（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 饒賢君 “在集中式長租公寓這個領域，沒有85%以上的出租率就談不上及格，90%也算不上優秀，成熟品牌來說的話，95%應該是相對正常的一個出租率。”一位國內排名前十的集中式長租公寓CEO表示，整體出租率是衡量長租公寓品牌運營能力的重要數據之一。

相比這位CEO的標準，龍湖冠寓在2018年年報中公佈的數據似乎有很大差距，2018年，龍湖冠寓開業5.3萬餘間，整體出租率爲50.1%。

具體來說，開業三至六個月的項目出租率爲70.2%，開業超過六個月的項目出租率爲87.4%。

迅猛的拓展速度是拉低冠寓整體出租率的最主要因素，龍湖方面回覆稱，長租公寓品牌考驗的是長期運營的能力，開業3-6個月的門店處於“爬坡期”，在此期間，出租率是一個不斷增長的曲線，因此很多在2018年上半年獲取的項目集中在下半年開業，這些位於爬坡期的項目拉低了整體出租率表現。

在規模急速擴張的2018年，多位冠寓管理層離職，包括原龍湖集團副總裁、冠寓CEO韓石，原冠寓總經理王俊英等。雖然龍湖方面稱上述離職均是由於個人原因，但是擴張速度過快導致的運營滯後問題難以忽視。

這實際上也是不少分散式長租公寓面臨的問題，前述長租公寓CEO稱：“因爲分散式公寓的拓展是在各個不同的小區裏，成本和運營也都是分散的，所以如果拓展速度快，新增的房源如何快速去化，對運營能力是很大的考驗。集中式公寓則是一片房源集中管理，客戶帶看、簽約、續租等都是集中化的，去化的效率更高一點。”

而冠寓的擴張速度甚至比中小型的分散式長租公寓還要迅猛，據業內人士透露，“以租出去的房源數量來說，冠寓的規模目前應該僅次於魔方公寓，在集中式公寓領域排前三，以總的房源數量來看，冠寓的規模已經遠超過魔方公寓，在集中式公寓領域能排在前二，這種速度以一個剛剛在行業內發力兩三年的企業來看，十分驚人，畢竟魔方已經做了十年了。”

“這個生意對我們特別合適”

“冠寓分爲兩種模式，其中20%是重資產模式，這部分的毛利率在65%-70%之間，NPI/cost（物業淨收入/成本）一般在5%-6%之間，好的在6%以上。龍湖的資金成本只有4.55%，這個生意對我們特別合適。”龍湖執行董事兼首席執行官邵明曉在業績發佈會上對冠寓的盈利模式進行了拆解。

除了重資產模式，中資產模式佔到了冠寓的80%，邵明曉介紹，中資產模式即租用物業裝修後再出租的模式，“租期在10年到20年左右，龍湖租過來後，通過裝修提升再出租。從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，淨利在12%-15%。”

盈利模型看起來清晰可行，龍湖在冠寓上不斷加碼。

2018年，冠寓開業數量超過5.3萬間，而2017年，冠寓的開業規模是1.5萬間，規模增長率超過300%，同時，龍湖給出的目標是在2019年底，冠寓超過10萬間，規模增長率將接近200%。

與開業規模同步，冠寓的租金收入增幅也在大幅攀升，記者查閱龍湖2017年及2018年的年報信息發現，冠寓在2017年實現租金收入4018萬元，同比增長961.4%，在2018年，冠寓實現租金收入4.27億元，同比增長達到1062.7%。

與冠寓在2018年的爆發式增長相比，近年紛紛入局長租公寓的衆多房企大多增速平穩。

根據歷年年報信息，萬科泊寓在2017年開業間數超3萬間，2018年開業間數超6萬間，規模增長率約200%；世聯行的紅璞公寓2017年實現收入2.08億元，2018年實現收入4.06億元，收入增長比例約爲94.85%。

多位業內人士向記者表示，冠寓的增長速度將大部分玩家甩在了背後，一家國內領先的分散式長租公寓品牌負責人稱：“我們和冠寓也有過接觸，通常而言，分散式公寓的成長速度要高於集中式公寓，但是冠寓的增長速度可能把所有的分散式公寓都甩開了。”

