本文共2816字9圖

　　閱讀需要8分鐘

　　壹丨 First

　　限競房接下來的走向，開發商們也在反思。

　　就在上週，一場「王牌對王牌」北京限競房之間的對話與探討，在門頭溝華萃西山售樓處展開。

　　有個觀點評論君還是很贊同的，那就是即便市場走低，稀缺的環境、窪地的總價、差異化的產品，具備這三點的項目，總能突出重圍。

　　比如，開盤即售罄的瀛海府，再比如，開盤一個月銷售40多億的和悅華錦。

　　華萃西山區位

　　作爲門頭溝第一個入市的限競房項目，華萃西山的市場關注度也不低，「好評與差評」的後臺，曾經接到過相關諮詢。

　　就來篇測評，一併解答。

　　華萃西山在地鐵S1號線石廠站西南側，區劃上屬於門頭溝，雖然屬於六環外，但項目到地鐵石廠站的距離，只有700米。

　　就地鐵的預期來看，華萃西山比五里坨三兄弟的前景，更爲樂觀，未來S1線與1號線以及6號線接駁，從項目到內城的地鐵通道，便會被打通。

　　地塊具體位置

　　自駕在蓮石路、阜石路等快速路的加持下，從項目到金融街，不堵車大概需要30分鐘左右。

　　這樣看來，假設依靠地鐵出行，華萃西山的輻射範圍，可以覆蓋S1沿線，以及地鐵1號線，自駕則可以延伸至海淀南側，以及豐臺北側。

　　走訪那天，評論君從國貿開車到項目，用了大概1個多小時，平心而論，周邊的自然環境不錯，空氣都要清爽一些。

　　周邊的商業和學校分佈

　　生活配套可以給到7分，社區自帶商業配建，已經建成的365plus商場，到項目有4公里左右。

　　北側1.6公里，保利大都會將投入使用；

　　東側1.3公里，人大附小京西校區；

　　南側1.6公里，戒臺寺。

　　隨着更多配套的建成，周邊的生活便利程度，評論君並不擔心。

　　不過，門頭溝有個通病，就是高壓線暫時會有些礙眼，銷售的說法是未來這些高壓線會被遷走，如果入手，建議跟銷售多問幾句。

　　另外，也建議在售樓處瞭解完相關情況後，再去項目實地轉轉。

　　貳丨Second

　　而接下來，我們來看下產品。

　　華萃西山依山而居，佔地面積8.2萬㎡，建築面積9.9萬㎡，容積率爲1.05以及1.5，先天指標條件不錯，妥妥的低密產品。

　　印象中，類似容積率的只有孫河跟五里坨。

　　首期主推的，是容積率1.5的9號地塊，產品以4到8層的花園洋房爲主，面積段在85㎡到128㎡之間，房源共計438戶。

　　項目信息

　　樣板間是128㎡的四居，就以此談幾點看法：

　　1、戶型南向整體面寬10.9米，客廳面寬4米，主臥面寬3.6米，次臥3.3米，在類似面積段的戶型中，算是中等偏上的尺度水平。

　　按照評論君的經驗，128㎡做四居，實際上是有點緊湊的，但華萃西山樣板間展示的通透度和寬敞性，都還不錯。

　　原因之一在於，餐廳在承擔用餐功能的同時，還承擔起了整個戶型的交通核，過道面積被充分利用。

　　128㎡戶型

　　這樣，空間效率更高，所以視覺上會顯得寬敞。評論君之前寫過的，綠城西府海棠130㎡戶型，其實也是這種結構。

　　2、另外，戶型有兩處比較討巧的地方，一個是玄關，另外一個是北向臥室和廚房位置的處理設計。

　　類似餐廳承擔交通核的戶型，很容易造成入戶直衝餐廳，玄關缺失的設計，之前寫過的天悅壹號126㎡戶型，就有這個問題。

　　華萃西山的處理方法是，在玄關與餐廳中間，加了一組收納櫃，這樣既能增加收納空間，又能形成玄關的禮序感，還蠻討巧的。

　　項目樣板間

　　另外，項目並沒有像很多戶型一樣，把廚房放在北向兩間次臥中間。

　　我猜原因是，如果覺得128㎡四居有點緊湊，可以把兩間臥室打通成一間臥室，但如果未來人口增加，又可以隔成四居。

　　不過，這樣廚房到餐廳的動線就被拉長，只能說有取有舍吧。

