深圳一新盤每戶捆綁3-20萬裝修費，部分房穿孔漏水業主退款難
有個問題困擾在深圳奧園翡翠東灣二期業主李先生心頭小半年：看完樓盤一期令人生憂的裝修質量，他質疑爲何不能拿回當初給開發商的十多萬裝修款，自己裝修？
近日，李先生向南都報料，稱當初購買房子時遭遇捆綁銷售。在今年2月，看到一期交付的裝修質量之後，二期業主找開發商希望要回當初交納的裝修款自己裝修，卻面臨一直難退回的困境。李先生告訴南都記者，目前面臨像他一樣問題的業主“還有三四百戶“，據其向記者提供的提交給坪山區住建局的聯名投訴信顯示，已有近130戶登記了信息。
二期業主：
一期裝修質量差，出現漏水等問題
據瞭解，奧園·翡翠東灣位於坪山區金牛東路與蘭景中路交會處，該項目分兩期開發建設，共計2472套住宅。其中項目二期1302套，目前主體工程已封頂，尚未實施住宅戶內裝修工程，計劃2020年年底竣工。
公開資料顯示，該項目開發商爲深圳市泰富華瀾灣置業有限公司。天眼查信息顯示，泰富華瀾灣由深圳市瀾灣弘盛投資有限公司70%控股，奧園集團爲瀾灣弘盛股東，但持股比例未公開。2018年4月，李先生等人在購買該項目樓盤時，銷售人員告知：不可選擇毛坯交樓，必須選擇帶裝修。李先生認爲自己遭遇了捆綁銷售。
根據現在業主提供的圖片、視頻來看，各戶裝修問題表現並不一致，主臥、次臥、衛生間、廚房等不同場景均有不同程度的穿孔、鑿穿、裂痕、滲漏等跡象，其中尤其以滲漏水情況，爲多戶業主所詬病。
根據李先生及多名業主出示的《裝修協議》文件，該文件於去年4月與商品房買賣合同一同簽署，裝修的委託方與開發商公司屬同一家公司，同時裝修款也是一次性交付。《裝修協議》文件第六條的2、3項條款規定，若裝修協議被無效、被撤銷、解除或終止的，買賣合同及其附件和補充協議同時解除；同時，“如甲方單方面終止或解除本協議，則甲方應當按照本協議裝修費總額向乙方支付違約金”。北京市盈科(深圳)律師事務所、信榮(全國)房地產律師團隊合夥人鄭博恩律師告訴南都記者，該協議中的操作確屬違規不違法的捆綁裝修。
公開資料顯示，雙合同捆綁裝修銷售此前在全國多地屢有爆出，據瞭解，由於各地限價調控措施紛紛出臺，政府部門限制新樓盤價格，使得不少開發商採取雙合同捆綁裝修費等形式來彌補房款損失。2016年，深圳《關於進一步促進我市房地產平穩健康發展的若干措施》強調，對於帶精裝修交樓的商品住房和商務公寓項目，開發商不得違背購房人的意願，強制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。
有業主告訴南都記者，當時簽署購房合同時並未考慮到捆綁裝修後可能出現的“陷阱”。“當時籤合同，都是一股腦簽了好多條款，沒有認真看，只是相信他們是上市公司，誰知道一期成品那麼差。”據瞭解，今年年初奧園翡翠東灣一期交付，部分二期業主認爲一期裝修質量差，出現“電線不套管”、“房間漏水”、“採用劣質材料”等問題，於是希望能退回裝修費，自己裝修。
有一期業主邀請第三方機構檢測房屋
南都記者聯繫到多名一期業主。一期業主簽署合同同樣是捆綁裝修形式，但繳納裝修費用爲4萬元-5萬元根據面積大小每戶不等。同時，根據多名一期業主出示的照片、視頻材料來看，二期業主擔憂情況屬實，確有部分一期房屋裝修質量出現穿孔、裂痕、滲漏等問題，目前尚有部分一期業主因爲驗樓不滿而未收樓，但該部分拒收樓業主所佔比例不明。
