摘要：按照地塊出讓的要求，地塊範圍內配建社會租賃住房建築面積應占規劃商品住宅的15%與規劃社會租賃住宅面積之和，合計不大於156464平方米。從公告來看，在出讓的地塊面積中，住宅建築面僅爲20.01萬平方米，佔總建築面積的18.12%，且絕大部分都是社會租賃住宅用地。

原標題：上海徐匯巨無霸地塊出讓：百萬平米建面，保證金高達65億元

來源：澎湃新聞

12月24日，上海土地市場掛出一宗位於徐彙區的巨無霸綜合地塊，總建築面積近180萬平方米，僅參拍的保證金就高達65億元。

預申請人需繳納65億元保證金

根據出讓公告顯示，這宗地塊中包含了徐彙區黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內xh130C-02等28個地塊，位於徐彙區斜土街道106、107、108街坊，四至範圍：東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路（地塊四至範圍以附圖紅線爲準）。土地用途爲商辦、餐飲旅館業、文體、商品住宅、社會租賃住宅、廣場用地。28幅地塊將以整體一次性的方式出讓。

值得一提的是，公告中提及，預申請人需要繳納的全額保證金金額爲65億元。本次預申請報名截止時間爲2020年1月16日，將於2020年1月19日發佈預申請結果公告。

目前，該地塊的出讓底價保密。但按照上海以往土地競拍的準則來看，保證金一般爲起始總價的20%，照此推算，地塊起始總價可能約325億元。

有開發商對澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，“這麼大體量和高價的地塊，一家開發商很難吞得下，最終應該是兩家或者三家聯合體一起拿地。而且從地塊性質來看，住宅佔比不高，地塊定位是以爲金融產業和企業機構量身定製的，包含商業、酒店休閒文化等綜合性功能。總體來說，以住宅開發爲主要業務的地產商對這塊地會謹慎。理想狀態是聯合體中同時有擅長操盤商業和住宅的開發商。”此外，前述人士提及，由於項目是綜合性質，要求的沉澱資金量大，快週轉、快速回款的開發商不太可能會對這類項目感興趣。“國企和金融機構合作拿下項目的可能性會比較大。”

易居企業集團CEO丁祖昱表示，該地塊有自己的獨特性，比較完整且體量非常大，相信政府跟目標對象前期是有充分而長期的溝通，不是單純價高者得的問題。丁祖昱透露，意向參拍者可能是兩家世界五百強的聯合體。

文件顯示，此次擬出讓土地面積約爲323664.6平方米，建築總面積約爲1797049平方米，地上計容建面爲108.7萬平方米；地下建築總面積不超過71萬平方米，其中地下商業面積不超過6萬平方米。

目前上海最高價的地塊是中民投在2014年獲得的董家渡地塊，董家渡地塊的出讓面積爲12.67萬平方米，當時參與競拍需繳納的保證金爲49.6億元，起拍價248.05億元，最終成交價248.5億元。

而此次出讓的徐家彙地塊，無論從地塊出讓面積還是保證金繳納方面都遠超董家渡地塊。目前已有包括萬科、融創、綠地、旭輝、保利在內的開發商已進入徐匯濱江。

配建租賃住宅不小於1187套，租約原則不超過6年

從公告來看，在出讓的地塊面積中，住宅建築面僅爲20.01萬平方米，佔總建築面積的18.12%，且絕大部分都是社會租賃住宅用地。其中，純住宅用地僅有一宗，爲xh130G-03地塊，土地面積爲9291.2平方米，容積率爲2.5，計容面積23228平方米。另一宗編號爲xh130G-09的地塊中，商品住宅計容面積約爲6329.416平方米。而且，文件要求住宅中小套型比例不小於住宅建築面積的70%。

按照地塊出讓的要求，地塊範圍內配建社會租賃住房建築面積應占規劃商品住宅的15%與規劃社會租賃住宅面積之和，合計不大於156464平方米。按出讓年限持有。租賃住宅總計不小於1187套。

出讓文件提及，該社會租賃住宅嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用於出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業並持續出租運營。由受讓人建立統一的管理及服務平臺，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、羣租、閒置及其他違反相關規定的行爲。 租約原則不超過6年。

租金方面，房屋租金應在租賃管理要求中明確，租金價格可根據市場租金水平情況適時調整。配套設施的租金價格參照市場執行。

除了要配建租賃住房之外，還需在地塊範圍內配建保障性住房，建築面積應占規劃商品住宅的5%，計1478平方米，集中配置，並按規定無償移交給徐彙區住房保障機構。

另外，地塊全裝修住宅建築面積應占住宅建築面積的100%以上（包含保障性住房）。

根據出讓文件規定，受讓人須按出讓年限持有地塊內包括地上、地下100%商業，60%辦公，100%文化體育。

值得注意的是，雖然該地塊項目的定位是形成世界級金融產業發展平臺，比肩外灘和陸家嘴。但有開發商表示，這宗地塊的開發壓力會非常大，有開發商分析，“要求商業全部自持、辦公自持60%，另外，租賃住房這種屬於投入大，回報週期長的項目，對於受讓者的資金鍊有着高要求。”

責任編輯：張恆星 SF142