“鎂刻三人行”主題對話：放寬或取消落戶限制帶來的城市更新機會
近日，國家發改委關於印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，明確要求繼續加大戶籍制度改革力度，實現“常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高1個百分點以上”；加強城市基礎設施建設、支持特色小鎮有序發展、深入推進城市羣發展。
值得注意的是，在加大戶籍制度改革力度方面，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制。
通知指出，按照統籌規劃、合理佈局、分工協作、以大帶小的原則，立足資源環境承載能力，推動城市羣和都市圈健康發展，構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮化空間格局。同時，統籌優化城市國土空間規劃、產業佈局和人口分佈，提升城市可持續發展能力，建設宜業宜居、富有特色、充滿活力的現代城市。
這一舉措無疑將加速國內的人口流動，引起人口分佈的集聚，甚至會觸發房地產市場的波動。在此過程中哪些城市將會受益？是否會給城市更新帶來機會？在城市更新過程中，哪些因素佔據了主要推動作用？對於房企而言，在城市更新過程中會有哪些全新機遇？長租公寓及共享辦公等新業態在城市更新中會有哪些機遇和挑戰？
爲此，《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）地產版塊的對話欄目——“鎂刻三人行”本期特別推出主題對話：放寬或取消落戶限制帶來的城市更新機會。
參與嘉賓：NBD：《2019年新型城鎮化建設重點任務》將加速國內的人口流動，在這個過程中哪些城市將受益？是否爲城市更新帶來新的機會？
張鵬：據發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，提出繼續加大戶籍制度改革力度，其中超大城市與特大城市要調整完善積分落戶政策，全國超大城市包括北京、廣州、上海、深圳；特大城市則包括武漢、重慶、天津、成都、東莞、南京、鄭州、杭州、長沙、瀋陽等10個城市。
而城區常住人口300萬~500萬的Ⅰ型大城市，全面放開放寬落戶條件，取消重點人羣落戶限制。I型大城市則包括西安、哈爾濱、青島、長春、濟南、大連、合肥、昆明、太原、廈門、南寧、蘇州、寧波等13個城市。
城區常住人口100萬~300萬的Ⅱ型大城市，要全面取消落戶限制，II型大城市則包括烏魯木齊、石家莊、福州、珠海、蘭州等65個城市。
以此推斷，武漢、重慶、成都、南京、杭州等地可放寬落戶門檻，青島、長春、濟南等城市則可全面取消重點人羣落戶限制，而烏魯木齊、貴陽、石家莊、福州、南昌、珠海、佛山等地則可全面取消落戶限制。
對於人口不足，而經濟發展與產業發展卻具備一定的優勢，未來I、II型城市中，將有一大批城市有發展潛力。而具體哪個城市需要看一城一政，比如，石家莊已經開始“零門檻落戶”，比如杭州、西安可以大專生直接落戶。
韓瑋燁：該政策實際上是對市場化人口流動的確認。改革開放40年來，在市場化的調節下，人口逐漸向經濟發達地區流動。主要集中於三個區域，即以北京、天津爲核心的京津冀；以上海爲核心的長三角；以深圳、廣州爲核心的珠三角，現在稱爲大灣區。
城鎮化進程中，很多在大城市打拼的人，人名義上還是某個小縣城的人口，但其實他的生活、家庭其實早就屬於在大城市了，此次放寬戶籍政策，對於這部分正常市場流動的人口來說是極大的利好，可以將這部分人羣在大城市中平等地享有的教育、醫療等資源。
此次政策更多利好的是省會城市和經濟比較發達的二線城市。由於一線城市的人口疏解政策，預計在政策實施後，流動人口會偏向省會城市和經濟比較發達的二線城市，具體來講比如西北的重鎮西安，西南的成都、重慶，東南部的南京、杭州、蘇州等。經濟發達又宜居的城市例如廈門、寧波等也會利好較大。
城市的規模不可能無限擴大，人口持續流入經濟已經相對發達的城市，就對城市更新提供了機遇。
話題2：房企如何把握城市更新帶來的機遇？NBD：城市更新過程中，哪些因素佔據了主要推動作用？房企如何把握城市更新帶來的機遇？
張鵬：城市是一張很大的餅，不同於做一個項目，需要各方資源的配合與支持。
政策方面，各地都在做城市更新改造，但是推進程度不一致，政府的信心與整體規劃會對城市更新起很大的推動力。而在具體工作上，除了開發安置項目、舊住宅區修繕外，現在也更多元化。
資產方面，不管是資金風險，還是長期的運營過程，單一企業力量有限。例如存量改造，涉及到物業持有方與產業運營方，在資產方面更多的融合與合作。基於互聯網+地產上下游產業鏈和金融機構的資源，真正實現產融結合。目前國內基於長租公寓REITz私募已經發行成功，更多的工具與手段可以把資金吸引到城市更新的項目中。
此外，還有IP孵化，未來所有的流量都是，不管是通過外部引進IP，還是內部孵化IP，最終都是更新整體城市的活力。再如數字科技，科技的進步，一定催生城市的轉變。
人口僅僅是衡量一個城市價值的一方面，房企要佈局某座城市還要考慮其整體屬性，如當代的投資模型是：採用區域局部，集中在城市羣。
投資區域上，秉承3+13+M的投資佈局策略。3是指聚焦三大城市羣，即京津冀城市羣，長三角城市羣、珠三角城市羣。13是指持續重點深耕的13個二線以上、二線及準二線的城市。M是指機會型進入滿足當代置業新進入城市投資標準的三四線城市。
