導語：三大要素 土地 、 資金 、 人才 三個維度的基本要素使用邏輯明顯的失控，和以往的慣性認知完全不一樣了。

業界公認房地產行業有三個基本要素，幾乎每家房企都是圍繞着它來做文章、求發展的。

當前，隨着政府部門各種調控政策的出臺，行業再度進入震盪期。房地產二十年前的“一根筋”（拿地-蓋房-賣房-成長）發展模式已經走到盡頭。

大環境發生突變，每家企業都明顯感受到寒意，主要原因在於，房地產行業三大要素 土地 、 資金 、 人才 三個維度的基本要素使用邏輯明顯的失控，和以往的慣性認知完全不一樣了。

從資金的角度看

成本越來越高，渠道越來越少

房地產業是資金密集型行業，資金就是房地產業的血液，這段時間的調控，比如穿透式管理、嚴控表外風險、精準式投放等一系列金融政策，給業界帶來了巨大的壓力，今年上半年房企也做了很多應對，但仍然有大量房企融資成本從12%提高至20%並不斷攀高。

人艱不拆

在資金維度裏面，國家很嚴格，據筆者所知，以往房企曾有1：19的配資比例，槓桿達到極高的水平，高槓杆的其結果就是隻要能夠活下來必然是高成長。過往幾年中，閩系企業尤善此道，今時今刻，資金方面騰挪的空間已然非常有限了。當然，放槓桿不應僅僅淺薄地理解成財務槓桿，做企業運營就是個放槓桿的過程，財務槓桿不能放，就需要在經營槓桿上有所爲，也就是我們通常所提到的企業核心競爭力、軟實力、IP等等，其核心就是放經營槓桿。

從土地的角度看

目前表現爲“供給少，隱患多”

爲什麼這樣講？目前房企的土地獲取方式一般有三個：公開招拍掛、二級收併購、產城配套拿地；不難發現，如果是招拍掛拿地，那呈現出來的基本上都是地王；如果是收併購拿地，也基本上都沒有“乾淨”的地了，如果房企覺得二級市場拿到了乾淨純粹的地，那大概率是還沒發現風險所在；而通過產城模式拿地的話，幾乎沒有哪家房企覺得自己有信心能夠做好產業。

什麼情況？麪粉比麪包貴

畢竟，當下的情況是，國家政策導向是嚴厲防止房價上漲，而不再是控制房價漲幅，所以，儘管房企基於資金壓力和限價的擔憂，紛紛放棄拿地，導致了地價開始有所回落，但即便是底價拿地，很多房企都不敢入手行動，因爲現在房價嚴格管控，很大比例的部分還屬於限價房，往往房企拿到的地價甚至比房價還要高，這讓房企壓力很大，出手也相當謹慎。相信很多房企都經歷過房價地價倒掛的尷尬和苦惱。

在這樣的環境下，土地出讓環節幾乎沒有太大的彈性，以往開發商習慣嚴格控制地價占房價的成本，但“麪粉比麪包貴”的窘境讓土地的彈性空間基本上沒了。這也是一個不可忽視的失衡現象。

從人才的角度看

薪酬越來越高，流動越來越快

過往幾年中，房地產業遊戲規則發生了很大的調整，主要表現爲三個標誌性的階段：最早是全國房企學碧桂園的“雙享”機制，然後是中梁的阿米巴模式大獲成功，到最近則是福晟創造的新型合夥人機制引發業界紛紛效仿。三種模式，歸根到底都是針對人才要素啓動的空前力度的分享機制，尤其是福晟集團給合夥人20%的乾股（實實在在的工商變更股權）的做法，更是將人才這一維度的價值挖掘提升到了極致。

爲什麼會出現這種情況呢？想想其實道理也很簡單，過往二十多年裏，幾乎每家房企都是主要靠老闆和總裁等高管去獲取資源，拿到地、融到錢，然後交由項目負責人或者城市機構負責人去開發完成價值創造，但是呢，隨着近二十年來，我們的項目負責人和機構負責人幾乎都是經歷幾十項目操盤的經驗教訓的洗禮，以及這個過程中慢慢積累的區域或是地方性人脈資源的積累，這些機構負責人和項目操盤手已經在能力和資源上完成了巨大的積累，這是非常具備價值的積累。

青青子衿 悠悠我心

孤的大才 你在何方？

所以，當下房企在人才機制端的創新本質上是挖掘這部分人才這些年積累的價值，包含人脈和資源、能力等！人才激勵機制的創新，象徵着房地產業從過往近二十年的以地爲核心，並單一靠企業家或者少數幾個高管的發展模式，全面轉移到以人爲主驅動力的路徑上，這本身就是個進步，非常的進步！

但從另一方面而言，現在很多房企在抱怨： “人才越來越貴，流動越來越快，工作沒多久就敢報個天價薪資要求，沒幾天跳出去大漲薪酬……” 房企在人才激勵機制這個維度的彈性也逐步被消化掉了。

確實，人才機制的放開，也帶來了人才的浮躁，成爲房地產行業發展的另一個桎梏！

整體來說，

土地也好、資金也好，人才也好，房企的這三個基本生產要素，對於做傳統的住宅開發業務來說，每個維度領域內可以操作的彈性空間越來越小。由此不難看出，行業降維，大勢所趨！要想有效應對，開發企業需要走出慣性舒適區、突破自我桎梏！

不逃出房間，

你永遠不知道世界有多大！