原標題:龍崗區最新棚改意見稿出爐，“老破舊”不值得買了？

近日（10月16日），爲穩步推進龍崗區棚戶區改造工作，龍崗區住建局發佈關於《龍崗區棚戶區改造實施細則（試行）》（徵求意見稿），並於10月30日前公開徵求社會各界意見。

在南山、福田、羅湖這些原關內行政大區棚改新政相繼出臺後。龍崗區發佈的關於《棚改實施細則》意見稿中，對業主關心的“拆配比”、“意願比例”定了新標準。

龍崗拆遷安置補償標準“限高”，最高不超過建築面積1:1.2，該規定主要是爲了與全市拆遷安置補償標準形成統一。

同時，棚改意見稿中指出，龍崗業主可以自行申請棚改，這在深圳市內屬於首開先河的利好政策，這將大大減少拆遷矛盾，有效維穩。

另外，《實施細則》中明確規定佔地面積小於10000 平方米的老舊住宅區，可納入棚戶區改造適用範圍，但應與同一街道內的其他舊住宅區聯合申報，這無疑爲布吉、龍城等小地塊老舊小區相較密集的片區打開了一扇天窗。

棚改新政輪番面世的大背景下，“老破舊”到底值得買嗎？相信投資與自住人羣的看法，或許心中早已明朗。

劃重點

1、明確《實施細則》適用範圍，龍崗區佔地面積小於1萬㎡老舊小區，不具備納入城市更新條件，可納入棚改適用範圍。

無法獨立進行改造的零散老舊住宅區可以不納入棚戶區改造政策適用範圍。

2、拆遷安置補償標準全市統一，依據產權調換標準按照套內建築面積1:1或不超過建築面積1:1.2；

另外，獎勵被搬遷人每套住房增購不超過10㎡的建築面積，增購面積的價格按照同地塊安居型商品房的價格計收，最高不超過被搬遷房屋類似房地產的市場價格。

3、設置兩次意願徵集活動：初次僅徵集是否棚改，意願達成比例標準是95%；正式徵集明確項目概念規劃、補償原則等，通過標準比例是雙98%。

4、房屋徵收方面，棚改項目簽約率未達100%，但經龍崗區領導小組根據公告利益確需改造的，可依法啓動房屋徵收工作。

官方解讀

《實施細則》的內容，主要是明確龍崗各職能單位在棚改中的職能分工，確定棚改項目的工作程序，以便使棚改政策更具操作性。同時，在此基礎上，按照市《實施意見》第二十八條關於“各區政府應當認真研究當前棚改中出現的問題，結合轄區實際情況，積極探索棚改的新路徑和新方法”的要求，結合龍崗區實際，確立龍崗自身的棚改制度體系。

1

統一規劃制度

龍崗老舊住宅區分佈集中，對全區棚改工作提出了挑戰。如果不未雨綢繆，可能導致全區棚改項目分佈不均，數量失衡。《實施細則》建立了統一規劃制度，由我局根據全區既有建築質量排查情況，編制《龍崗區棚戶區改造建設規劃》，確定重點區域範圍及改造批次，屬於重點區域內重點批次的項目優先開展；未列入重點區域內項目原則上不能納入項目範圍及年度計劃範圍，確有必要納入實施的，須經區領導小組審議同意。

《龍崗區棚戶區改造建設規劃》實施後，可以作爲棚戶區改造計劃審批的重要依據，保證龍崗區棚改的有序開展。

2

建立棚改項目退出機制

龍崗老舊住宅區數量大，牽涉的戶數多，尤其其主要集聚在布吉和龍城片區，一旦其中某個棚改項目出現維穩事態，勢必對周邊老舊住宅區居民產生影響。因此，有必要借鑑寶安區做法，切實尊重居民的意願，在《實施細則》中設立棚改項目退出制度，以避免公共資源浪費，減少無謂的工作消耗。

所謂棚改項目退出機制，即在棚改項目推進的每一階段，設置相應的退出機制，以化解維穩壓力。具體內容如下：

（1） 準備階段：初步改造意願徵集不足 95%，不啓動棚改申報工作；

（2） 申報階段：同意改造的權利主體人數佔權利主體總人數未達到 98%，或建築面積未達到總建築面積 98%，不納入棚改計劃；

（3） 簽約階段：項目已簽約的權利主體人數佔權利主體總人數比例或建築面積佔總建築面積比例低於98%的，項目終止，調出年度棚改計劃，且3年內不再啓動該舊住宅區棚戶區改造工作（但區領導小組認爲確需改造的項目除外）；

