊縮。今年二季以來，各個渠道地產融資均出現不同程度收緊，其中在境內債券融資方面，zjb點名部分拿地過於激進的房企，後續該類房企債券、ABS融資或遭到收緊或暫停。而在銀行貸款方面，部分銀行收到窗口指導，要求控制地產業務規模。此外非標融資方面，已有媒體報道稱，近期多家信託收到窗口指導，傳統的432通道類業務、違規前融業務均不得再做，下半年非標融資或進一步收緊。而引起爭議的房地產類信託項目的暫停消息發酵後，光大、國投泰康兩家信託機構先後指出，目前正在對房地產類項目募資進行餘額管控，優化結構。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E對於這一次的融資收緊，部分人擔心會不會引起房企的集體暴雷。對於部分實力強大的房企來說，融資的收緊並非就到了決定生死的程度，因爲房企融資收緊歷年來都曾經出現。例如2016年yh收緊房企公司債，2017年銀監會進一步加強銀行信貸管理以及對金融機構、信託公司的監管，2018年yh發佈《關於規範金融機構資產管理業務的指導意見》，銀行表外業務和通道業務受限等等。當時2017年房企的海外融資也是突然激增。2016年內房股海外債發行規模還在610億元，到2017年突然上升到2527億元了，2018年1-5月，也就是半年都還沒到海外債發行規模也已經上升到1847億元了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E截至7月10日，據資料顯示：2019年投向房地產領域的信託產品共發行就有3313款，總資金規模達5359億元，是信託資金流向最大的產業。而商業銀行更是房地產資金來源的最大金主，據yh年初發布的《2018年金融機構貸款投向統計報告》顯示：2018年末，房地產貸款全年增加6.45萬億元，佔同期各項貸款增量的39.9%，貸款餘額38.7萬億元，同比增長20%。而2019年一季度，我國房地產貸款再次新增1.8萬億元，佔同期各項貸款增量的31.4%，而房地產貸款餘額共計40.52萬億元，同比增長18.7%。此外公司發債是房企籌措資金的一個有力補充!各大龍頭房企幾乎沒有例外。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E今年以來，上市房地產企業共發行了56筆公司債，累計融資金融716億元。其中，票面利率多在4%-8%區間，平均利率爲5.32%，而大型房企的利率甚至在10%以上，而泰禾集團給出的15%的利率，更爲突出。房企開發利潤巨大的同時，也醞釀着巨大的風險。必須正視一些地方房地產過度金融化的問題。用事實說話，據恒大研究院的報告，2018年下半年至2021年，是我國房企債務的集中兌付期， 2019年、2020年、2021年分別有6.1萬億元、5.9萬億元、3.4萬億元的債務需要兌付。而在兌付集中期，若是出現兌付危機，或許出現的問題，就不僅是房企這個行業的，而是整個金融系統，乃至整個國家的風險了。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2019年，作爲未來十年最好一年，乍暖還寒。1月社融創新高後，地產融資愈行愈難。5月17日，ybjh下發《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知銀保監發[2019]23號文》（簡稱“23號文”），其中明確了幾類針對房地產的禁止性業務。隨後，5月底，zjb聯合有關部門，針對房地產行業“地王”現象點名十餘家開發商。同時，yh與zjh對部分上半年拿地活躍的頭部企業，限制公開市場融資。進入6月份後，受23號文影響，雖然地產信託發行規模有所收縮，但仍未達到監管預期。6月底、7月初，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E針對房企前端拿地融資，對於地產行業，政策持續收緊，尤其是針對的前端拿地融資。銀行方面，對房地產的資金支持仍被限制在滿足432前提下（編者注：所謂“432”，是指房地產項目必須具備四證齊全、30%自有資金、具有二級及以上開發資質等條件）的開發貸業務，連“個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房” “併購貸款、經營性物業貸款資金被挪用於房地產”這種不常見的現象也被未雨綢繆的事先防範。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E信託方面，對房地產債權性質融資同樣被限制在滿足432前提，通過股權投資+債權認購劣後、股權投資+股東借款、應收賬款、特定資產收益權等方式向房地產變相提供融資等行爲被明確禁止，政策精準、專業，直擊要害。如何規避監管層強調的信託房地產投資的一些限制性行爲和結構模式，以及未來的產品方向值得深入探討。此外，相關政策也提到了金融資產管理公司和金融租賃公司這類影子銀行在宏觀調控政策執行中出現的問題，進一步壓縮了此類機構的活動空間，爲日後專項查控埋下伏筆。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E政策的收緊將加速地產行業的整合，有限的資金規模將向頭部企業集中，房地產企業被迫面臨一邊四處找機構找錢、催回款，一邊着急找項目、補貨的處境，如何結合自身特點突破資金、資產瓶頸成爲衆多房企首當其衝需要解決的難題。目前，房地產企業的主要融資模式分爲4種主要形式。第一是股+債投資模式。金融機構作爲地產項目公司股東的同時提供股東借款，從而實現對地產項目的投資。第二是股權投資+債權劣後級或 “優先股權加次級債”模式。主要指信託在設計信託結構時採用優先、次級的結構化分層設計（優先劣後比爲1：1）。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E第三是資產收益權模式。即金融機構與項目公司簽訂項目收益權轉讓協議，約定項目未來特定區間內所形成的現金收益轉讓給投資機構獲取資金，該模式通常還會約定“受讓+回購”的條款。