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　　壹丨First

　　之前盤點南城黃村版塊時，不少粉絲留言，點名要看和悅華錦的項目測評，既然羣衆呼聲這麼高，那就寫一篇。

　　慣例，先看區位。

　　和悅華錦的位置，在大興區博興八路與興海一街交叉口西南側，環線上在東南五環到六環之間，版塊屬於亦莊。

　　提到亦莊金茂府，大家可能對區位更熟悉，和悅華錦，就在亦莊金茂府西南側，而一街之隔，是去年引發關注熱度人大附地塊。

　　項目區位

　　和悅華錦的區域環境，可以給到7分，寫「亦莊三國殺」時，評論君提到，亦莊的「新城感」十分強烈，完全不是南城髒亂差的刻板印象。

　　同樣是大興區，黃村和亦莊的感覺就不一樣，最直觀的，亦莊的街道更整潔，也更寬敞。

　　這要歸功於亦莊經濟上的強勢：不缺錢。

　　評論君好奇，搜了下2017年亦莊的GDP數據，去年亦莊的GDP是1330億，而2020年的GDP目標計劃是2000億。

　　什麼概念呢？北京除了海淀、朝陽、西城、東城四個區，再排就要排到亦莊。

　　亦莊一角

　　整個南城，新宮之外，評論君很看好亦莊。

　　之前也屢有提到，亦莊規劃很明確，路東區主攻高新技術產業，河東是商務區，河西屬居住區，互相配合，各司其職。

　　和悅華錦，在亦莊河西居住區，評論君覺得，除了地鐵暫時是痛點外，學校、醫療和公園配套，都可以給到不錯的分數。

　　項目北側700米是亦莊實驗小學，西南800米是人大附；

　　西側和南側的93、97號地塊是公園用地，西北2.5公里，是南海子公園；

　　東北5公里，同仁醫院南區，而西北1.2公里，是東方醫院南院區。

　　商業方面，日常消費可以共享亦莊金茂府的底商配套，週末休閒，可以去剛剛開業的大族廣場，開車大概14分鐘，便利程度給6分吧。

　　項目周邊配套

　　地鐵痛點，項目方給出的解決方案是：T1有軌電車和接駁地鐵的社區班車。

　　評論君查了下，T1有軌電車到項目最近的，是興海一街站，步行有800米，接駁亦莊線榮昌東街站換乘，預計年底通車。

　　社區班車第一年免費，交付後，由業主委員會投票決定接駁站點，這樣業主想去榮昌東街站還是瀛海站，投票決定就好了。

　　怎麼說呢，對項目的潛在購房者而言，還是有車開更方便，不堵車到國貿，也就40分鐘，地鐵，還得再等等。

　　最近評論君看的項目中，講真，產品還不錯，但是地鐵交通觸不到的項目，能拉出一串，北京的地鐵密度，還是太低。

　　貳丨Second

　　和悅華錦項目總佔地約9.2萬㎡，建築面積約16.6萬㎡，體量不小，但項目容積率不高只有1.8，全都是6到8層的洋房。

　　目前項目已經開盤，一期推出763套，二期推出1060套，主力戶型是89㎡三居，以及少量135㎡四居，兩個戶型都做了樣板間。

　　項目詳細信息

　　其實，如何在有限的面積中，做出實用的三居空間，是所有限競房要面臨的課題。

　　評論君看過的，除了瀛海府因爲是條狀地塊，面寬富裕，能做出逆天的88㎡南向三面寬外，大部分都是規矩的南向兩面寬。

　　這類戶型非要雞蛋裏挑骨頭，隨便哪個項目都能點出瑕疵，客觀來講，90㎡小三居滿足以下幾點就可以給高分：

　　首先，功能性要滿足，各塊空間要好用；其次，通透要好；第三，預留收納空間是加分項；第四，絕不能有硬傷。

　　和悅華錦樣板間