（4） 徵收階段：簽約期屆滿後，簽約率未達100%的繼續實施項目，區領導小組應根據公共利益的需要進行審議，區領導小組可啓動行政徵收或者行政處罰。

3

適當調整棚改政策的適用範圍

龍崗區老舊住宅區主要集中分佈在布吉和龍城片區，其中有一些老舊住宅區佔地面積在10000平方米以下。考慮到政府進行棚改的規模效益以及對容積率的貢獻，擬確定佔地面積小於10000 平方米的老舊住宅區,不具備城市更新改造條件進行改造的，纔可以納入棚戶區改造適用範圍，且應與同一街道內的其他舊住宅區聯合申報（見《實施細則》第二十六條），全體權利主體應書面同意在項目範圍內異地安置或貨幣補償。

調整適用範圍是結合龍崗區實際作出的，且與棚改政策規定和城市更新規定有了有效銜接。

4

業主可自行申請啓動棚改

《實施細則》擴大了棚改啓動方式，除由街道辦依職權申請外，賦予了業主申請啓動棚改的權利。

業主申請啓動棚戶區改造的，由業委會按照《實施細則》規定的條件向街道辦申請開展前期工作；沒有成立業委會的，由社區工作站申請。

賦予業主申請啓動棚改的權利，有利於化解拆遷矛盾，降低政府工作的壓力，也符合龍崗老舊住宅區數量大，範圍廣的實際。

5

兩次“意願徵集”

權利主體的改造意願是棚戶區改造啓動的先決條件。爲最大程度地尊重權利人的意願，同時避免在權利人改造意願不強的情況下，政府部門單方面啓動概念規劃編制和摸底調查，造成資源浪費和社會不穩定因素，《實施細則》規定需進行兩次意願徵集。

第一次是初步改造意願徵集，徵集主體是業委會或街道辦，僅需徵求是否有棚改意願，比例標準是 95%，即有改造意願的權利主體佔小區權利主體總人數達到 95%及以上。初步意願徵集達到要求後，街道辦啓動申報工作。

第二次是正式徵集改造意願，徵集主體是街道辦，根據項目概念規劃、補償原則等，標準是雙98%，即有改造意願的權利主體的人數佔權利主體總人數須達到98%及以上和建築面積達到總建築面積 98%及以上，方可將項目申請納入棚改年度計劃。

問題說明

01

適用範圍

據瞭解，關於《實施細則》適用範圍，深圳市其他區的規定稍有差異：南山區與寶安區明確規定爲轄區內的老舊住宅區；羅湖區則規定爲轄區內國有居住用地及商住混合用地上，規劃功能以居住爲主導的舊住宅區；福田區則規定爲轄區內舊住宅區以及相鄰的小面積非住宅類用地。究其稍有差異的原因，基本都是緣於本區的老舊住宅區實際情況所致。

龍崗區作爲關外大區，老舊住宅區有自己的特點。因此，龍崗區的《實施細則》適用範圍，也要在不違反市棚改政策基礎上，體現龍崗實際。考慮到龍崗老舊住宅區集聚特徵明顯、用地面積低於1萬平方米的小區數量較少的特點，爲統籌規劃老舊住宅區改造，在制定老舊住宅區改造申報條件上，佔地面積小於10000平方米的老舊住宅區,不具備納入城市更新條件的，可以納入棚戶區改造適用範圍，但應與同一街道內的其他舊住宅區聯合申報。

02

職責分工

對部門職責分工，基本上嚴格遵循了市《實施方案》的規定，但有兩個例外：一是將項目概念規劃的編制劃給了街道辦負責，二是將項目專項規劃的編制劃給了項目實施主體負責。這樣做的理由在於：項目概念規劃是在街道辦二次徵集意願前必須要完成的工作，且由街道辦進行現場公示，故此由它負責編制比較合理；同樣，項目實施主體一旦確定，拆遷補償、搬遷、產權註銷及後續建設等事宜都由它負責，項目專項規劃與它和權利主體的利益息息相關，由它負責編制也比較合理。

03

工作程序

《實施意見》對全市棚改工作程序做出了簡明扼要的規定， 是目前深圳市進行棚改工作的指導性文件，對全市棚改工作具有約束力。龍崗住建局在《實施細則》中，遵循了深圳市《實施意見》的規定， 沒有進行突破或改變，只是規定的內容更具有實操性。

04

實施主體運營管理

市《實施意見》規定，區主管部門可以直接委託人才住房專營機構成爲項目實施主體，並負責人才住房和保障性住房的運營管理。但是，多年前，龍崗區政府已經出資成立了龍崗區保障性住房投資有限公司，負責龍崗區保障性住房投資、開發與運營管理。目前，該公司運營正常，對龍崗區已有的保障性住房進行管理。

鑑於此，龍崗住建局認爲，區保障性住房投資有限公司屬於區政府成立的保障性住房專營機構，其性質與深圳市龍崗人才安居有限公司一樣，均是政策性企業。既如此，可以考慮將保障性住房管理和人才住房管理分開，由區保障性住房投資有限公司負責區保障性住房運營管理，深圳市龍崗人才安居有限公司負責區人才住房的運營管理。這樣的分工互不影響，相互獨立，其運營管理也並不違背市《實施意見》的政策目的。

附《實施細則》原文

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