此種模式從實質將仍屬債權性質（且有相關判例支持）。個人認爲如融資主體業務涉房該模式仍屬監管限制行爲，如融資主體屬房地產企業關聯方但業務範圍無地產開發項應可操作，但也需結合當地監管機構的具體要求。第四是應收賬款或債權收購模式，該模式分爲以下三種細分類型。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E現象：中小房企生存困難\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E房企融資的困難，不僅意味着未來難以藉助加槓桿方式來擴張拿地，也可能對目前房企的經營帶來巨大的影響，房企債務壓力短期可能會進一步放大。越來越多的信號，似乎暗示着房地產過去借錢擴張、大舉融資的模式正在成爲歷史。據華南某地產商負責人表示，過去高槓杆融資時代，最高時期自由資金比例僅佔一成，但現在很難去複製過去這樣快速擴張的方式，這也造成了公司在很多城市的項目出現了停擺、甚至撤出。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F7ec76c9dabcc4d0fb8135059cfcd18a8\" img_width=\"741\" img_height=\"531\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E6月份，在一次公開談話中表示，房產企業融資過度，擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步加強，也助長了房地產投機行爲。房子是用來住不是用來炒的，歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沉重代價。房企不惜花上高成本代價進行大額融資的背後，可能也意味着企業本身的債務承壓較大。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E以泰禾集團爲例，從2019年開始，公司已經頻頻傳出資金鍊危機的消息，並通過不斷甩賣項目進行自救，5月17日，泰禾集團宣佈將向世茂集團出讓廣州、佛山、崑山等項目股權，總價爲39.71億元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E據最新年報數據顯示，截至去年底，泰禾集團貨幣資金148.95億元，但負債總額達到2112.47億元。此外，泰禾集團有19家子公司的資產負債率高於80%，資產負債率超過100%的子公司佔40%。而大型房企的壓力也不容小視。在恒大地產集團近期通過的110億元公司債券發行中，公司提出該期債券募集資金擬用於償還到期或回售公司債券、支付公司債券利息，其中包括15恒大04的86.42億元、16恆地01的48.51億元利息支付，合計擬支付規模134.93億元。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E恒大研究院數據顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額爲20.3萬億，預計將在2019~2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億。在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻背景下，房企大多隻能借新還舊，融資規模的上升實質是到期債務規模的大幅增加。爲了解決資金壓力，越來越多的房企還選擇“斷臂求生”。今年以來，包括華僑城、陽光100、上置集團、粵泰股份等在內的多家房企均選擇出售項目股權。融資收緊後，企業的壓力會越來越大，連萬科這樣的公司都說要活下去，何況市場上的中小公司。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F150657033e464eb6b34a173e76bdc6b0\" img_width=\"738\" img_height=\"430\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E2019年二季度以來，一些大型房企還能依靠銀行融資，但中小型企業的境內融資渠道逐漸遭遇壓縮，壓力越來越大，淨負債率較高、融資成本較高的房企更可能面臨更大風險。克而瑞數據顯示，今年一季度過後，從4月份開始房企單月融資便持續減少。5月份房企發債規模大幅縮水，95家典型房企境內外發債總量210.6億元，環比下降73.1%，爲2017年3月以來的最低值；至6月份單月融資已經降至兩年來的最低值，僅爲492億元。業內預測，在目前的融資環境之下，房企的單月融資額可能繼續會維持在低位。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp1.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002Ff019cd6abd194fbfb71c1fe27a9446a5\" img_width=\"738\" img_height=\"512\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E隨之，海外發債成爲不少房企保證資金的途徑，5~6月的房企海外發債雖然發行量環比是下降的，但比例逐漸上升。今年上半年，房企境內外債券類融資總額4286億元，佔2018年全年的59.3%。其中，境內發債1402億元，佔發債總量的33%；境外發債2883億元，佔比67%，相較於2018年上升了19個百分點，發債規模大。但不容忽視的是，境外債券融資成本達8.34%，較於2018年全年增長1.19個百分點。實際上，2019年上半年以來，房企新增債券類融資成本爲7.25%，較2018年全年上升0.77個百分點，普遍呈上升趨勢。境內渠道受限，海外成本攀升，對中小型企業而言壓力不容忽視。