相對於住宅，商業地產的流動性及回報率更好，也不像住宅一樣頻頻受到政策影響，所以部分投資者轉戰商業地產市場。

　　在商業地產領域裏，還經常會提到一句民間諺語叫“一鋪養三代”。

　　值得投資的商鋪，就是名副其實的“一鋪養三代”；但如果挑選不好，花大價錢買的商鋪最後也可能變成雞肋。

　　那麼商鋪應該如何挑選？有哪些注意事項？今天我們就來一起梳理下~

　　☆商鋪選址有何技巧？

　　首先要說，沒有什麼攻略是放之四海而皆準的，要結合經營性質、品牌、資金情況等多方面綜合分析，咖姐爲大家整理出了一些簡單的攻略供參考：

　　【選客流量大的地段】

　　只要是涉及到樓市的物業形態，地段一定是最重要的，商鋪尤其如此，一定要選在客流量大的地段。

　　首先，大地段要優越，位於繁華地段或者是規劃好、配套成熟的地段，以方便吸引消費者。

　　小地段也要好，購買沿街式的商鋪，若爲東西走向的街道，則應選擇坐北朝南的店鋪；若爲南北走向的街道，則應選擇坐西向東的街道，盡最大可能使店鋪處於十字路口的西北角位置。

　　同時，丁字路口和三岔路口也是開設店鋪的絕好地段。交通不便的地方以及盲區一定要避開。

　　此外，雙邊鋪也比單邊鋪更理想。兩邊都是商鋪更能聚集成市，且逛街通常的習慣是“左顧右盼”，單邊鋪容易讓消費者感到疲勞。

　　[“金角銀邊草肚皮”]

　　“金角”指的是街角，“銀邊”指的是街邊，街角與街邊是店鋪位置的首選，這些地段客流量大，駐足時間長。

　　而“肚皮”指的是整條街的中間地段，這些地段客流較爲分散，購物的興致也被前面的一些商鋪所沖淡，且不易於會聚人流，行人行走時間也長，並不是理想的開店場所。

　　【樓層選低不選高】

　　很多顧客因購物時間過長導致體力欠缺或趕時間等許多原因，不願意選擇那些樓層較高的商鋪購物，所以通常低層店鋪能比高層店鋪帶來更多的利潤，所以樓層的選擇也是選址需要注意的一個重要因素。

　　【學會“抱大腿”】

　　這是選店鋪的一個捷徑，就是將店鋪開在著名品牌店鋪附近，可以省去自己選址的麻煩，也不用擔心客源的問題，還能沾這些名牌的光“撿”來些消費者。

　　【其他選鋪因素】

　　除了地段、選址外，還有一些因素需要考慮：

　　一是開發商。步行街、商場是由開發商完成的，具有豐富經驗的知名開發商在宏觀的投資眼光上通常高於普通開發商和投資者個人，爲投資減少了一些顧慮。

　　二是物業。物業管理得好不好，不僅意味着經營者是否順心，整個商業項目的氛圍和服務水平能否留住顧客的心，也是商業長久發展繁榮的前提。

　　三是店鋪縱深。業內通常認爲店鋪縱深的黃金比例是1:2，即門的寬度是店鋪深度的兩倍，這樣能使店鋪本身的採光效果好，展示面積更大，進出也更爲方便。不過這個縱深比也不適合所有情況，要具體問題具體分析。

　　☆商鋪購買要注意什麼？

　　【購買一手商鋪必須實地考察】

　　投資者需要了解該片區的消費能力，人流量是否充足，纔可決定是否值得購買。

　　因爲前期全都是靠開發商的講解宣傳作爲參考，一定要實地考察、多方求證，確認客流、消費羣體、周圍的配套設施以及目前租金水平等，以免入手的商鋪交房後出現長期無人承租或者租金過低的情況。

　　【二手商鋪要注意稅費】

　　如果是在二手市場上購買商鋪的話，出讓方繳納的稅費較多，總計爲本手買賣合同價與上手買進合同價差額的50%左右。

　　一般個人出售商業地產，會要求淨到手價，即出售該房產所產生的一切稅費都由買受人承擔。因此，買受人購買商業地產，要對承擔的稅費心中有數，不要超出自己的預算和承受能力。

　　【別忘了權屬調查】

　　要查清賣方資格購買商業地產，需要對商業地產進行權屬調查，驗看房地產權證原件、交易出具的房地產產權調查信息、房地產權利人的身份證明文件等。如果不是房地產權利人本人，則應出具有效的委託證明。

　　【問清有無租賃】

　　還需要問清楚有無租賃，如果該商業地產存在租約，則應要求出讓方提供租賃合同，並提供承租人放棄優先購買權的證明文件。

　　按照目前國家法律的規定，承租人在同等條件下有優先購買權，未取得承租人放棄優先購買權的證明文件，則承租人可以向法院主張同等條件下的優先購買權。

　　【提前弄清楚管理費】

　　商業地產的物業管理費用一般較高，如果該物業長期閒置，則會產生較高的物業管理費，有可能超出房產買賣所留的尾款。

　　爲防範此類情況產生，在簽署合同時應保留足夠的尾款（即在房產交接後支付的款項）以覆蓋出讓方應支付的費用（包含物業管理費、房產出租的租金及押金等費用），從而保證交易的順利進行。

　　綜合：南方房產 | 房天下 | 聊宅

　　整理：中原大咖

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