有一期業主告訴南都記者，因爲房屋裝修質量問題，他已邀請第三方機構出具房屋檢測報告，報告顯示，“該戶頂板出現鑿穿現象及裂痕”，該問題是由於“施工前及施工後不規範操作導致”。不過，該名業主說，開發商已承諾會繼續整改，前提是雙方簽署協議要求該檢測相關信息不能泄露。
有二期業主向記者表示，“如果對裝修滿意，當初捆綁銷售時收取的裝修費也就默認了。但現在一期裝修質量令我們擔憂，我們希望能直接退回裝修費。“該名業主稱，自今年2月份開始，大家投訴過，但不能實現退款。根據多名業主提供的資料顯示，二期每戶繳納的裝修費在14萬-20萬之間不等。根據公開資料顯示，該項目二期房間建面在78平方米—126平方米之間，計算可得裝修費在1400元/左右。
奧園集團：已出新版裝修協議
8月7日上午，奧園翡翠東灣項目操盤方奧園集團有關人士接受了南都記者採訪，奧園方告訴記者，“奧園是廣州過來的企業，也延續廣州習慣，以精裝修交付給業主，這也是響應政府‘綠色健康建築’的號召，改小業主分戶裝修由集中批量裝修、減少噪音污染等問題。”同時奧園方人士也解釋：今年2月一期還處於施工過程中尚未交付，這其中個別單位、個別照片視頻，其實不能代表整體的施工質量問題。
據記者對一期、二期業主的採訪瞭解，該項目一期於去年12月進行毛坯驗樓，部分單位已暴露出質量問題並引發二期業主關注，隨後該批業主進行一系列申訴活動；然後，今年5月底通知一期收房，同樣也有部分單位面臨裝修質量未達業主要求，導致不能收樓問題。
不過奧園方人士指出，之前他們所知道的，二期業主申訴的焦點實則在於：二期業主認爲自己繳納的裝修費高過一期10萬元左右，裝修的質料、傢俱等水準理應也高過一期。據瞭解，該項目一期裝修費在3-5萬元之間，二期裝修費在14-20萬元之間，兩者相差10萬元，奧園有關人士告訴南都記者，一期裝修費低廉是爲了進深圳打開市場，公司採取的讓利營銷策略。針對此問題，有二期業主表示，確實之前有提這類要求，但他們最後擔憂的還是裝修質量，“我們裝修款比他們一期貴10萬元左右，爲什麼質量不能比一期好呢？”
此外，對於裝修退費問題，奧園方相關人士表示該問題還需進一步溝通，“當時他們購買時也是看清樣板房交付標準後的自願選擇行爲”，而且，“合同也簽了有一年多，這是法律文書籤字生效的東西。”據南都記者瞭解，目前，奧園方已出新版裝修協議，協議特別強調：“甲乙雙方可在本協議簽訂之日起10個自然日內以書面形式向對方提出解除本協議，乙方將已收取的裝修費無息退還給甲方，雙方互不承擔違約責任。”
不過，該批投訴的二期業主表示，開發商還未和他們說籤新版協議。針對此條款，鄭博恩律師告訴南都記者，裝修協議通常與買賣合同時一併簽訂，而不是在毛坯房交付之後才簽訂，因此10日解除權是否違反公平自願原則有待商榷。
坪山區住房和建設局
已多次約談開發商 正積極搭建平臺處理
8月7日下午，深圳市坪山區住房和建設局回覆南都記者稱：近期，我局陸續收到項目二期部分業主反映的解除裝修委託協議、退還裝修款等相關訴求。我局對業主的訴求高度重視，多次約談深圳市泰富華瀾灣置業有限公司(以下簡稱“瀾灣置業”)，責成其儘快研究、拿出解決方案。同時，我局積極搭建平臺，督促瀾灣置業做好與業主溝通協商，全面、真實地掌握業主訴求，加快解決上述矛盾糾紛。後續我局將持續跟進，全力推動上述糾紛的解決，保障全體業主合法權益。