冠寓的高速擴張還將繼續，邵明曉稱，冠寓要在2020年實現20億元以上的收入，這意味着在今後兩年時間裏，冠寓必須維持超過翻倍的租金增長速度。

前述長租公寓品牌負責人對記者表示，冠寓要實現這樣的目標，持續的規模擴張、資金注入必不可少，“簡單計算，假設冠寓維持50%的平均出租率，那麼2019年冠寓達到10萬間，其租金收入也將實現翻倍達到接近9億元，那麼到2020年，冠寓的在管間數就需要超過20萬間。”

同時，冠寓還定下了2020年實現盈利的目標，邵明曉稱，“冠寓要盈利，對運營能力、成本能力、費用管控的要求非常高，獲房成本不能超過房租的五成以上，超過五成以上還要賺錢，就需要通過增值收入來實現。”

與之對應的，冠寓需要在兩年的時間裏擁有20萬間集中式長租公寓的運營能力，這並非易事，前述集中式長租公寓CEO認爲，在10萬間之後，是一個產生質變的過程，如何把控此後的發展速度、平衡增量與品質之間的關係，將是一個大考。

被平均的“問題”

迅速地上量增規模，帶來了整體出租率不高的後遺症。

龍湖的年報數據顯示，冠寓整體出租率爲50.1%，其中，開業三至六個月的項目出租率爲70.2%，開業超過六個月的項目出租率爲87.4%，以此數據估算，開業不到三個月的項目出租率約爲30%。

前述集中式長租公寓品牌CEO對記者表示，開業超過六個月的出租率數據更具參考價值，“首先一個項目落地開業之後，不是馬上就有租客的，獲客期是必然的，其次，新落地項目第一批租客一般都會有一些問題反饋過來，這期間的退租、換租會更頻繁，這些都會影響到整體的數據。”

記者查閱了萬科、世聯行等將長租公寓作爲重點推進業務的房企年報發現，同樣是運營六個月以上的公寓項目，萬科泊寓的平均出租率超過90%，紅璞公寓的平均出租率超過92%。

據多位業內人士透露，房企主導的長租公寓品牌出租率在整個集中式長租公寓領域並不拔尖，大部分成熟的創業公寓品牌如魔方、城家、樂乎等，運營超過六個月的項目出租率大多超過95%，部分項目運營三個月即可達到90%出租率。“房企確實有開發實力，資金也充足，但是具體到公寓這個領域，他們可能還有一些欠缺，畢竟（房企品牌）只做了兩三年，而創業品牌都做了五六年甚至十年，公寓服務和開發服務不一樣，和物業服務也有區別。”前述集中式長租公寓品牌CEO認爲，在長租公寓領域，房地產開發企業需要摸索適合自己的方法和模式。

記者走訪過數家房企開發的品牌公寓，從直觀感受而言，房企旗下品牌與創業品牌的長租公寓項目相比，實際使用空間更小，價格接近，性價比相對較低。

前述集中式長租公寓品牌CEO稱，這是由於兩者之間各自優勢不同，“房企旗下的公寓品牌，設計實力要比我們更強，比如說同樣的空間，他們能夠做得更好，而我們的優勢可能是我們熟悉做哪個面積的戶型出租率更高，更受市場的歡迎。”

記者諮詢了同樣位於杭州火車東站附近一公里的魔方公寓及冠寓，冠寓的戶型中有16、19、25、28平方米等戶型可供選擇，且房源相對充足，而魔方公寓主打戶型大部分在30平方米以上，目前僅剩下三個房源可供出租，其餘均已出租。

除了戶型設計上的問題，原本在服務上應該處於優勢的房企品牌也遭遇了難題，多位業內人士向記者稱，由於進入行業的時間較短，擴張的速度又快，不少房企旗下的公寓項目缺乏管理運營人才，無法達到既定的服務標準。

一位接近萬科泊寓的內部人士表示：“怎麼在擴大長租公寓規模的同時提供充足的人才儲備，這是很多房企面臨的現實問題，人才待遇上和其他的主幹道業務很難等同，內部調整人過來都不容易，只能是新項目挖老項目的人，或者挖一些外面的人。”

因此，大多數房企旗下公寓品牌都與互聯網化平臺達成合作，以拓寬項目的獲客渠道，減少新項目的去化真空期，例如，紅璞公寓與58同城達成戰略協作，冠寓則入駐了貝殼找房。“在新項目的開業初期，這些互聯網化平臺能夠大大減少獲客成本，從而彌補人才缺乏導致的獲客困難。”

（本文來自於經濟觀察網）