　　叄丨Third

　　3、除了128㎡四居之外，項目規劃了85㎡的三居，和95㎡的三居戶型，門頭溝很少有類似面積段的新房供應，就順便說幾句。

　　兩個戶型中，95㎡戶型房源較多，預計將推出大約200套，85㎡有大約120套，結構基本類似，但95㎡在85㎡基礎上，加了一個衛生間。

　　另外，細節上也有差異，比如85㎡戶型在客廳和主臥做了飄窗，而95㎡戶型則設計成了陽臺。

　　相信會有業主會把陽臺隔離拆掉，與原有房間合併以拓展面積；或者保持現狀，晾曬衣服，這樣看來，陽臺會比飄窗更實用。

　　左側爲85㎡戶型，右側爲95㎡戶型

　　同行的產品顧問甚至跟評論君調侃，「沒有陽臺的房子沒有靈魂」。

　　4、不過，85㎡戶型U型的廚房設計，要優於95㎡戶型，一般來講，U型廚房的使用效率會比L型廚房要高，且便於操作。

　　而且三房空間也足夠使用，95㎡戶型因爲要多放下一個衛生間，留給北向次臥的空間其實不會比85㎡戶型大多少。

　　只是，如果需要和父母或阿姨同住，95㎡戶型的第二衛生間，在私密性方面會有很大的提升。

　　項目樣板間

　　所以，評論君覺得，兩種戶型各有長短利弊，更多要看個人的需求和選擇。

　　比如，評論君的好基友就覺得，對於預算實在有限的他來說，同樣是三房戶型，如果能用85㎡的總價拿下，絕不會再多花10㎡的錢。

　　肆丨Fourth

　　最後，我們來看看競品和價格。

　　華萃西山首期推出的平層產品，限售均價51205元/㎡，以此計算，總價區間會在430萬到650萬之間，實際開盤，可能還會有驚喜。

　　周邊二手房競品沒有多少，評論君找了一圈，幾乎沒有可對標的二手房成交記錄，而類似總價的新房，在門頭溝供應也不多。

　　目前在售的，諸如翡翠長安、電建金地華宸和綠城西山燕廬，均價在6萬/㎡上下，位置稍弱的京投發展檀香府，均價則在4.9萬/㎡左右。

　　項目周邊競品

　　並且，無論是今年年初入市的檀香府，還是金地華宸、翡翠長安等等，門頭溝新城幾乎沒有小於100㎡新房戶型。

　　華萃西山的總價在門頭溝區域內，相當友好。

　　評論君注意到，華萃西山地塊，並沒有7090的政策限制，但戶型設計卻沒有做大戶型的規劃，估計也是想打一場差異化戰爭。

　　不過，以今年的行情，評論君覺得，與華萃西山形成競爭之勢的，並不止「溝」裏的改善大戶型。

　　石景山片區的五里坨三子，中海寰宇天下，以及世茂國風長安，都是華萃西山的潛在競品，或者換句話說，大家互相分流。

　　以華萃西山的地鐵交通、淺山低密以及友好的低總價，在評論君看來，還蠻有競爭力。

　　不過，實戰會比預想中，更殘酷。

　　ps：你對今年的門頭溝市場有什麼看法，也可以在評論裏留言喔。

　　e·n·d

　　核心要點提示

　　1、項目位於西六環外，西峯家園附近，地塊總用地規模爲8.25萬㎡，項目分爲三個地塊，傍山而居，首推地塊容積率1.5，另外兩個地塊容積率1.05，產品主要是四到八層住宅和疊拼。

　　2、軌道交通便利，距離磁懸浮S1號線的起始站石廠站700米，開車出行也不會太過擁堵，目前只需要一個紅燈就能上蓮石路，將來長安街西延線打通後，開車還會更方便。

　　3、小區設計和戶型是項目的優勢，超大的樓距間隔，不用擔心曬不到太陽，目前戶型有85㎡、95㎡和128㎡三種，全是明衛。其中，比較有競爭力的是85㎡的小三居和128㎡的改善四居。

　　4、項目首推地塊均價51205萬/㎡，而2017年門頭溝新房整體均價，已經超過5.7萬/㎡。華萃西山價格比周邊的檀香府相比價格稍高一點，但評論君認爲，華萃西山的開盤價格應該不會超過5萬/㎡。

　　好評差評粉絲羣已開放

　　入羣請聯繫評論君:lucky0633