2018年福建省法院審理的消費者權益糾紛物業服務合同在服務類糾紛中仍佔比最大。

2018年全省法院共受理物業服務合同糾紛21085件，約佔同期全部服務類合同糾紛案件總量的90%。從糾紛成因看，90%左右案件是拖欠物業費糾紛，還有一些涉及物業服務質量、前期物業服務、物業服務區域停車位、停車費等糾紛。從處理結果看，調解撤訴率接近90%，案結事了效果較好。物業服務合同案件具有以上“三個90%”特點，主要是案件爭議不大，標的也小，大多在1萬元以下，所以大部分糾紛可以及時有效化解解決。2018年9月新修訂的《福建省物業管理條例》對物業服務糾紛存在的突出問題進行了規範，如物業費調整、拒交物業費納入個人徵信系統、小區公共廣告收入使用、小區遛狗、小區公共車位使用、專項維修資金使用、多元解決物業糾紛途徑等作出了明確規定，該《條例》於2019年1月1日實施後，對源頭上減少物業服務合同糾紛發生，以及將糾紛解決在訴訟外，將起積極作用。

明確“業委會”法律定位

近年來，業主、業主委員會與物業、開發商之間的利益衝突日益複雜、尖銳化，訴訟糾紛頻發。呈現出了案件數量增長幅度較快，收案量總體呈逐年上升趨勢；案件類型和案由高度集中，訴訟參與主體範圍廣；案件法律關係複雜，化解難度大；糾紛具有羣體性，社會關注程度和潛在影響大等特點。石景山法院在案件審理過程中發現，相關案件呈現出業主大會、業主委員會訴訟主體地位不明晰，權利行使不規範；業主個人利益與共有權益的矛盾衝突難協調；業主撤銷權權利行使不規範；業主知情權權利行使邊界不清，權利濫用需規範等問題十分突出。

對業主委員會涉訴給出如下建議：

一是明確業主委員會法律主體的性質定位爲非法人組織民事活動主體資格。

根據民法總則第四章有關非法人組織的規定，經依法登記備案的業主委員會雖不具有法人資格，但屬於能夠依法以自己的名義從事各種民事活動，具有應受民法調整的“非法人組織”民事主體資格地位。業主委員會作爲代表全體業主共同利益、監督物業企業管理運作的民間性組織，其權力基礎源於所代表業主對物業擁有所有權，代表全體業主對物業有關一切重大事項擁有決定權。故業主委員會性質應納入民法規定的其他組織範疇。業主委員會作爲執行機構和常設機構，其職權範圍應當由法律、行政法規、管理規約和業主大會決定，職權行使應遵照“法無授權即禁止”原則在授權範圍內行爲，不得作出與物業管理無關的決定和活動，不得作出與共有財產和共同事務管理無關的活動。在涉及物業管理區域內公共事物（涉及公共權益）時，授予業主委員會完全從事民事活動的主體資格。

二是賦予業主委員會授權範圍內訴訟當事人資格。

業主委員會實體法上非法人組織性質和訴訟法上其他組織訴訟主體地位，決定了其民事權利能力和訴訟行爲能力並不完全對應。業主委員會無獨立的財產和自身獨立的利益，作爲業主代表機構實施民事活動的法律後果應由全體業主承擔最終的責任。在業主委員會訴訟主體資格上，爲保障業主對小區訴訟事務的知情權，防止訴權的濫用，對業主共同決定事項涉及實體權利處分以及訴訟權利行使問題，應取得業主大會決議授權。業主委員會在職責範圍內，經業主大會授權，有權就與物業活動有關涉及全體業主公共利益事宜，以原告身份提起民事訴訟。

業主委員會參加訴訟的，應當提供依法成立的證明材料。一是業主委員會作爲原告提起訴訟，可從形式上審查起訴是否經業主大會會議或其他合法方式獲得授權，業主管理規約或業主大會決議等可概括性地授予業主委員會對特定範圍內事項提起訴訟的權利。二是審查是否涉及小區業主物業公共利益。與物業管理無關的或只涉及個別或部分業主事宜的，業主委員會無權向法院提起訴訟。三是業主委員會已經作爲當事人參加訴訟，個別業主不能再要求作爲共同訴訟主體參加訴訟。

業主委員會作爲全體業主選舉產生的代表和維護全體業主利益的自治組織，根據“法無明文規定即自由”原則，基於訴訟便利原則，爲維護小區物業管理有關公共利益事宜主張權利時，可無須再經業主授權。根據目前業主大會及業主委員會現狀，業主大會授權形式可採取：

1對授權事項召開一次或數次業主大會分別授權或集中授權；2制定管理規約進行概括授權；3書面徵求全體業主意見後進行授權；4依法進行其他授權。經業主大會授權，業主委員會在訴訟中可以承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起反訴或上訴。業主委員會根據業主公約或法律及司法解釋的規定起訴或應訴的，無需再經業主大會或業主代表大會授權。