作者：初明峯 劉磊

裁判概述：

買受人從房產開發商處購買的案涉房屋，雖然系酒店式公寓，可歸於商業房範疇，但酒店式公寓的設計仍可用於居住，在沒有證據證明買受人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用於自住的情況下，案涉房屋對買受人即具有了居住保障功能。雖然案涉房屋仍未辦理過戶登記，但買受人就案涉房屋可享有足以阻卻執行的實體權益。

案情摘要：

1. 陳鶴亭與時風公司簽訂《商品房買賣合同》，購買時風公司開發建設的案涉房屋，房屋用途爲商業用房。後雙方完成房屋交付，陳鶴亭也依約支付了全部購房款。

2. 案涉房屋交房後，陳鶴亭和時風公司另行約定，委託時風公司將該房屋統一出租，時風公司按時向陳鶴亭支付收取的租金。

3. 此後，由於雙方一直未就案涉房屋辦理過戶登記，蘇州中院在執行住安公司與時風公司建設工程施工合同一案過程中，查封時風公司名下包括案涉房產在內的12套房產。

4. 陳鶴亭向蘇州中院提起執行異議，被裁定駁回後繼而提前案外人異議之訴。

爭議焦點：

陳鶴亭對案涉房屋所享有的權益是否具有優先保護的必要？

法院認爲：

本案中，案涉房屋作爲酒店式公寓在2014年被人民法院查封前，陳鶴亭一直委託時風公司對外出租獲取收益，而非自住。僅就此而言，一審判決從形式上審查認定陳鶴亭的異議不符合《執行異議與複議規定》第二十九條所列可以排除執行的條件，也並無不當。但根據一、二審法院查明的事實，常熟市不動產登記中心於2017年4月17日出具《證明》，載明：依據查詢人陳鶴亭申請，經查詢，至2017年4月17日10：34止，查詢人個人在我中心不動產登記信息庫中，無房產（現手）登記記錄。本案一審庭審中，陳鶴亭陳述自己之前居住在兒子名下的小產權房中，目前該房屋已被拆遷，並提交一份《關於對常昆路兩側相關地塊進行收儲的通知》予以佐證；時風公司確認其向陳鶴亭支付案涉房屋的租金至2016年8月，並當庭陳述2016年8月之後未再支付案涉房屋租金的原因是陳鶴亭自己居住。陳鶴亭再審亦陳述自己和配偶目前居住在案涉房屋內。儘管住安公司對陳鶴亭的陳述尚有異議，但並無證據證明陳鶴亭及其配偶除案涉房屋外還有其他可用於居住的房屋。

至於房屋是否具有居住功能，與房屋系商業房還是住宅的屬性並無直接對應關係，商業房被用於自住、住宅被用於投資炒賣的現象在現實中均不鮮見。雖然案涉房屋系酒店式公寓，可歸於商業房範疇，但酒店式公寓的設計仍可用於居住，且不排除自住。在沒有證據證明陳鶴亭尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用於自住的情況下，案涉房屋對陳鶴亭夫婦即具有了居住保障功能。故，相對於住安公司享有的普通金錢債權，陳鶴亭的居住、生存權益就有了優先保護的價值和意義。

案例索引：

（2019）最高法民再49號

相關法條：

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》

第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持:

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；

（三） 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

《全國法院民商事審判工作會議紀要》

第125條 實踐中，商品房消費者向房地產開發企業購買商品房,往往沒有及時辦理房地產過戶手續。房地產開發企業因欠債而被強制執行,人民法院在對尚登記在房地產開發企業名下但已出賣給消費者的商品房採取執行措施時,商品房消費者往往會提出執行異議,以排除強制執行。對此,《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第29條規定,符合下列情形的,應當支持商品房消費者的訴訟請求;一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣臺同;二是所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用幹居住的房屋;三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執行異議之訴案件時,可參照適用此條款。

問題是，對於其中“所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋“，如何理解,審判實踐中掌握的標準不一。“買受人名下無其他用於居住的房屋”,可以理解爲在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有一套房屋,但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的,可以理解爲符合該規定的精神。

對於其中“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”，如何理解,審判實踐中掌握的標準也不一致。如果商品房消費者支付的價款接近於百分之五十,且已按照合同約定將剩餘價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的,可以理解爲符合該規定的精神。

實務分析：

實務中，關於《執行異議與複議規定》第二十九條第二款中“所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋”所涉及的三個要素應當應如何理解的問題，主流觀點認爲：其一，“所購商品房用於居住“是爲保護消費者的居住權而設置，其中的“用於居住”應當做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用房，只要有居住功能的，即應視爲用於居住的房屋，根據房屋功能或購房目判斷更爲合理，也更符合保護消費者的立法目的。當然，商鋪、寫字樓等僅用於投資的房產，不屬於消費者生存權保護的範疇；其二，“買受人名下“應作寬泛理解，如買受人名下無房產，但其配偶、未成年子女名下有房產，也應視爲已有居住用房；其三，“無其他用於居住的房屋”是指買受人在被執行房屋所在地長期居住，而在同一地點其名下無其他能夠用於居住的房屋。《九民會議紀要》對此做出了更細緻的規定，將地域範圍界定在與涉案房屋同—設區的市和縣級行政區（不包括設區的市的“區”）無其他用於居住的房屋。

本文援引案例中，雖然買受人買受的房屋在開發用途上爲商業性質用途的房屋，但沒有證據證明買受人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用於自住的情況下，應認定案涉房屋對買受人即具有了居住保障功能，符合《執行異議與複議規定》第二十九條規定第二款中“所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋”的要件要求。並且買受人在查封之前即與開發商簽訂了買賣合同並且也支付了全部購房款，，理應認定其對案涉房屋享有足以阻卻執行的實體權益。本文援引判例精準的解釋了《執行異議與複議規定》第29條規定的立法精神和認定標準，特此推薦！

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