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E5月以來地產融資監管趨嚴，5月17日，ybjh下發《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知ybj發[2019]23號文》（簡稱“23號文”），要求加大對違反房地產行業政策的各種亂象行爲檢查處罰力度，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制前端融資模式的發展。5月底，zjb聯合有關部門，針對房地產行業“地王”現象點名十餘家開發商。同時，yh與zjh對部分上半年拿地活躍的頭部企業，限制公開市場融資。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E6月13日ybjh在陸家嘴論壇上發言點名房地產信貸。6月底、7月初，多家信託公司收到銀監窗口指導，要求控制地產信託業務規模。包括:7月4日ybjh對部分信託公司窗口指導。7月6日ybjh會近日針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司展開約談示警要求控制房地產信託業務增量和增速。7月9日，某地銀監局召集轄內部分信託公司董事長、總經理高層級“窗口指導”會議。明確表示，對於土地款融資業務，不得再新增。對於原已備案、已部分放款的，後續可能無法投放。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E對於已備案未投放的、新增未備案的一律不再給予備案和操作，這兩年常規操作的房地產前融，後續無法操作。結合歷次調控，信託餘下可操作的業務只有常規432信託貸款、標準化ABS\u002FABN、私募ABS、真股權基金及城市更新基金這幾類業務。約束房地產信託是房地產宏觀調控的舉措之一，有利於防範房地產市場過熱，推動信託公司更好地服務實體經濟。7月12日，fgw官網顯示，發改委發佈關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E此外，fgw指出，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。房地產信託規模壓縮已是必然。7月11日下午，市場消息稱，光大信託發佈緊急通知，截至當日(7月11日)12點，暫停所有房地產類項目募集(包括直銷和代銷)，12點後已募集的此類項目全部退款。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E隨後，多個信託業務微信羣和部分自媒體報道均放出消息稱，目前暫停房地產類信託項目的並不僅僅是光大信託，國投泰康信託也暫停了此類項目。第一時間聯繫了光大信託和國投泰康的相關負責人，兩家信託公司均回應稱“消息不實”。此輪監管的背景，在於今年房地產信託業務的狂飆。普益標準數據顯示，2019年上半年，投向房地產領域的信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。據普益標準、用益信託等研究機構發佈的信託報告，2018年6月至今，房地產信託的月度成立規模已連續13個月位居集合信託之首，系信託公司的重要支柱業務。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cdiv class=\"pgc-img\"\u003E\u003Cimg src=\"http:\u002F\u002Fp3.pstatp.com\u002Flarge\u002Fpgc-image\u002F0e092b69fc964d4a937eb14a6d1176ea\" img_width=\"730\" img_height=\"428\" alt=\"買房謹慎！今年近300中小房企破產，破產潮一觸即發？\" inline=\"0\"\u003E\u003Cp class=\"pgc-img-caption\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E此外，近年來房地產信託餘額增速較快，房地產投向佔比從2016年底的8.19%攀升到2019年一季度的14.75%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E相關研究報告瞭解到，今年以來，房地產信託在3月份達到募集規模的巔峯，4月～6月的募集規模有所起伏，但是月募集規模均在600億元以上。根據銀保監會公佈的數據，截至2019年5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額的14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。截至2019年5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。\u003C\u002Fp\u003E\u003Cp class=\"ql-align-justify\"\u003E但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。今年上半年以來，土地市場上地王頻現，與房地產信託勢頭太猛密切相關。據用益信託數據統計，2019年1~6月份，新增房地產信託募資規模接近3800億元，佔集合信託成立規模的39%。此外，自去年6月份至今，房地產信託成立規模已連續13個月穩居集合信託首位。用益金融信託研究院7月8日發佈的數據顯示，從收益率來看，今年1-6月房地產信託收益率分別爲8.33%、8.26%、8.40%、8.46%、8.23%、8.31%。\u003C\u002Fp\u003E\u003C\u002Fdiv\u003E"'.slice(6, -6), groupId: '6717032403761627660