【記者手記 】
“雙合同”遊戲裏誰是贏家？
其實，無論是奧園翡翠東灣一期、二期的業主，還是開發商泰富華瀾灣及其背後的操盤方奧園集團，都是此次“爆雷”事件的遭遇者。
在接到報料後，記者立馬聯繫了報料人，即該項目業主。該名業主立馬把記者拖入一個新組建的業主維權羣，知道有記者進入後，幾十名業主紛紛湧上前來發言，一時間羣裏無比熱鬧，每個人似乎都有積壓良久的情緒。
吐苦水的不僅業主。不知奧園方從何途徑得知南都接收了此報料，當天馬上聯繫到記者希望當面解釋該問題。同樣地，奧園方見到記者也是第一時間叫苦連天，在採訪之外一直對記者掏心置腹地說：“憑良心講，我們這次真不存在收很多錢，出很次的產品。這個裝修價格對比裝修所用的產品、質料，放在全市場比較也是很良心的，而且二期業主們都還沒收樓，一切都還未確定怎麼就要退款退合同呢？”可見，從2月至今，這半年時間把兩邊都折騰得不輕。
去年深圳樓市勢頭正好，開發商爲抓緊業績，拿出了雙合同；而業主爲抓緊“上車”，籤合同時明知是捆綁裝修也簽了。一年過去了，事情發酵至此，誰也難收場。有業主告訴記者，爲了這個事情，執法部門前後來了不下10次，這次知道南都要進行報道，半個月前剛查過的執法部門又在聯繫業主，這兩天還要再次抽查。
事實上，雙合同交易在全國各地也是屢見不鮮。有行業內人士告訴記者，雙合同在現在的樓市交易上很常見，是開發商爲破地方政府限價最常用的一招，可謂是業內“潛規則”。但在網上，這個“潛規則”已經不“潛”，只需檢索“雙合同”，便有各類相關資訊湧上，有教購房者避坑的，有曝光開發商違規行徑的，還有地方政府發紅頭文件處理該類問題的，卻鮮見顧及雙合同後續糾紛的：一旦出了糾紛，這個鍋，誰來背？這個案，怎麼斷？執法部門頭都要大幾圈。這次的奧園東灣翡翠，便是活生生的例子。
“雙合同”惹得所有人一身“騷”，如若開發商藉此突破限價掙了些錢，一旦遭遇業主糾紛，品牌跌價不說，工作人員還被糾紛搞得焦頭爛額，在這個遊戲裏，只怕也是輸家一枚。
【律師說法】
合同文件屬捆綁裝修
單方面要求解除《裝修委託協議》不合法
根據南都記者出示的該項目合同文件，鄭博恩律師解釋，凡是採用“雙價格，雙合同”或者指定第三方裝修公司裝修的均爲違規的捆綁裝修。
鄭博恩告訴南都記者，所謂的捆綁裝修，根據以往的司法實踐案例來看，購房者簽訂的是購買精裝修房的合同，雖然分別與開發商簽訂《裝修委託協議》和《商品房買賣合同》，但《裝修委託協議》約定的裝修費用反映的並非真實的裝修成本，而是房價款的一部分，與購房合同約定的價款共同構成房屋的總價款。
鄭博恩認爲，在此種情況下，開發商違反備案限價政策，通過捆綁裝修變相漲價損害了社會公共利益，侵害了所有不特定購房者的合法權益，發生爭議後反而需要按毛坯房買賣合同約定，支付裝修合同遲延付款違約金，這不符合公平原則。
“此種情況下購房者單獨要求解除《裝修委託協議》不符合法律規定。判決時會支持捆綁裝修合同的法律效力，但往往判決購房者按購房合同支付裝修款遲延付款違約金，導致司法判決與樓市調控背道而馳，將引導開發商通過捆綁裝修方式突破限價令，樓市限價令將淪爲廢紙一張。若認爲具有解除的法定事由，可以對涉案裝修合同、商品房買賣合同一併予以解除。”鄭博恩指出。
採寫/攝影：南都見習記者 王鵬鈞