　　舉個例子，廚房和衛生間對開門，是評論君絕不接受的槽點，改天可以寫個專題，詳細談談。

　　但現在還是先說回項目，簡單談幾點看法：

　　1、和悅華錦89㎡戶型客廳面寬3.6米，同時由於進深在4.2米以上，所以客廳面積在15㎡以上。

　　對於小三居戶型來說，客廳的適宜面積，一般在12㎡到16㎡之間，和悅華錦的面積指標，屬於中上水平，樣板間的通透感不錯。

　　89㎡三居戶型圖

　　但評論君更在意的是北向空間，北向房間面積分別是7.15㎡和8.2㎡，面積分割沒有明顯偏向，人少時用作書房，人多改成臥室，留有餘地。

　　評論君見過北向整體16㎡臥室空間，做成10㎡與6㎡的分割案例，其實就有些沒有考慮到家庭成員變動的因素。

　　另外，建議裝修時儘量做榻榻米，收納貼地，不要做太多立式櫥櫃，視覺上不會顯得擁擠。

　　2、和悅華錦在89㎡戶型的樣板展示上，是想要做出探索的，最明顯的就是對餐廚的改動，做了敞開的廚房，洗衣機也被收納到島臺下面。

　　89㎡戶型樣板間

　　這樣營造出的生活場景很誘人，做飯的時候，可以和坐在餐桌的家人聊聊天，菜做好之後，也不用走多遠，就能端上餐桌。

　　這個改動非常西式，年輕人會很喜歡，但涉及到重油的中式大餐，油煙是個問題。

　　如果實在介意，可以嘗試在廚房和餐廳之間加一面磨砂面的推拉門。

　　叄丨Third

　　3、項目還有少量135㎡的四居，因爲不是主力戶型，就簡單說下，去年錯過亦莊金茂府140㎡戶型的親們，可以重點關注。

　　戶型是南向兩面寬的設計，在當下普遍追求南向三面寬的情況下，不看樣板間，和悅華錦這個135㎡戶型，很容易被差評。

　　客廳面寬4.3米，主臥3.9米，這個指標，曾經出現在亦莊金茂府160㎡四居里。

　　因爲整體南向面寬不夠，而把現有條件到極致，項目很聰明，所以，整個主臥、餐廳和客廳的寬敞度和通透感，都不錯。

　　135㎡戶型圖

　　書房和次臥的面積，在10㎡以上，廚房長條「U」型，兩個人也操作的開。

　　和悅華錦的這個135㎡四居，該大的地方夠大，功能性的居室數量足夠，不完美但實用，其實很像一款「經濟適用男」。

　　若你心儀的對象，是空間全方位奢侈的「寶馬男」戶型，那這一款肯定不適合你。

　　4、戶型之外，和悅華錦營造的社區感，在評論君看過的南城限競房中，目前爲止絕對可以排前排。

　　135㎡樣板間

　　項目1.8的容積率，只做了6-8層的純洋房，印象中，開發商只要有容積率條件，幾乎都會拉高拍低，做高層+疊拼來提高溢價。

　　比如，南城同樣是1.8容積率的萬和斐麗，就是高層+疊拼的佈局，和悅華錦的操盤很讓人意外。

　　項目方的解釋是，希望做成「小豪宅」產品 ，來彌補亦莊小戶型緊缺的現狀，同時限競房供應壓頂的行情下，對產品的要求反而會更苛刻。

　　固然有這方面的原因，不過評論君猜測，項目方沒有對外表露的原因可能是，亦莊本身對建築規劃管理太嚴，公關成本太高。

　　項目沙盤

　　對購房者來說卻是件好事兒，有了更多的空間給到綠化園林，以及公共活動區間。

　　評論君查到，項目的樓間距大約有30到40米，和悅華錦在樓與樓的空間內，結合春夏秋冬四個主題，造了12個坊間花園。

　　2號樓南側，還配建了約1000㎡的下沉會所，這在限競房項目中，相當少見。

　　平日晚飯之後，跟家人在花園裏散散步，週末在健身房跑跑步，鍛鍊下身體，相信評論君，這很能提升生活的健康指數。

　　畢竟去健身房這事兒，不如在家門口來得方便。