韓瑋燁：有很多學者探討過城市更新到底是什麼，國外的提法爲urban renewal，但我認爲城市更新更應該被稱爲urban redevelopment，實際上是一個再開發的過程。
城市和人一樣，同樣有着吐故納新和新陳代謝。其實城市更新更多的是指大片區的，比如棚戶區改造、舊城改造等。但目前我國城市更新更多的是表現爲某棟具體建築的更新，我們將其定義爲城市微更新。
中國房地產經歷了20年的發展，存量市場逐漸替代了增量市場。在存量市場下，隨着時間的推移和經濟需求，一些已有建築的功能需要被重新塑造和更新，這就爲城市微更新提供了機遇。
需求升級是微更新的一種內生動力。人們對美好生活的嚮往要求城市功能的更新。例如從前的百貨商場就能滿足需求，而現在人們需要更加時尚便捷的購物中心。人們對城市的交通功能，社區規劃的功能、消費的功能、教育功能、就業功能等要求都發生了變化，這就爲存量市場的升級提供了推動力。
其次是城市產業升級，促成了城市微更新。例如曾經很多沿海城市以三來一補的貿易爲主導，而現在我們早已進行了產業升級，早先留下的舊產業的空間，需要進行適應新產業的改造。同時建立在舊產業之上的工作生活模式也進行相應改變，帶來了城市功能的變化，這個過程中也催生了諸多新業態，如共享辦公、長租公寓等。
城市和人一樣，同樣有着吐故納新和新陳代謝，在人口流動更加自由的今天，在房地產市場逐漸進入存量時代的當下，城市更新成爲房地產行業轉型的新機遇，也是新的挑戰。
羅意：城市更新令生活更有“品質”。有機構報告顯示，高校畢業生求職首選的城市前十五名裏，一線城市佔比爲39.06%，而二線城市佔比則高達56.36%，成都、杭州、武漢等新城市逐漸成爲高校畢業生找工作的新寵，這在很大程度上體現了當下的年輕人對生活的態度。
話題3：存量時代房企如何參與城市更新？NBD：在房地產存量時代，房企如何參與到城市更新中去？房地產金融如何創新？長租公寓及共享辦公等新業態在城市更新中會有哪些機遇和挑戰？
張鵬：每家企業都對於城市更新有不同程度上、語境上的理解。
從社區的角度，全生命週期更新城市生活。建築有生命週期，居民也有全生命週期。居民全生命週期上，完成配套設施、社區文化建設、生活服務、社羣建立等等，使得住區可以爲城市做出貢獻。
例如在共享辦公領域，當代置業旗下倍格創業，目前在北京、上海、西安均有項目落地。在上海中山公園附近有一間建於50年代的上海原軍事船舶711研究所，也是一座13000平方米廢棄老船廠。倍格利用老舊的磚牆、裸露的管線、復古的木質傢俱，以及富有設計感的LOFT分層，打造全新辦公環境，使其變成擁有1250個工位的聯合辦公空間。
韓瑋燁：房地產本身是和金融緊密結合的行業，但在增量市場中，金融手段的使用多是加槓桿，創新之處並不多。然而在存量時代，金融創新的手段將會更加多樣。
資產證券化其實就是和不動產資產管理相配套的金融創新手段。在存量時代，房地產行業才真正開始關注資產價值提升本身，通過運營管理運營創新，包括一些信息技術的創新，來夠來真正實現資產價值的增值。然後通過證券化的手段，例如未來公募REITs等金融手段的創新，讓消費者分享資產增值的利益。
資產證券化的核心是令資產脫離企業信用主體，單純依賴獨立的資產，通過運營資產來產生收益。舉例來講，哪怕是擁有該資產的企業破產了，只要該資產運營正常，那麼REITs的投資者依然可以獲取收益。
所以，這就對資產運營的服務水平提出了較高的要求，只有服務提升了，資產才能夠持續升值，產生收益。存量時代的核心就是服務，在服務中創造價值。
羅意：房地產市場在由增量進入存量時代過程中，盤活存量市場是政策引導方向之一，2017年《住房和城鄉建設部、國土資源部關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》規定：鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施後改造成租賃住房，按年繳納土地收益。
存量市場中長租公寓所佔份額在擴張。其實在存量市場方面，二線城市更有競爭力，因爲二線城市相對年輕，存量資源更優質，長租公寓在這些資源內佈局會更便利。
長租公寓的品質在提升，與此同時租客的需求也在升級。
在市場、政策、資本等多重因素的助推下，長租公寓取得了迅速擴張，但一些長租公寓租客在不知情下就背上了一筆貸款債務，2018年底更有一些長租公寓相繼暴雷，種種長租公寓行業中灰色的金融手段開始浮出水面。
長租公寓是個長期的事業，不能掙快錢。租金貸應是金融手段中的補充產品，不應該構成一個根本的產品，如果靠租金貸去推發展是沒有前途的。因爲租金貸的來源多是P2P，規模都很小，資金要求快速高額的盈利，這和長租公寓的行業特徵是不相符的，是典型的短貸長投。
但是金融行業還沒從狂熱當中完全轉過來，還是追求快錢。其實到了整個行業都要開始精耕細作的時候，希望金融機構迴歸到它的金融的屬性上面，給長租公寓行業以時間，不追求快速高額的回報，使這個行業真正服務於民生。
目前已經有了這樣的轉變，一些政策性的金融資金已經進入到了這個領域，很多資本已經穿透到底層資產和資產本身的經營情況上面。公募REITs等金融工具也將面世，相信長租公寓行業的金融環境會朝着樂觀的方向轉變。
有資料顯示，美國專業化租賃機構在租賃市場的佔比爲60%左右，日本則高達87%。而在中國，長租公寓行業目前佔整個房屋租賃市場的比例不足3%，仍有巨大的成長空間。
未來長租公寓行業會平穩的上升，不會出現斷崖式的波動。5年後再來審視這個行業，你一定會發它現長足的進步。
每日經濟新聞
