房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，而買受人爲此支付相應價款的行爲。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，並必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既是確立房屋買賣關係的必要程序和憑據，也是日後處理房屋買賣糾紛的重要依據。

實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那麼，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：

1、無民事行爲能力人所簽訂的房屋買賣合同。

根據我國《民法通則》的規定,無民事行爲能力人由其法定代理人代理實施民事行爲,因此,無民事行爲能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無效合同。

2、 限制行爲能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。

限制行爲能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動,他們進行房屋買賣應當由其法定代理 人代爲簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行爲能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效。

3、以欺詐爲目的簽訂的房屋買賣合同。

這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段,致使對方當事人發生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。

4、以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。

指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。

5、乘人之危簽訂的經濟合同。

是指一方當事人乘對方處於危難之際或利用對方的迫切需要,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。

6、雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。

是指雙方當事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利益簽訂的合同無效。

7、當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同,又無據可查的,亦認定爲房屋買賣合同無效。

預售合同（期房）和出售合同（現房）區別：

購房合同一般包括商品房預售契約（期房）和商品房買賣契約（現房）兩種。

二者區別在於：

預售合同在商品房預售時採用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款後，可直接辦理過戶手續。

商品房出售合同適用於商品房現居（竣工驗收合格取得房地產權證的商品房）銷售。

因此，如果是現在籤的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續。

購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1、甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等；

2.、房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；

3.、付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

4、交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；

5.、質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建築正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；

6.、產權登記和物業管理的約定；

7、保修責任；

8.、乙方使用權限；

9、雙方認定的爭議仲裁機構；

10、 違約賠償責任；

11.、其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：

1、購房合同的各項內容要儘可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互衝突，尤其是不能與國家的政策法規相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應是項目立項批准文件的投資建設單位，也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同，簽字人應是法人代表本人，或公司章程上授權的主要負責人。

2、合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯繫在一起，以免日後有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如××市××區××街××號××花園××號樓××層××房。 房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建築面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建築面積計價還要標明使用率。

3、房屋的檔次和裝修標準一般採用附件形式附在購房合同之後，這一內容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、內部設施的種類、負荷標準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什麼程度。

4、其他如付款方式、產權保證等都應詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業管理單位的產生辦法或具體的物業管理單位以及物業的收費標準，並對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明確規定。

5、違約責任的約定一定要對等，否則最終喫虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括：

（1）簽訂認購書後，購房者不買房或要求換房，開發商不賣房或要求換房；

（2）購房者不按期付款；

（3）開發商不按期交房；

（4）面積變動超過約定幅度；

（5）房屋裝修標準、質量不合要求，保修不到位；

（6）產權過戶手續不全或不能按期辦理。

預售合同特別注意：

1、合同有沒有標明房屋面積的使用率和誤差率。

很多人認爲，花多少面積的錢，就能用多大的面積，這是不正確的。投資者購買的不僅是建築面積，而且要包括按比例分攤的公用面積，如樓梯、走道、電梯間等。你花了一百平方米的錢，而實際上歸你私人用的可能是七十幾平方米，也可能只有六十幾平方米。房屋的實用率必須事先清楚，否則交樓時就會產生本來可以避免的麻煩。 購買預售房屋除應注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因爲設計施工圖與建成後房屋面積存有誤差是不可避免的，根據《民法通則》自願、公平、等價、有償的原則，此條款應如此表述“誤差在3％之內（含3％），視爲正常誤差，但誤差部分應按實際面積和合同中規定的單價重新結算；若誤差超過3％，則視爲賣方違約，賣方應承擔違約責任。”同時還應注意，在條款中應有細項約束髮展商不得隨意加價，而且房價中不應包括其他各種不合理費用。在合同中明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額、銀行按揭的年限等。熱水、煤氣開通的時間等問題也常常容易被購房者忽略。

2、合同有沒有建築及裝修質量標準的細則投資者因爲購買的是期房，而不是現房，所以買房時看到的是圖紙。建成後，外牆是什麼材料什麼顏色，內牆是紙筋灰還是已刷好白塑料漿等等，如果只憑發展商口頭一說，是不能成爲你們約定的受法律保護的內容的。因爲我國的法律規定：只承認書面合同，不承認口頭合同。房屋建成後的面積與其圖紙面積完全一樣的情況，是不多見的。前者比後者大，你需補錢還好說；後者比前者大，合同上又沒有約定，讓發展商往回退錢就很麻煩了。如果合同上沒有具體的裝修標準，很可能你接收入住時收到的只是一個空殼子。

3、有沒有對附屬配套設施的有效制約條款。

一般來說，凡出售公寓小區或別墅小區的，發展商都許諾有若干配套設施，如健身俱樂部、網球場、游泳池等。如果樓宇出售情況不好，這些配套設施往往會遙遙無期。合同中如果沒有對此種情況規定有效的制約條款，你也只能無可奈何了。

4、合同有沒有規定發展商延期交房的具體罰則。

樓房建造過程中可能會遇到許許多多不可預見的困難，如資金、材料、施工等，從而延誤交工的日期。對此沒有具體的罰則，不僅可能打亂你的計劃，而且侵犯了你的合法權利。因此，你有權利獲得經濟上的補償。這類條款應當是購買期房合同中的必備條款。

5、有沒有樓宇物業管理的條款及其收費標準不少期房預售合同在簽字時都沒有物業管理條款，更沒有收費標準了。等搬進去以後，往往會與物業管理公司在具體條款、收費標準問題上爭執不休。少數開發商故意不在籤合同時籤管理公約，是想以既成事實脅迫投資者，從而達到收取高額管理費的目的。大部分發展商是不懂物業管理的必要性，想在銷售房屋中圖省事。等你收樓後開發商也想起要搞物業管理了，每月每平方米收你十幾元，也不是個小數目了。