　　肆丨Fourth

　　最後，我們來說下價格和競品。

　　和悅華錦的銷售均價是52695元/㎡，最高不超過55330元/㎡，89㎡三居總價460萬上下，135㎡戶型總價在710萬上下。

　　作爲新房，和悅華錦在亦莊的價格競爭力很大，去年評論君在亦莊走訪時，就發現在金茂老大哥的帶動下，房價已今非昔比。

　　去年11月份，亦莊金茂府、海梓府的銷售單價，都在6.5萬/㎡左右。

　　項目周邊普通二手房房價

　　當時海梓府還有94㎡左右的小三居，總價在600萬左右，亦莊金茂府140㎡和160㎡的四居，總價大概在850萬到1000多萬之間。

　　與去年的價格相比，類似面積段至少能省100萬。

　　評論君又在鏈家網查了下二手房價，目前海梓府的二手房在6.2萬/㎡，亦莊金茂悅在6萬/㎡左右，萬科金域東郡5.9萬/㎡。

　　小區域周邊，和悅華錦在價格上具備絕對優勢。

　　項目周邊的限競房項目

　　但今年市場項目競品遠不止入市早的商品房以及二手房，周邊的限競房纔是有力的潛在對手。

　　單看南海子公園周邊，就有熙悅林語、瀛海府、萬和斐麗幾個項目，同屬亦莊版塊的禧瑞天著，以及一街之隔的金麟府，競爭更爲直接。

　　所以，主要的競品分析，就限定在和悅華錦、禧瑞天著和金麟府之間：

　　從具體的產品指標來看，禧瑞天著2.4容積率，做了高層和洋房的搭配，和悅華錦跟金麟府容積率都在1.8左右的純洋房社區。

　　社區舒適度上，和悅華錦肯定能排到最前排，但論地鐵優勢，禧瑞天著則要靠前，怎麼選呢，評論君覺得：

　　1、但如果你在意學校、居住品質，以及通勤主要依靠自駕，就優先考慮和悅華錦；

　　2、禧瑞天著更適合依靠地鐵出行的剛需族；

　　3、預算優先的剛需族，金麟府的小戶型，是區域內爲數不多的機會，可重點關注。

　　現在，除了金麟府尚未開盤之外，和悅華錦跟禧瑞天著都已經進入順銷期。

　　評論君打聽到的消息是，和悅華錦認購房源大概有800多套，在同期的限競房中，表現算不錯；禧瑞天著的洋房賣得也還行，但高層有點尷尬。

　　這其實代表了某種現象，市場走冷時，項目的綜合產品力，會更直觀的體現在開盤上。

　　簡單點說，在冷淡的行情下，市場，纔是檢驗產品的試金石。

　　e·n·d

　　核心要點提示

　　1、和悅華錦的位置，在大興區博興八路與興海一街交叉口西南側，環線在東南五環到六環之間，版塊屬於亦莊。除了地鐵暫時是痛點外，學校、醫療和公園配套，都可以給到不錯的分數。

　　2、項目容積率1.8，全都是6到8層的洋房，印象中在南城板塊，只有和悅華錦沒有做高低配，而是做了純洋房社區，一期預計推出南區11號到17號樓，760套房源，主力戶型是89㎡三居，以及少量135㎡四居，兩個戶型都做了樣板間。

　　3、純洋房的好處是，會有更多的空間給到園林景觀，和悅華錦在樓與樓的空間內，結合春夏秋冬四個主題，造了12個坊間花園。2號樓南側，還配建了約1000㎡的下沉會所。

　　4、和悅華錦的銷售均價是52695元/㎡，最高不超過55330元/㎡，89㎡三居460萬上下，135㎡戶型總價在710萬上下。跟周邊類似亦莊金茂府之類的商品房相比，價格優勢巨大，但和同樣身爲限競房的其它項目相比，價格優勢就會被填平，地鐵欠缺的痛點會被放大。

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